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激貧自営業者が金利3.2%で6,000万円の融資を受けた2棟目プランの詳細-金利と愛と情熱の歴史-

進藤強@ビーフンデザインさん_画像 進藤強@ビーフンデザインさん 第5話 著者のプロフィールを見る

2024/5/12 掲載

初めての不動産チャレンジが土地購入からの新築木造長屋住宅建築。その後、立て続けに2棟目を建てた話を紹介します。第3話も読んでいただくと、理解が深まると思います。

参照:40歳/年収240万で新築スタート、なぜ買えたのか?徹底解剖

当時の僕は役員報酬240万、会社の売り上げ約5,500万、営業利益62万という激貧の設計事務所を経営していました。12銀行からふられ(ナンパだととっくに泣いちゃってます)、13銀行目で融資の承諾をいただきました。

その1棟目が完成しないうちに、2棟目の融資を地元信金さんに打診すると、無事に(?)3.2%の金利で融資OKをもらうことができました。今思えば無謀なチャレンジでしたね。ヒヤヒヤ経営毎回現金フルコミット。

昨今、金利上昇のニュースがわやわやしておりますが、私はそのへんの未来予測は詳しくないので、詳しい方のコラムで勉強してください。私は金利の考え方、仕組み、貸したい気持ちになってもらう、そんな話をします。

■不動産を通じて地元に愛と情熱をそそぎたい

私は大学を卒業して半年ほど名古屋の設計事務所に勤務し、東京事務所に転勤になりました。最初に東京で住んだのは、北区東十条の築50年以上、家賃5万円ぐらいのアパートでした。

その後、会社も変わり、渋谷区幡ヶ谷にある風呂なしアパートに引っ越しました。家賃は5万円くらい。そして29歳で結婚、初台の築60年の区分所有の賃貸に引っ越しました。自主管理の物件で管理組合はありませんでした。

屋上の給水ポンプが壊れたり、鉄管の給水が破裂したり、いろいろな問題を僕が管理人のように面倒をみていました。でもそのお影で近隣さんとも仲良くなり、意外と楽しい初台ライフをすごしました。

このような賃貸暮らしを通じて、自主管理する経験、賃貸のコミュニティーの大切さ、面白さなどを学びました。そんな経験が今の設計、賃貸管理につながっていると感じています(えらいポジティブ?)

その後、30歳前半で代々木公園に伝説の7坪ビル「ビーフンビル」を購入。3階建てで、1階がビーフン事務所、2階、3階を住居にリノベしました。このビーフンビルの20年の変貌については、また別の機会に紹介したいと思います。

〇代々木公園ホテルサイト(現在のビーフンビルの2階・3階)https://stay.smi-re.jp/yoyogipark/

その後、自宅、事務所を代々木界隈で転々とし、区分マンションを賃貸したり、その区分を人生初の住宅ローンで買ったり、今の「スマイル代々木」を購入して代々木3丁目に引っ越したりと、バタバタの渋谷区下町生活の20年でした。

整理すると、幡ヶ谷―初台―笹塚―富ヶ谷―代々木公園―代々木―南新宿あたりが私の地元と認識しています。人生の半分以上も住むことになったエリアです。

なぜ、このような話をするかというと、不動産に関わるものとして投資の観点だけではなく、自分の拠点をどのように楽しい街にしていくのか? 地元に愛と情熱をそそぐ話をしたいからです。

そしてアパートの話に戻ります。私の2棟目物件もこの幡ヶ谷エリアです。相変わらず予算がないので、やっぱり難ありの古家付土地を購入することになりました。

・私道の一番奥、私道の持分なし
・全員がセットバック前で、軽自動車しか入らない
・巨大な木造違法増築建築、既存利用で融資は無理
・近隣道路が狭く、大型車で解体出来ない
・路線価も弱く、資産価値が低い土地

たぶん誰もローンを通せないし、解体も簡単にできない物件です。これを買って運営するには近隣の皆様と仲良くなるしかない!「最後に笑い合える関係になるぞー」と近隣コミュニティーに寝技で飛び込み、購入を決めました。

問題は融資です。どうしたら金融機関が貸したくなるか、めちゃくちゃ考えました。ううう難しい。この企画の売りは?!何のために建てるの?!といろいろ考えて、そうだ地元への『愛と情熱』で攻めようと決めました。

早速、私が生きてきた歴史、初めて幡ヶ谷エリアに住みはじめて25年のいろいろなストーリー、今後この建物で何がしたいのか? 絶対にこの建物を生かしたい、そんなプレゼンを組み立てました。

この物件の詳細:https://smi-re.jp/house_honmachi.html

具体的には、木造長屋5室のプランを作りました。成長とともに住み替える新しいヤドカリ賃貸住宅、特徴は近隣の皆様と共存できる前広場。広さは20m2、25m2、40m2、50m2と色々で、様々な世代が住む村のような賃貸物件。

そんなプランで地元信金、地元地銀にチャレンジプレゼンを行うと、見事、融資のOKが出ました。(再現性はないと思いますが…)。

本来なら評価の低い場所です。私の情熱(とそれを示すためのプランとシミュレーション)が融資の90%〜95%を決めたと思います。担当の行員さんは本当に親身になって融資の方法を一緒に考えてくれました。

※完成した物件はテレビの『特ダネ』でも紹介されました!

■リスクを排除するためにプロとタッグを組む

実は私がこのコラムで一番伝えたいことは、「買える? 買えない?」。そんなことより、「どうしたら買えるのか?」を考えるのが大事では?ということです。

多くの人は買わない理由をどんどんアピールします。私道の持分がないのはヤバイ、金利が高い、解体できなかったらどうする、建築費が上がっている、、、などなど、買わない理由はたくさんあります。

一方、私は買う理由を探します。私のような低属性ですと普通の人気のある土地はなかなか買えません。だからみんなが警戒する土地、問題が多い土地、売れ残りの土地を、試行錯誤しながら安全に買えるように工夫します。

では、どうやって買っているか? キ
ーワードは他分野のプロとタッグを組むことです。

①民放、法律の視点
②税務の視点
③建築基準法、不動産活用の視点

①については、建築の得意な弁護士さんとタッグを組んで、近隣の権利関係、契約書、今後の法的なチェックなどをします。

②は税理士さんと組んで、税務のこと、お店やホテルの運営後の税金、資金調達、固定資産税、3,000万控除、相続税、小規模宅地などの運営後の税務、相続税を相談しながら進めます。

③の建築基準法、不動産活用のアイデアについては、僕の得意分野なので自分でやります。僕はすごく沢山のシミュレーションをして、「安全第一」で購入計画を作っています。

・建物を生かしてリノベでやるか?
・取り壊して建て替えるならどんな建物?
・コンセプトは?
・共同住宅?
・宿泊から賃貸へ改造?
・テナント?
・最悪は更地にして売れる?
・自宅にして住宅ローン?
・金利はどうか?

不動産は本当に大きな買い物です。数千万、数億のプロジェクトを実行する為に、様々なスキルの集大成で勝負します。顧問料をケチらずに安心できるチームを作らないといけません。

思うようにいかない場合のプランB、プランCも考えて取り組みます。プロの力を借りてリスクは排除していけるので、勇気や根性はいりません。ただ、淡々と進めるだけです。

その際に、利害関係のない顧問を選びましょう。不動産屋さん、コンサルタントさん、無料セミナーなどは一番危険だと思います。どこで報酬が出ているのか?俯瞰的にお金の流れを見て、カモにならないよう注意します。

コンサル費用は、①~③のプロにお願いしても月に10万円程度です。それで普通の人ではチャレンジしにくい案件、アイデアを形にしていけます。相続、民法、活用のアイデアで人気物件を作っていけます。

企画物の建売という手もありますが、そういう物件はデベさんが利益を上げるためにできるだけ安くつくるので、新築の時は良くても10年~20年と競争を戦い抜くことが困難です。長期の戦略が大事です。

最近は僕と顧問チームで、グローバルな目線で不動産、建築、運営を総合的に考えて事業化する「時間をかけて育てる」プロジェクトを進めています。5〜10年で3〜10倍になるダイアモンドの原石(地方)を磨いています。

小規模な投資ですので、失敗の可能性は極めて低いと思います。日本に市町村が1724あるので、1724プロジェクトと呼んでいます。

皆様も信頼できる弁護士、建築家、税理士を探してみてください。数字の話、法律の話、運営の話、将来の話、人生の話、50歳からの人生など、プロの知識がモヤモヤをクリアにして、行き先を具体的にします。

■金利ばかり気にしてる人は何もできない

既に書きましたが、2棟目の物件の金利は3.2%でした。高いと言われそうです。しかし、私は、「金利なんて将来なんとでもなる。それより、買えるか?買えないか?が大事」と考えています。

解体が難しいならできるように近所の人の懐に飛び込む、建築費が上がったら、減額の方法を考える(後工事でDIYをやるなど)など、しっかりとしたプロジェクトを企画すれば、金利はカバーできるというのが私の実感です。

ちなみに、40歳で不動産を買い始めた時、年収240万で金利3.2%からのスタートでしたが、現在ほとんどの金利が1%を切っています。再建築不可の土地では2%後半ですが、健全経営はしっかりと結果につながります。

これも、高い金利でも最初の一歩を踏み出して実績を積んできたからです。やりたいことがあるなら、なんとかチャンスを掴むこと、それを次につなげるうちに道は拓けます。

今回の教訓:「 買うの? 買わないの?」。それを決めるのは金融機関ではない。答えは自分の中にある。

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

進藤強@ビーフンデザインさん

進藤強@ビーフンデザインさんしんどうつよし

建築設計事務所代表
一級建築士
不動産大家業、管理業
ホテル旅館業、運営、管理業
シェアキッチン運営、管理業

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • ■1973
    兵庫県小野市(そろばんの街)に誕生 ソロバン0級

    ■1996-2002
    美術大学卒業後、組織事務所、建築設計アトリエで修行

    ■2001
    ビーフンデザイン共同設立(友人4人で事業開始)
    デザインのスキルだけでは仕事が受注できないことを実感

    ■2004-2007
    ベンチャー企業で再就職(取締役としてはたらく)
    起業、経営、営業、広告、建築家コラボなど仕組みのデザインを学ぶ

    ■2005
    BE-FUNビル竣工(築23年鉄骨7坪3階建て:自宅兼事務所)
    (2011年にこの建物の一部を賃貸して大家業スタート)

    ■2007
    一級建築士事務所ビーフンデザイン
    本格的に2度目の独立スタート

    偶然出会った有名大家さんたちから賃貸住宅設計の依頼をいただき、バスハウス、隠れ家ハウス、ステップハウスを設計
    (当時投資の主流は地方中古購入、木造新築賃貸住宅ブームスタート時期)

    ■2012
    株式会社ビーフンデザイン設立(法人化)

    ■2014
    SMI:RE 不動産 事業開始

    自分たちで設計した賃貸住宅を自分たちで案内したい!そんな思いから素人不動産案内サイトである「スマイル不動産」がスタート

    ■2016
    SMI:RE SHARE JINGU 3月事業開始
    HOTEL SMI:RE STAY TOKYO の事業開始
    SMI:RE DINER の事業開始

    ■2018
    SMI:RE STAY HOTELS事業開始
    SMI:RE STAY DINER 事業開始
    HOTEL SMI:RE STAY TOKYO リニューアルオープン

    ■2019
    SMI:RE CARPORT 事業開始

    ■2020
    SMI:RE DINER 101 事業開始

    ■2021
    SMI:RE DINER KINSHICHO 7月オープン(業務委託)
不動産投資歴
  • ■01-2013
    ハウス・カメアリ (新築木造3階 6室)※

    ■02-2013年
    ハウス・ホンマチ (新築木造3階 5室)※
    年収240万初めての投資、土地購入、新築建築2棟同時竣工

    ■03-2014
    Waka collaboration(リノベ賃貸併用住宅:賃貸3室+オーナー)※

    ■04-2014
    yoyogi apartment house(初めて区分マンション購入)※

    ■05-2015
    NMS(Father.)(リノベ鉄骨3階建て2室+テナント)※

    ■06-2015
    ToBuNerima(リノベRC3階建て併用住宅+テナントに改造)※

    ■07-2016
    SMIRE:SHARE:JINGU (リノベ再建築不可木造2階3室に改造)

    ■08-2016
    HOTEL SMI:RE STAY TOKYO(新築木造3棟共同住宅から宿泊に用途変更)※

    ■09-2016
    Terrace Kameari(新築木造3階9室+3室小商)※

    ■10-2016
    なかだいのいえ(リノベ2階併用住宅に改造)※

    ■11-2016
    ミナミダイ ノ ナガヤ (Father.)(新築RC3階5室)

    ■12-2017
    SMI:RE HONCHO(新築木造3階9室)

    ■13-2017年
    SMI:RE SHAKUJII(新築木造3階5室:計画道路で減築予定)

    ■14-2019 SMI:RE YOYOGI(リノベ鉄骨築26年 9室 宿泊+小商+シェアキッチン

    ■15-2021 SMI:RE YOYOGI ANNEX(新築木造8室 宿泊)

    ■16-2023 OKINAWA nanjo(中古戸建て:沖縄事務所)

    ■17-2023 OKINAWA uruma post office(RC 1階未定)※

    ■18-2023 OKINAWA irabujima post office(リノベRC 1階 宿泊)

    ■19-2023 OKINAWA ishigaki post office(リノベRC 1階 宿泊)

    ■20-2023 KAGAWA kotohira(リノベS造 2階 宿泊、小料理、サウナ)

    ■21-2023 OKINAWA ishigaki site(土地:用途妄想中)

    ※現在までに10棟を売却(23年12月現在)
【受賞歴】EXHIBITION & AWARD

【1995】
第3回 新知的生産環境 学生コンペ 最優秀賞(1等)

【1995】
第12回ハンズ大賞 入選

【2006】
2006年度グッドデザイン賞
グッドデザイン金賞(BEST15に選出)

【2010】
「賃貸住宅のあり方」展

【2011】
第37回 東京建築賞 奨励賞:ガリバ・ハウス

【2014】
「賃貸併用住宅」出版記念展覧会

【2015】
第41回 東京建築賞 優秀賞:りびんぐの家

【2017】
第43回 東京建築賞 奨励賞:VOLUTES MON-NAKA

【2018】
第44回 東京建築賞 優秀賞:ミナミダイノナガヤ

【2019】
第45回 東京建築賞 奨励賞:SMI:RE SHAKUJII

【2020】
2020年度グッドデザイン賞 : MADO TERRACE DOMA TERRACE 1 , TERRACE 2

【2020】
第46回 東京建築賞 優秀賞:MADO TERRACE DOMA TERRACE 1 , TERRACE 2

【2021】
第47回 東京建築賞 奨励賞:RK_FLAT

【2021】
2021年度グッドデザイン賞:深沢の住宅

【2021】
第7回 これからの建築士賞 入賞

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