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土地探しの技を伝授。このように私は割安の土地、中古物件を買っています!

進藤強@ビーフンデザインさん_画像 進藤強@ビーフンデザインさん 第6話 著者のプロフィールを見る

2024/6/18 掲載

今月のコラムは物件探し、土地探し、の話をします。不動産とどう向き合うのか?本当に不動産が好きですか?というお話ともいえるかもしれません。

よく、「未公開の良い情報が来るのでしょう?紹介してくれませんか?」と言われます。確かに色々な情報が来ますが、「現金限定」「難あり」というものが中心です。借地、底地などのイレギュラー系も多いです。

普通に融資がつくような物件は誰もが「高く売りたい」と思うので、個別に情報がきたとしても、ほとんどが入札形式の案件です。そして、最終的には相場とそれほど変わらない価格になります。

私が数億の現金を持っていて、「現金ですぐ買います」という人なら、お宝のような情報も来るかもしれません。しかし、現実にはそんなことは望めません。

結論を言うと、土地や中古物件を探す場合は、裏情報を求めるのではなく、地道に毎日、毎日、WEBサイトを検索して、瞬時に判断し、素早く手を挙げるのが、一番現実的で買いやすいと思っています。

■不動産や土地の買い方には、2パターンある

基本的に私の会社(ビーフン・デザイン)は貧乏な設計事務所なので、角地、公道、整形地には手が出ません。ですから、不動産愛で地道に探して、地道に人間関係を構築しました。それから購入のスピードがあがりました。

具体的には、どのようにして買ってきたか?
不動産や土地の買い方には、2パターンあると思います。

【パターン1】
突然良い球が飛んできたパターン

良い球が急に飛んできたら、誰よりも早く情報を入手して、検討して、相手の売りたい条件で買う(文句を言わない、いろいろ要求しない)

※これは私の尊敬する元R不動産室田さんの「ホビー的不動産」のセミナー対談の際に出た言葉です(室田氏名言)。

【パターン2】
ほかの人が買わない理由を解決して買うパターン

何か問題があって売れ残っている物件を、建築、不動産、法律の知識でその問題を解決することで商品化する(しかし、問題解決に時間もお金がかかります。それでも安いのかを検討する必要があります)

今日は、パターン1の方を詳しく紹介します。

■激安物件の「Waka」を購入した経緯

板橋区、築年数40年以上、土地28坪、延床面積31坪の築古のアパートを買い、リノベーションして、賃貸併用物件にした物件です。

【Waka】という名前をつけました。以下のURLに詳細が載っています。
https://smi-re.jp/waka.html

賃貸併用住宅にリノベーションした理由ですが、出口戦略として、1階の入居者さんが退去したタイミングで売りに出し、その時に買い手が1階に住む前提で「住宅ローン」を使えた方が売りやすいと考えたからです。

築年数の古い賃貸住宅はローンをつけるのが困難です。しかし、買い手が半分以上を住居として使用する場合は、「1/2以上住宅利用」として住宅ローンで購入することが可能になります。

(木造は法的耐用年数が22年なので築古賃貸物件はローンが難しい。しかし、住宅ローンの場合は築年数の緩和がある銀行が多いです)

この物件をどう買ったかについてですが、こちらは先ほどの2つのパターンのうち、1つ目の「突然良い球が飛んできたパターン」でした。

当時、毎日、毎日、楽しみに不動産検索を続けていました。ある週末の夜中に、この激安(?)難ありの物件(崖地に建つ築年数40数年)を見つけました。板橋区の駅から13分、当時の相場の6~7割引くらいの価格でした。

新築を建てる為の地盤(杭)、崖の条例などを瞬時に調査し、同時にリノベーションのプランも検討して、「絶対に買う」と決意。

販売物件の住所は表示されていませんでしたが、サイトにあった情報をもとにGoogleで周辺を捜索して、この物件を発見しました。すぐに現地に飛んで、近隣や外観を確認しましたが問題はなさそうでした。

翌日の朝、販売をしている不動産仲介会社さんの店の前でオープンを待ちました。オープン直後に店内に入り、担当の方に、「QBKから買付したいです」と伝えました。

余談:QBKというのはサッカー用語で、「Q(急に)B(ボールが)K(来た)」というアレです。

「急にボールが来たので」。06年6月18日。W杯ドイツ大会1次リーグ第2戦のクロアチア戦でそれは起こった。後半6分。FW柳沢敦がDF加地亮からの右クロスをゴール前、右足アウトサイドで合わせた。相手GKは加地につられゴールは無人。だが、シュートは右に外れ、試合は0-0のドローに終わった。(Google 君が認めたQBK)

※QBKは見方によってはある種の言い訳なのですが、この選手の身になってみると、緊張もあり、スポーツなので仕方がないと思います。

ここからが大事なのですが、不動産の場合、急にボールが来ても、瞬時に相場と比較し、すぐに対応、買付できる体制を整えておくことが大切です。

毎日、毎日、自分が希望するエリアや金額で条件を決めてネットを観察していると、急に安い物件が出てきた時や、値段が下がった時に気づくようになります。

日々、情報に触れるうちに、相場観が養われていくためです。野球でもサッカーでも毎日の素振りやトレーニングが必要ですが、不動産も同じで、検索を続けることで必要な力が育っていくのです。

話を戻します。出社してきた担当者さんに、「崖地ですが問題ないです。境界確定もなくてもOKです。雨漏りがあってもOKです。建築家なのでクレームは一切言いません。現地に行って外観も見てきました」と伝えました。

担当者さんによれば、夜中のうちにネットで買付が入ったり、現金で買いたいというメールが来ていたりしたそうです。しかし、私の情熱と建築関連の人間で面倒がない事(プロ)が決め手になり、購入することができました。

不動産会社さんの立場からすれば、誰に売っても手数料が一緒なのですから、面倒なことを言う人に売りたくないはずです。どうやったら自分に売ってもらえるか。そこはとても意識しています。

■出口を考えて、賃貸併用物件にリノベーション

以下は、【Waka】のリノベーション工事前と工事後の写真です。

1階ビフォー

1階アフター

2階ビフォー

2階アフター

2階ビフォー

2階アフター

その後、同じ会社さんで売れ残っていた崖地の築年数40年越え戸建ても買うことになりました。(ファミコンの人気と不人気のカセット抱き合わせ的な買い方)

その後も複数の物件でお世話になりました。やはり不動産は相手の気持ちを考えながら関係をつくる事でお互いに成長していける事業だと確信しました。お互いに幸せな、愛ある不動産、建築のパートナー関係になりました。

せっかくなので、抱き合わせ(?)で買った崖地の戸建ても紹介します。
こちらは、【なかだいの家】という名前をつけました。

https://smi-re.jp/nakadai.html

【なかだいの家】は普通の戸建てを1階、2階にセパレートして、賃貸併用住宅に改造しました(当時は家賃の入る家:賃貸併用住宅に興味津々でした)。

今後のコラムでも、家賃付き住宅:賃貸併用住宅について、色々と書いていくつもりです。RCの築古物件を1階店舗、2階、3階を住宅にした物件もあります。こちらは【TBN】と名付けました。

https://smi-re.jp/tbn.html

■他の人が買わない土地だから安く買える

次に、【パターン2】の「ほかの人が買わない理由を解決して買うパターン」について、いくつか紹介します。ビーフンでは建築の法規を駆使して、通常は買いにくい土地を購入するパターンが結構多いです。

前回のコラムで、敷地に接道する私道の持ち分がない土地について書きました。

参照:激貧自営業者が金利3.2%で6,000万円の融資を受けた2棟目プランの詳細-金利と愛と情熱の歴史-

物件ページ
https://smi-re.jp/house_honmachi.html

この敷地に「接道する私道の持ち分がない土地」のパターンは結構多くあります。しかし、購入後に法的な処理をすると、新築を建築する際に通行も工事も可能になり、ローンもOKが出ます。

https://smi-re.jp/smire-yoyogi.html

ポイントは、買う前に設計することです。どんな建物が入るか、収支を計算した上で買値を決めます。

詳しくは次回以降のコラムで紹介しますが、いくつか紹介すると、以下のような、「こんなところに賃貸物件を作れるはずがない」と普通の人が思うような土地を買い、新築してきました。

例1:3m×30m の土地
https://smi-re.jp/smire-shakujii.html

例2 :防火地域と準防火地域の土地
https://smi-re.jp/smire-honcho.html

例3 :再建築不可の土地(購入後に建築可能に)
https://smi-re.jp/yyg3.html

例4 :防火地域(あえて3敷地に分割)
https://smi-re.jp/smire-stay-tokyo.html

例5 :超超超超崖地
https://smi-re.jp/nms_feelcnb.html

最近、不動産価格が高いし、安くなったら買おう、良いのが出てきたら買おう、という人がいます。もちろん、無理なリスクを取って買う必要はありません。

しかし、相場感やトレンドの時代感、最善の投資について常に模索してないと、突然良い球は飛んで来ない、いや飛んできても気づかない、という現実があります。

皆様も不動産愛で毎日、毎日、サイトで不動産を検索することを日課にしましょう。そして、健美家のコラムやニュースも熟読することをお勧めします。続けるうちに見えてくるものがあります。

同時に、不動産の知識を付けたり、詳しいパートナーとタッグを組むことで、ワケありな土地を良い投資対象にしていけると思います。
次回もお楽しみに!

今回の教訓
「毎日不動産情報に触れよう」
それが不動産購入の最短ルート!

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

進藤強@ビーフンデザインさん

進藤強@ビーフンデザインさんしんどうつよし

建築設計事務所代表
一級建築士
不動産大家業、管理業
ホテル旅館業、運営、管理業
シェアキッチン運営、管理業

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • ■1973
    兵庫県小野市(そろばんの街)に誕生 ソロバン0級

    ■1996-2002
    美術大学卒業後、組織事務所、建築設計アトリエで修行

    ■2001
    ビーフンデザイン共同設立(友人4人で事業開始)
    デザインのスキルだけでは仕事が受注できないことを実感

    ■2004-2007
    ベンチャー企業で再就職(取締役としてはたらく)
    起業、経営、営業、広告、建築家コラボなど仕組みのデザインを学ぶ

    ■2005
    BE-FUNビル竣工(築23年鉄骨7坪3階建て:自宅兼事務所)
    (2011年にこの建物の一部を賃貸して大家業スタート)

    ■2007
    一級建築士事務所ビーフンデザイン
    本格的に2度目の独立スタート

    偶然出会った有名大家さんたちから賃貸住宅設計の依頼をいただき、バスハウス、隠れ家ハウス、ステップハウスを設計
    (当時投資の主流は地方中古購入、木造新築賃貸住宅ブームスタート時期)

    ■2012
    株式会社ビーフンデザイン設立(法人化)

    ■2014
    SMI:RE 不動産 事業開始

    自分たちで設計した賃貸住宅を自分たちで案内したい!そんな思いから素人不動産案内サイトである「スマイル不動産」がスタート

    ■2016
    SMI:RE SHARE JINGU 3月事業開始
    HOTEL SMI:RE STAY TOKYO の事業開始
    SMI:RE DINER の事業開始

    ■2018
    SMI:RE STAY HOTELS事業開始
    SMI:RE STAY DINER 事業開始
    HOTEL SMI:RE STAY TOKYO リニューアルオープン

    ■2019
    SMI:RE CARPORT 事業開始

    ■2020
    SMI:RE DINER 101 事業開始

    ■2021
    SMI:RE DINER KINSHICHO 7月オープン(業務委託)
不動産投資歴
  • ■01-2013
    ハウス・カメアリ (新築木造3階 6室)※

    ■02-2013年
    ハウス・ホンマチ (新築木造3階 5室)※
    年収240万初めての投資、土地購入、新築建築2棟同時竣工

    ■03-2014
    Waka collaboration(リノベ賃貸併用住宅:賃貸3室+オーナー)※

    ■04-2014
    yoyogi apartment house(初めて区分マンション購入)※

    ■05-2015
    NMS(Father.)(リノベ鉄骨3階建て2室+テナント)※

    ■06-2015
    ToBuNerima(リノベRC3階建て併用住宅+テナントに改造)※

    ■07-2016
    SMIRE:SHARE:JINGU (リノベ再建築不可木造2階3室に改造)

    ■08-2016
    HOTEL SMI:RE STAY TOKYO(新築木造3棟共同住宅から宿泊に用途変更)※

    ■09-2016
    Terrace Kameari(新築木造3階9室+3室小商)※

    ■10-2016
    なかだいのいえ(リノベ2階併用住宅に改造)※

    ■11-2016
    ミナミダイ ノ ナガヤ (Father.)(新築RC3階5室)

    ■12-2017
    SMI:RE HONCHO(新築木造3階9室)

    ■13-2017年
    SMI:RE SHAKUJII(新築木造3階5室:計画道路で減築予定)

    ■14-2019 SMI:RE YOYOGI(リノベ鉄骨築26年 9室 宿泊+小商+シェアキッチン

    ■15-2021 SMI:RE YOYOGI ANNEX(新築木造8室 宿泊)

    ■16-2023 OKINAWA nanjo(中古戸建て:沖縄事務所)

    ■17-2023 OKINAWA uruma post office(RC 1階未定)※

    ■18-2023 OKINAWA irabujima post office(リノベRC 1階 宿泊)

    ■19-2023 OKINAWA ishigaki post office(リノベRC 1階 宿泊)

    ■20-2023 KAGAWA kotohira(リノベS造 2階 宿泊、小料理、サウナ)

    ■21-2023 OKINAWA ishigaki site(土地:用途妄想中)

    ※現在までに10棟を売却(23年12月現在)
【受賞歴】EXHIBITION & AWARD

【1995】
第3回 新知的生産環境 学生コンペ 最優秀賞(1等)

【1995】
第12回ハンズ大賞 入選

【2006】
2006年度グッドデザイン賞
グッドデザイン金賞(BEST15に選出)

【2010】
「賃貸住宅のあり方」展

【2011】
第37回 東京建築賞 奨励賞:ガリバ・ハウス

【2014】
「賃貸併用住宅」出版記念展覧会

【2015】
第41回 東京建築賞 優秀賞:りびんぐの家

【2017】
第43回 東京建築賞 奨励賞:VOLUTES MON-NAKA

【2018】
第44回 東京建築賞 優秀賞:ミナミダイノナガヤ

【2019】
第45回 東京建築賞 奨励賞:SMI:RE SHAKUJII

【2020】
2020年度グッドデザイン賞 : MADO TERRACE DOMA TERRACE 1 , TERRACE 2

【2020】
第46回 東京建築賞 優秀賞:MADO TERRACE DOMA TERRACE 1 , TERRACE 2

【2021】
第47回 東京建築賞 奨励賞:RK_FLAT

【2021】
2021年度グッドデザイン賞:深沢の住宅

【2021】
第7回 これからの建築士賞 入賞

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