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工事が遅延!トラブル続出!ボロガラ全空アパートを再生して利回り30%を実現!その2

すずまるさん_画像 すずまるさん 第12話 著者のプロフィールを見る

2024/6/21 掲載

こんにちは!すずまるです。

~~最初におわび~~

前回のコラムで、利回り33%を実現した!とドやってましたが、改めて計算したら30%でした( ;∀;)

小さな物件だと利回り数パーセントの差なんてたいしたことない誤った発信をしてしまい大変失礼いたしました。

~~~~~~~~~

■450万円で全空アパートをGET!

さて、前回のコラムで、神奈川県のボロガラ全空4戸イチアパートを、450万円で購入した時のことを書きました!
再掲ですが、こんな物件でした。

屋内, 天井, 建物, 床 が含まれている画像 自動的に生成された説明   汚いバスルーム 自動的に生成された説明

木製床があるキッチン 低い精度で自動的に生成された説明   汚いバスルームの一角にある便器 中程度の精度で自動的に生成された説明

はい、いい感じの年季感ですね!

●所在地:神奈川県海老名あたり
●間取り:2K×4部屋
●築年数:40年くらい
●接道:私道で再建築不可
●状態:全空で修繕が必要

購入後、なんとか再生して客付けを終えたのですが、今日はその時のことについてお話ししようと思います!

■フルリフォームを発注!その金額は…

それまでの私は、全空再生はもとより、1Kの原状回復工事くらいしかやったことがありませんでした!

どこをどうやって直せば…(∩´∀`)∩状態だったのですが、前回のコラムで登場した、「友人に紹介してもらった格安A工務店さん」に、「なるべく低予算でまるっと綺麗にしたい」とオーダーして見積もりをお願いしました。

また、管理会社さん経由で別の工務店にも見て頂き、相見積もりの形で2社に依頼をしました。

その際、工務店さんに現地に来てもらい、直したい箇所やイメージをその場で擦り合わせたのですが、施工内容は以下な感じでした。

・クロス貼り
・和室の洋室化
・室内の木部塗装
・床のクッションフロア貼り
・浴室床の塗装
・浴槽入れ替え(土間打ち)
・コンセント増設、照明器具設置、収納扉にリアテックシート、外階段鉄部塗装、館銘板、ルームクリーニング

物件は2K×4部屋。これらを全部やりなおした感じです!

ちなみに、エアコン、給湯器、モニター付きインターフォン、風呂釜は、プロパンガス屋さんに支給・施工してもらいました。全部買うとかなりの金額になるので、めちゃくちゃありがたかったです!

見積もりのとき、私は、「結構ボロボロだよなー、断られないかなー」と心配していたのですが、工務店さんは、「こんなの綺麗な方ですよ!新築ですよ!ヘヘヘッ」と笑ってましたww頼もしいww

はてさて、気になる金額ですが、、

格安と噂のA工務店さんは・・・250万円ポッキリ(!)

管理会社さん経由のB工務店さんは、詳細な金額を忘れてしまったのですが、確か600万円くらいだったと記憶してます。

金額が倍ほども違ったので、B工務店さんには丁重にお詫びして、迷わずA工務店さんにお願いすることにしました。A工務店さんは打合せの時も、「全部まるっとやっときますよ!細かいところはいい感じにやっときますよ!ヘヘヘッ」という感じだったので、安心感がありました。

そう、これが胃痛の始まりだとは知らずに・・・・・wwwww

最終的には割安で直していただいたので、結果オーライ感謝感激雨あられなのですが、私が不慣れだったために思うようにいかないことが多々あり、この日から胃がキリキリする日々を過ごすことになりました……www

ちなみに修繕費は、口座を開設していた都内の信金さんから、300万円の設備資金融資(保証協会付き)をうけることができました。

■工事がスタート!トラブル続出の日々が始まる…

発注をして、5月末から工事が始まりました。当初、「工事は1か月半以内に終わる」という話で、特に契約書や覚書を結ぶようなことはしませんでした。

最初のうち、工事は順調に進んでいるように見えたのですが、始まって1か月ほどたった時、「あれ?前来た時と何も変わってない?ってか、あんまり現場にいなくない?」と感じるようになりましたwww

7月中旬に工事が終わる予定だったのですが、7月15日を過ぎても、まだクロスも床のCFも全く登場していませんでしたwww工務店さんに聞いてみると、「8月上旬には終わらせます!」とのことでした。

また、このタイミングで、先んじて入居者を募集していた管理会社さんが、早々に2部屋を決めてきてくれました(!)。さすがに8月末には工事が終わっているだろうと考え、8月末から入居開始の賃貸契約書を交わしました。

入居日までに工事が終わらなければ大迷惑になってしまうので(フラグじゃないよ☆)、「工事請負契約書 フォーマット」でググってヒットしたフォーマットを参考に、自分で契約書を作成して、「工期は8月15日まで。過ぎたら遅延損害金が発生する」という内容で、契約を結んだりもしました。

そして、迎えた8月15日!!!
工事はやっぱり終わっていませんでした!www

写真①②終わっていない工事

格安で受けて頂いていたし、他の現場も遅れていると聞いていたので、もっと余裕をもって入居日を設定するべきだったのですが、当時の私は、「いうて間に合うだろう(∩´∀`)∩」と思い込んでいました。。

更に、「え?ここってこれで施工終わり?」というのが続出しましたwww

ドアの開いた便器 中程度の精度で自動的に生成された説明

写真③トイレットペーパーホルダーはサビサビのまま

ドアが開いている窓がある部屋 中程度の精度で自動的に生成された説明

写真④そのままの割れガラス。発注したつもりだったけど意思疎通ができておらず、特急料金で9万追加でかかった( ;∀;)

屋内, 建物, 床, 流し が含まれている画像 自動的に生成された説明

写真⑤絶妙に使用感の残るキッチン下収納

屋内, 戸棚, キッチン, 座る が含まれている画像 自動的に生成された説明

写真⑥サビサビが気になるキッチン

屋内, 床, テーブル が含まれている画像 自動的に生成された説明

写真⑦何か落としたら永久に取り戻せないお風呂の排水溝

屋内, 建物, 床, 小さい が含まれている画像 自動的に生成された説明

写真⑧ これで使えるのかわからない洗濯機排水口

建物, 屋内, 小さい, 座る が含まれている画像 自動的に生成された説明

写真⑨普通に割れたままのタイルw

屋内, テーブル, 座る, 小さい が含まれている画像 自動的に生成された説明

写真⑩絶対つけ方間違ってる照明w

バスルームの一角 自動的に生成された説明

写真⑪外して欲しかった永遠に使わないトイレの鍵w

「ここもやってもらえるだろう」と勝手に思い込んでおり、詳細な仕様書を共有していなかったのが原因です。(クロスやCF、照明器具などを指定した仕様書は作っていたのですが、細かいところで抜け漏れが沢山ありました)

時間に余裕があればさほど問題ではないのですが、入居が1週間後などに迫っていたため、「このままでは入居できない;;;;;」と、かなり焦りました。

また、「在庫がなかったんで指定の型番と違う部材を貼っときました☆」というのも結構ありましたwww

白い戸棚のキッチン 自動的に生成された説明

写真⑫「左下のリアテックシートが足りなかったんで右上は蛍光イエロー貼っておきました☆」

キッチンの一角 自動的に生成された説明

写真⑬やり直しを依頼したところ、「やっぱり在庫無かったんで山吹色貼っておきました☆」…もうこれで良いです(諦)www

タイル張りのバスルーム 自動的に生成された説明

写真⑭「ティファニーブルーの壁紙無かったんで若草色貼っておきました☆」www

結局、入居日当日の朝ギリギリまで施工&クリーニングをやっていただきました。

入居日当日の朝、勤め先の出社前に片道1.5時間かけて部屋の確認に行き、掃除が足りていなかったところを自分で掃除しました。なんとか間に合って心底ホッとしました……が、入居後に不具合が3か所ほど見つかったので正直間に合っては無いですww

個人的な事情ですが、勤め先の仕事が一番忙しい時期に重なってしまって現地に行く時間がなかなか確保できなかったり、コロナ罹患と重なってしまったりで、終盤は結構ガチで胃がキリキリしていましたwww

■瞬時に埋まった空室!

このように修繕は苦戦したのですが、なんとこのアパート、入居付けには全く苦戦しませんでした。4部屋とも管理会社があれよあれよという間に決めてくれました。というのもこのエリアは、外国人の需要が高いエリアだったのです。

最終的な成績は、以下の通りです。

———-
【取得費】
●物件価格450万

●修繕費340万※追加工事あり
計790万

【賃料】
1部屋5万×4部屋=20万
年間賃収240万
———-

結果、利回り30.3%で着地することができました。(物件購入時の諸経費のぞく)

最初の入居から1年半が経ちましたが、まだ一度も退去が発生しておらず、安定して稼働してくれています。

月の家賃が20万円。設備資金300万円の返済が月4万ほどあるのですが、それを差し引いても月16万円ほどの手残りになります。

また、再建築不可ではあるものの、利回り30%で仕上げることができたので、相場の利回りで売ればある程度の売却益が出るのではと妄想しています。

■まとめ

この物件を通じて得られた教訓は、以下の通りです!

・工期を明確にする。口約束NG。施工スケジュールを共有してもらう
・工事の終わりが見えてから入居付けをする
・施工箇所を仕様書に詳細に明記する。見積もりに載っていない物は細かく確認する
・初めての工務店は、最初は小さく発注する。たとえ友人の紹介であったとしても…

まとめると、「初心者でも割安な物件(≒高利回りな物件)をなんとか生み出すことができました」というお話でした!やっている時は胃がキリキリしていましたが、終わった今では良い笑い話になっています。

さて、X・旧Twitter(@hirumunai)では日々のフ活やあれこれをツイートしているので、こちらも良かったらチェックしてもらえると嬉しいです!

最後まで読んでいただいてありがとうございました!

 

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プロフィール

すずまるさん

すずまるさん

東京在住
会社勤めのサラリーマン大家
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経歴
  • 東京在住、会社勤めのサラリーマン大家
    融資を受けて1棟物を購入するスタイルで拡大中

    □2017年
    不動産に興味を持ち、勉強を始める

    □2019年秋ごろ
    不動産投資活動を再開

    □2020年2月
    東京都葛飾区の中古マンション購入(1棟目)

    □2021年8月
    神奈川県座間市の中古アパート購入(2棟目)

    □2022年5月
    千葉県流山の中古マンション購入(3棟目)

    □2022年6月
    神奈川県綾瀬市の全空ボロアパート購入(4棟目)

    □2023年10月
    滋賀県彦根市の戸建て購入(5棟目)

    □2024年4月
    埼玉県志木市のアパート購入(6棟目)

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