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「僕ちゃん田舎者だけど東京に新築RCを建てられますか?」【対談1回目】

大家対談/鉄筋たてたろう×ポールさん_画像 大家対談/鉄筋たてたろう×ポールさん

2021/6/19 掲載


富山が生んだ天才投資家ポールさんと、東京23区内で新築RCマンション投資を行う鉄筋たてたろうさんの対談です。以前から鉄筋さんのNoteやtwitterを読んで尊敬していたというポールさんと、ポールさんの書籍を読んで元気をもらったという鉄筋さん。性格も投資スタイルも異なるお二人ですが、どんな対談になるのでしょう? 全4回でご覧ください。










■ 新築RC投資家の鉄筋たてたろうさんはポールさんより年下だった!

ポールさん
はじめまして。富山在住のポールと申します。現在37歳です。たてたろうさん先生のtwitterやnoteを拝見して、すごい人がいるなあと思っていました。今日はよろしくお願いします。

鉄筋たてたろうさん
はじめまして。現在36歳で複数の法人を経営しながら、不動産投資をしている鉄筋たてたろうです。新築RCだけではなく鉄筋、鉄骨、木造、そして中古と、様々な物件を運営しています。今日はよろしくお願いします。

ポールさん
え〜!たてたろう先生、僕より年下じゃないですか!そんなに若い方だと思いませんでした。先生のnoteも拝見しましたよ。東大卒で複数の会社経営をされているなんて、すごいエリートかと思ったら、過去には悩まれた時期もあったのですね。複雑な思いがひしひしと伝わってきました。

参照:鉄筋たてたろうはどう生きてきたのか

鉄筋たてたろうさん
読んでいただき、ありがとうございます。昔は割とコンプレックスが強い方でした。長い間、レールに沿った生き方をしてきたのですが、なかなか人生を楽しめないと感じていた頃に様々な偶然が重なり、不動産投資を始めました。

不動産に出会ってから、考えの枠を広げると柔軟な成果を得られると気づき、やりたいことをやるようにしたら、色々なことがうまく回り始めました。ポールさんの本に「 自己肯定感 」の大切さが書かれていましたよね。僕も積極的に行動するうちに、自己肯定感が上がってきた気がします。

ポールさん
本を読んでくれたんですね。ありがとうございます!いい本なので、どんどん周りの方にも薦めて下さいね( 笑 )



■ 27歳で買った物件は地方の高利回り/高積算物件

ポールさん
ところで、たてたろう先生が初めて物件を買ったのは何歳の時ですか?

鉄筋たてたろうさん
27歳です。当時は高積算で融資の付きやすい地方の中古RC物件を買い進める「 光速不動産投資法 」の全盛期で、僕もその流れに乗って始めました。2棟目はポールさんのお膝元である富山で鉄骨造の9所帯マンションを購入したんですよ。

ポールさん
富山にもお持ちだったのですね!その物件の融資はどうしたんですか?

鉄筋たてたろうさん
日本政策金融公庫の融資を受けました。当時は30歳までの「 若者 」の融資枠があり、期間15年で金利も低く、フルローンに近い金額を借りることができました。利回りは16%あって収支もよかったんですが、地方物件にS銀行の融資がつくようになりプチバブルが来たタイミングで売却しました。

ポールさん
お〜。あの頃から不動産投資をしている人たちは今、大金持ちになっていますよね。

鉄筋たてたろうさん
確かにそうですね。あの時代は利回りが出やすかったですし、その後で売却のチャンスも来ました。所有を続けていても、売却しても利益が出た人が多かったでしょうね。残念ながら、そういう時代はしばらく戻ってこないと思います。

ポールさん
東京の新築RCのイメージがあるたてたろう先生が地方の中古から始めたというのは、読者の皆さんに勇気を与えますね。

鉄筋たてたろうさん
当時は資金も少なく、属性も高いとはいえませんでしたが、あの頃はそれでも融資を受けられました。時代によって、何も持っていない人間がとれる戦略は変わりますね。今振り返っても、1、2棟目に購入した物件は、その当時の自分が持てる選択肢の中で一番良かったと思います。

■ 高利回りで新築木造を建てる手法は、貸してよし、売ってよしになりやすい

ポールさん
新築投資に移行したのはいつ頃からですか?

鉄筋たてたろうさん
最初に新築を建てたのは3棟目で、千葉の木造アパートです。利回りは11%。もう売却しましたが、比較的長く持っていました。建ててすぐに満室になり、所有期間中も手間がかからず、新築のメリットを感じました。

高利回りで新築木造を建てる手法は、貸してよし、売ってよしになりやすいと思います。一方で、工期の遅れや着工から家賃が入るまでの期間が長いといったリスクもあり、オーナーチェンジ物件との違いも実感しました。

ポールさん
わかります。

鉄筋たてたろうさん
新築は建てている最中にハラハラしますよね。実は、千葉のアパートを建てた会社は数年後に倒産してしまったんですよ。タイミングがずれていたら自分も被害にあっていたかもしれません。ここは新築の大きなリスクですね。

ポールさん
本当ですね。千葉の木造アパートの次に、東京のRCマンションを建てたんですか?

鉄筋たてたろうさん
いえ、次は鉄骨の4階建てマンションを建てました。完成した物件がとても大きく見えて、「 何も持っていなかった人間がこんなに立派なマンションを建てられた!これはすごいことなんじゃないか 」と達成感を味わいました。そこで作る楽しさを経験できたのが、今につながっていると思います。



■ 東京の利回りと富山の利回り

ポールさん
その後、どんな経緯で都内新築RC投資にシフトチェンジしていったのですか?

鉄筋たてたろうさん
初めての都内新築RCは僕にとって6棟目の物件で、年齢は30歳でした。すでに木造と鉄骨で新築2棟を経験しており、ある程度自信が付いたので、「 今度は新築RCにチャレンジしてみよう 」とポータルサイトで土地を探し始めました。

当時、自宅を東京に移したばかりだったのですが、ある時、同じ区内の土地が建築プラン付きで売りに出ていたので、問い合わせを入れたんです。それが僕の都内新築RC一棟目です。ある銀行が物件の最寄りに支店をオープンしたタイミングで、融資もうまくいきました。

その時の建築会社さんとは今でも取引しており、もっとも信頼しているビジネスパートナーになってくれています。知識がある状態でスタートしたわけではなく、運よく始められたという感じですね。

ポールさん
たてたろう先生は強運というか、引きの強い人なのかもしれませんね。僕は31歳で新築投資を始めたんですが、たてたろう先生が使った公庫の若者融資枠を使おうと思ったら、30歳までだったのでダメだったんです。

その後、若者向け融資の枠が35歳まで広がったと聞いて、次の新築投資で再チャレンジしようとしたら、申請時には36歳になっていて、またもやご縁がありませんでした( 笑 )。

鉄筋たてたろうさん
そうでしたか( 笑 )。ところで、ポールさんの富山のアパートの建築費や利回りはどのくらいですか?

ポールさん
富山は土地も建築単価も安いので、35平米の部屋で一部屋500〜600万円で建ちます。ちょっと前までは木造で新築利回り10%は見込めましたね。


現在建築中のポールさんのアパート( 妄想利回り10% )

鉄筋たてたろうさん
うらやましい利回りです。東京の場合、普通の部屋を貸して利回り6.7〜6.9%といったところ。ペット化やコンセプトを付け加えるなどの工夫をすればもう少し上げられます。部屋を狭くして利回りを上げる手法もありますが、僕は自分が住めるレベルを基準に考えていて、最低でも18平米は確保するようにしています。

東京には各区ごとに「 1R条例 」があり、狭めの部屋を作っていい数に制限があります。それでも単身向けの物件が多いので、狭い部屋は空室率が上がっています。それを避けるためには30u以上にするなどの工夫が必要ですが、すると今度は利回りが下がってしまう。そういう中でいかにいい物件を作るかに頭を悩ませています。

■ 地方の投資家が東京にRC物件を建てられますか?

ポールさん
いやー、東京はハードな街ですよ。東京のみんな、富山に移住してきてください!( 笑 )。話は変わりますが、富山の投資家で、東京で区分所有マンションを買っている人がいるんです。僕も東京に支店のある地元の銀行の方に相談したところ、「 融資できるかもしれない 」と言ってくれました。

大きな声では言えませんが、実は僕ちゃん、富山では大地主扱いなんです。毎年2棟ずつ新築アパートを建てていて、毎回、フルローンに近い額を融資してもらっています。富山は貸し出し先が多くないからだと思います。

鉄筋たてたろうさん
そうなんですか。常識からすれば地方の方が東京に新築RC物件を建てるのは難しいと思いますが、それはあくまで関東からみた常識です。その金融機関さんに相談してみる価値はあると思いますよ。具体的な案を富山の銀行に持ち込んでみたら、それこそ自己資金もいらない、なんてことになるかもしれません。

ポールさん
その時はぜひ、協力してくださいね。

鉄筋たてたろうさん
もちろんです。それにしても、僕はある時期からビジネスがうまくいき始め、その属性を生かして融資を受けることで、投資規模を拡大してきました。一方、ポールさんは会社員からスタートして、ご自身が行動することで現在の資産規模まで拡大しているのですから、すごいと思います。

本にも書かれていましたが、やはり「 クレイジーマインド 」の成せる技なのかなと思います。僕も見習うところが多いです。今後もポールさんを目標にさせてほしいです( 笑 )。

ポールさん
僕なんか目標にしてどうするんですか! 絶対に目標にしちゃだめですからね!たてたろう先生はそのままで大丈夫です!

鉄筋たてたろうさん
わかりました。どうかしていました( 笑 )


編集後記
初対面のお二人ですが、お互いのSNSをフォローし合っていたことで、すぐに打ち解けた雰囲気になりました。第二回は本日16時に公開です。「 地方の投資家が東京に新築RCを建てる為に必要な事 」をテーマに話し合います。お楽しみ!

プロフィール

■ 鉄筋たてたろうさん

鉄筋さん

不動産投資家
起業家

note:鉄筋たてたろうはどう生きてきたのか
ツイッター:@tatetaro


■ 経歴

1985年
福岡県生まれ

2004年
上京、東京大学理科二類入学
在学中に勉強をして経済系の資格を取得

2008年
就職

2012年(27歳)
独立・起業
仕事を通じて不動産投資に出会う
1,2億円の中古マンションを購入(1棟目)

2013年(28歳)
富山に中古マンションを購入
千葉に木造アパートを新築

2014年(29歳)
千葉に鉄骨マンションを新築

2015年(30歳)
東京23区の土地から新築RC投資へシフト
以後、都内のRC物件を中心に規模を拡大

2021年(36歳)
本業の他に不動産関連の会社を数社経営
社員70名、合計年商35億



■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘
twitter:@crazymind_poul


■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

□2021年
新築したアパートは建築中のものを合わせて9棟64室
その他に無借金の戸建てやアパートを88室所有する

現況家賃5,000万〜6,000万円。満室想定家賃8,000万円


(取材・執筆協力 アリ)

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