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建築会社の倒産で数千万円の損失も。新築RC投資の成功に欠かせない資金力と情報収集力【対談最終回】

大家対談/鉄筋たてたろう×ポールさん_画像 大家対談/鉄筋たてたろう×ポールさん

2021/6/20 掲載


前回に引き続き、富山の天才投資家ポールさんと、東京23区内で新築RCマンションを建てている鉄筋たてたろうさんをお送りします。今すぐに夢の東京新築RCは厳しいとわかったポールさんですが、まだあきらめたわけではないようです。将来的に、東京に新築マンションを建てるためには何を準備すればいい? その方法をたてたろう先生にお答えいただきました。





■都内での新築RCというのは最後に選ぶ投資法

ポールさん
たてたろう先生、僕、お話を聞いて厳しいことはわかりましたが、やっぱりあきらめきれないですよ。僕みたいな地方在住の投資家でも自己資金1,000万円とかで東京にRC物件を建てられないですかね?何かスペシャルな方法が隠れているってことはありませんか?

鉄筋たてたろうさん
お気持ちはわかりますが、現状は難しいという回答になってしまいます。焦る必要はありません。僕は、都内での新築RCというのは最後に選ぶ投資法なのかなと思っています。自己資金を多く入れないといけませんし、積算割れで債務超過になるため、次の投資に進みにくくなるんです。やる気だけあっても厳しいというのが現状です。

ポールさん
悲しいです…。

鉄筋たてたろうさん
持っている物件を担保に入れることや、銀行とのお付き合いで定期貯金をするなど、投入する資金自体を減らすための方法はあるんです。ただ、先ほどもお伝えしたように、東京の拠点が必要になりますし、様々なリスクを考慮すると、やはり1億円程度は持っていた方がいいと思います。

ポールさん
うーん、やっぱりそうですか〜。

鉄筋たてたろうさん
僕もゼロからのスタートで元々お金を持っていない立ち位置にいましたから、ポールさんの現在の実績だって本当にすごいと思うんです。ただ、東京にいると上には上がいるというか、桁違いのお金持ちがたくさんいるんですね。

ここ数年、東京23区で新築RCを建てるのが流行っているといわれますが、その手法が表に出てきただけで、ハードルが下がったわけではないんです。逆にそのハードルを高いと感じるようなら、まだ新築RCを考える状況ではないということです。もう少し他の投資で増やしてからチャレンジした方が安全だと思います。

ポールさん
わかりました( 泣 )




■「 何があっても大丈夫 」という体制を整えているから、新築投資を続けていける

鉄筋たてたろうさん
僕も応援したいんですが、安易に勧めるわけにはいきません。ポールさんもよくご存じだとは思いますが、不測の事態は常に起こりえます。一番は建築会社がお金をもって倒産してしまうケースです。リスク回避はできますが、ゼロにはなりません。

もしそういった事態が発生した時に、破綻しないですむ資金力が必要です。仮に2億円のRCを建てようとして、手持ちの5,000万円を投入したところで、建築会社がそのお金をもって倒れたらどうするの?ということですね。

ポールさん
確かに、新築の現場にはアクシデントがつきものですよね。僕も毎回、何かありますよ。一番きつかったのは、掘ってみたら地下にすごい埋蔵物があって、想定外の出費が膨らんでしまい、その額がとてつもなかった時です。「 ポールじゃなかったら、絶対詰んでた 」と周りの若手大家から言われました。

工事が遅れまくって、入居者が引っ越してくる日が迫っているのに、まだほとんどアパートができていないという事もありました。職人さんたちが最後徹夜で作業してくれてギリギリ間に合いましたが、「 普通の人ならストレスで倒れてる 」と皆に言われたくらい大変でした。そんなことばっかりですよ( 笑 )。たてたろう先生は建築会社に飛ばれたことはありますか?

鉄筋たてたろうさん
二度あります。両方とも数千万円単位の損失を被りました。今はまったく気にしていませんが、当時はショックでした。以前はリスクをあまり考えずに動いていた事もあったので、仕方ありません。がむしゃらにやったことで大儲けしたこともありますし、リスクとリターンをどう考えるかですね。

新築RC投資に関しては、感覚値として、5回やったうちの4回が成功で1回が失敗というペースなら飛ぶことはないと思います。でも、その割合が増えれば当然、破綻リスクが高まりますし、今は従業員も抱えていて守るべきものが多いので、以前よりも慎重になっています。

性格的にも本来は慎重派なので、目に見えないものも含めて保険は何重にもかけています。「 何があっても大丈夫 」という体制を整えているから、新築投資を続けることができています。


■ これから都内で新築RCを建てることを目指す人へのメッセージ

ポールさん
今までの話を総括すると、東京23区で新築RCを建てるのはすぐには難しいことがわかりました。ただ、いつかは挑戦したいという気持ちがあります。資産を形成するのはもちろんですが、将来的に新築RCを建てられるようになるにはどういうマインドで日々生活すればいいですか?

鉄筋たてたろうさん
やはりその時代や、その時の属性によって取るべき最良の方法が変わってきますから、とにかく情報収集を怠らないことです。情報の中には正しくないものもあるので、いい情報を見分ける為にも、勉強をしながら積極的に多くの情報に触れることが大切だと思います。

誰かに頼るのではなく、自分の力で自分にベストの手法を考え抜くことも重要です。お金が必要ならば頑張って貯めましょう。手段は色々あります。並大抵の努力では成し遂げられないかもしれませんが、「 クレイジーマインド 」で進んでいって欲しいですね( 笑 )。

ポールさん
わかりました!たてたろう先生のtwitterで勉強します!

鉄筋たてたろうさん
ところで、ポールさんはよく、若い人から相談を受けると思うのですが、そういう時はどんなことを伝えているのですか?

ポールさん
僕も、自分にとってベストな方法を見つけることが大事だと伝えています。地方の若者から時々、「 ポールさんみたいになりたい 」というメッセージをいただくのですが、「 ならない方がいいよ 」と返しています。

平日にプラプラ遊んでいるように見えるから、憧れるのかもしれませんが、それが楽しい人ばかりではないと思うんです。ボロ戸建ても流行っていますが、不動産は地場産業なので、都心から地方に投資してもたいして儲からないかもしれません。ちゃんと自分に適した儲かる手法を見極めてと言いたいですね。

鉄筋たてたろうさん
それは大切なことですね。

ポールさん
僕はボロ物件をDIYで再生しているイメージが強いと思いますが、エリートサラリーマンで本業の仕事が忙しいのに、DIYに時間を割くのはどうかと思うんです。趣味ならいいですが、お金を増やすためにやるなら、属性が高い人は融資を使う方が目的に叶っています。

例えば将来的に堀先生や鉄筋たてたろう先生のように東京で新築RCを建てたいような人が、僕のマネをするのは完全に間違っているじゃないですか( 笑 )。そうならないように、自分の望む姿になるために、今何をしたらいいかをちゃんと考えてほしいです!


マネをしないでください( リフォーム中に壁紙が足りなくなり、このまま貸したポールさんの貸家 )

■ たてたろう先生とポールの都内新築プロジェクト発足!?

ポールさん
あ、今いいことを思いつきました。僕が鉄筋たてたろう先生とコラボして、都内新築RCを建てるまでのプロジェクトを始めるのはどうですか?

鉄筋たてたろうさん
面白いと思います!実際にポールさんに新築RCを建てていただくことを考えた時に、融資の面でハードルが高く、ポールさん単体では難しいという結論に至りました。しかし、そういった時にチームを組む「 協力者 」がいれば、状況は変わります。

僕とタッグを組めば、東京に拠点があるといえますよね。頭脳の部分をポールさんに担っていただき、作業の部分は我々が担当します。土地を買って設計をして新築を建てるまでのチームがありますから、「 コラボ 」はおおいにアリだと思います。

ポールさん
ほほう!答えが出ましたね( 笑 )。次の目標ができました!楽しみだなあ。

鉄筋たてたろうさん
ぜひ、実現させましょう。そういえば、僕の会社の広報の女性が、ポールさんの大ファンで、今度、ふんどし王子さんとポールさんのセミナーに参加するそうです。今、近くにいますので、ちょっと紹介しますね。

広報のSさん
こんにちは。ポールさんの本、とってもよかったです。今度、サインしてくださいね

ポールさん
喜んで! 本を読んでくれて、ありがとうございます!なんですか!!たてたろう先生、真面目そうな顔をして、こんなにステキな広報さんがいるなんて意外です。華やかでいいですなあ。やっぱり僕ちゃん、東京に物件建てたい!また相談に乗って下さいね。これからもよろしくお願いします。

鉄筋たてたろうさん
もちろんです。ポールさんが東京に新築RCを建てられるよう、応援しています。




編集後記
お二人の新築プロジェクトは果たして実現するのでしょうか? それともすぐに飽きてしまうのでしょうか? まだ30代のお二人のこれからの取り組みに注目です。ポールさん、鉄筋たてたろうさん、ありがとうございました。

プロフィール

■ 鉄筋たてたろうさん

鉄筋さん

不動産投資家
起業家

note:鉄筋たてたろうはどう生きてきたのか
ツイッター:@tatetaro


■ 経歴

1985年
福岡県生まれ

2004年
上京、東京大学理科二類入学
在学中に勉強をして経済系の資格を取得

2008年
就職

2012年(27歳)
独立・起業
仕事を通じて不動産投資に出会う
1,2億円の中古マンションを購入(1棟目)

2013年(28歳)
富山に中古マンションを購入
千葉に木造アパートを新築

2014年(29歳)
千葉に鉄骨マンションを新築

2015年(30歳)
東京23区の土地から新築RC投資へシフト
以後、都内のRC物件を中心に規模を拡大

2021年(36歳)
本業の他に不動産関連の会社を数社経営
社員70名、合計年商35億



■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘
twitter:@crazymind_poul


■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

□2021年
新築したアパートは建築中のものを合わせて9棟64室
その他に無借金の戸建てやアパートを88室所有する

現況家賃5,000万〜6,000万円。満室想定家賃8,000万円


(取材・執筆協力 アリ)

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