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2022年の物件価格を考える。お金を刷り続ければ、不動産価格は上昇し続ける?【第3回】

大家対談/岡元公夫×赤井誠(2度目)さん_画像 大家対談/岡元公夫×赤井誠(2度目)さん 著者のプロフィールを見る

2022/1/6 掲載

第三回では、2022年の不動産価格について、お二人の意見をお伺いしました。

■ 2022年、不動産価格は上がるのか、下がるのか

赤井さん
2022年の不動産市況はどうなると思いますか?

岡元さん
値下がりはしないと思います。金利水準が低いので本来なら値下がりするトピックスが多いのに、マーケットは過熱している。最近の水準しか知らない世代は今年どんなものを買おうか考えていると思いますが、10年以上やっている人間からすると、今は明らかに高いと感じてしまいます。

巷では「 オリンピックが終わったら下がる 」と言われているのに、実際には2021年もじわじわと上がりました。これがいつまで続くかですが、私はこの先、金利が上昇し、コロナ渦の影響で経済も傷つくことを想定すると、2〜3年後には不動産価格が下がる可能性があると思っています。

中国バブルの崩壊、コロナ禍の長期化、アメリカの金利の上昇などが重なれば、投資に回っていた資金が回収されるかもしれないからです。もちろん、あくまでも予想です。色々な材料を注視して、マーケットを見極めないといけません。

赤井さん
私は岡元さんと見方が違います。まず、資材に関わらずモノが全部値上がりしていますよね。住宅で言えばクロスが上がった、サッシが上がった、石膏ボードも、木材も人件費も、鉄も全て値上がりしています。新築の工事に関して下がる要素がないわけです。

では、「 土地が下がるのか? 」というと、その気配もありません。地方や郊外の土地とか、首都圏でも、駅から徒歩30分も遠くなれば下がるかもしれません。しかし、都内の好立地や駅近物件は逆にもっと上がるのではと考えています。

■ お金を刷り続ければ、不動産価格は上昇し続ける

岡元さん
確かに都心に関しては、そういう傾向がありそうです。金も上がっていますね。でも、実質の価値は変わっていない。結局のところ貨幣価値が下がっているだけなんですよね。

赤井さん
日本がお金を刷り続ける限り、物件価格は上昇する一方です。それに伴って家賃が上がればいいのですが、それは難しいでしょう。物件価格が上がり、家賃が上がらなければ利回りは下がる。そう考えると数年後でも安くなることは考えにくいというのが私の意見です。

岡元さん
確かに、バブル崩壊の時のように大きく下がることはないと思います。

赤井さん
この先、日本は衰退に向かい、最後は東京にしか人が残らないと思っています。再開発をした渋谷がわかりやすいですが、不動産の価値はインフラが整えば整うほど価値が上がるため、中心部やいいところの利回りは下がる一方ではないでしょうか。

例えばいま、新築利回り7.5%が中心だとして、「 8.5%になったら買おう 」としている人は、数年後に6.5%になった状況を見て、「 7.5%の頃は利回りが高かったよね 」と思うかもしれません。

岡元さん
今の状況で何に投資をするのかは、悩ましいところですよね。健美家のコラムを見ている方は、これから成長したい人が多いと思います。私は東京23区でしか投資をしていませんが、今から始める人が都内の物件を狙うのは難しいと思います。

都内の物件は積算評価もキャッシュフローも出にくく、拡大していく地盤ではありません。その一方で、郊外や地方は利回りは高いですが、人口減少の影響で空室率が上昇してしまいます。そう考えると、「 これがオススメ 」といえるものが見つからないんですよ。

赤井さんが2017年に買った全空物件
塗装後

赤井さんが2017年に買った全空物件と塗装後

■ その地域に住んでいるからこそ分かることがある

赤井さん
私は自分の経験から知りえた情報にヒントがあると考えています。例えば札幌市に住んでわかったことですが、札幌は人口が増えており、札幌駅周辺の再開発は目を見張るものがありますが、地価上昇率を見ると駅から遠い立地でもかなり値上がりしているんです。しかし、東京に比べるとまだまだ安い状況です。

横浜に住んでいるときも、東京と神奈川県の境である多摩川の神奈川側の土地は、東京側と電車で一分しか離れていないのにグッと不動産が安くなる、しかも家賃はそれほど下がらないということに気づき、そのエリアに物件をかなり買いました。

市のHPにある再開発計画や市民便りからも情報を得られます。例えば相鉄線を延伸する計画があります。今はそれほど高くないエリアですが、延伸が実現すれば、沿線の人気も家賃も上がると思います。全国にそういう「 期待値の高い場所 」はあるはずです。これをいかに見つけるかが重要だと思いますね。

岡元さん
私も赤井さんも同じですが、自分のドミナントエリアを設けるということは不動産賃貸業を行う上で非常に大事なポイントだと思います。住んでいるからこそ見える景色がありますよね。

赤井さん
「 どんな物件でもいいから利回りが高いから買う 」のではなく、「 将来的にこの街はこういう風になって、こうなるから買うのだ 」と自分でサクセスストーリを考えて買っていくべきです。そこを、何も考えないで買っていても上手くいきません。

「 今は安いところがなくて買えない 」と嘆いても何も進みません。スルガショックが起きて、金融機関は融資を絞ってしまいましたが、あれはやはりいい加減な人たちに貸してしまったことがそもそもの失敗です。

銀行だって馬鹿ではないので、貸し出す先の本質を見ています。一概にサラリーマン大家だからダメということではなく、サラリーマンでもきちんとした考えを持ち、「 なぜ不動産をやりたいのか 」ということをしっかり説明できれば、借りられる可能性は十分にありますよ。

岡元さん
スルガ問題は本来は銀行が貸してはいけない人に、貸していたことが問題でした。銀行側も貸したい意向がありましたし、一部に売上至上主義的な側面があったことは否めないと思います。

赤井さん
それでも一時期に比べたら、融資を出す方向に転換している金融機関は増えています。融資を受けて不動産投資をするつもりなら、日ごろからその準備をすることです。お金を貯められない人、計画性のない人などは今後も厳しいでしょうね。


不動産価格が上がるのか、下がるのかということに関し、お二人の意見は分かれました。土地も建物も上昇している相場で、投資家はどのように立ち回ればよいのでしょうか。次回、最終回もお見逃しなく。(取材担当:アリ)

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠さん
赤井誠さんのブログ

1960年 横浜生まれ
18棟127室の大家


■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて18棟127室。年間家賃収入は約1億2,000万円(2020年12月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!


■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 利回り18%
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り30%
シェアハウス 6室

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1R+ロフト ×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り19%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸、1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
民泊、1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2015年
東京都RC新築 利回り8.2%
1LDK x 16戸

□2016年
横浜市アパート新築 利回り8.6%
1K+ロフト×8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ シェアハウス7室

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト、店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

□2019年
札幌市アパート 利回り15%
2LDK x 4戸

□2020年
札幌市RC 利回り8%
3LDK+ガレージ x 6戸

□海外
ハワイ・バンコク

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠さん:著書-1
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井誠さん:著書-2
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)



■ 岡元公夫さん

岡元公夫さん

岡元公夫さんのブログ


亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。
実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。


■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。


■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年 木造戸建(実態は新築同様)
 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション
 2LDK×1戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟


■ 保有資格

  • 宅地建物取引主任者
  • ファイナンシャルプランナー
  • その他生損保等金融関連諸々
  • 税理士試験科目合格
    (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元公夫さん:著書-1
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元公夫さん:著書-2
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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