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家賃収入5000万円実現のカギは仲介さんの開拓にあり!【最終回】

大家対談/ワット×DX@母ちゃんさん_画像 大家対談/ワット×DX@母ちゃんさん 著者のプロフィールを見る

2022/2/10 掲載

前回に続き、DX@母ちゃんとワットさんが、関西の不動産投資マーケットについて語ります。今回のテーマは今後の目標や戦略について。現在家賃年収1,800万円のワットさんが年収5,000万円を目指すために、DX@母ちゃんさんはどんなアドバイスをしたのでしょう? その他、「 逆風 」の中でこれから不動産投資を始める人たちへのアドバイスについても紹介します。

■ 今後の展望と目標

DX@母ちゃん
今後の不動産投資に関して、展望や目標ってありますか?

ワットさん
現在の不動産収入は年間1,800万程度なので、ここから5,000万円を一つの区切りとして目指したいです。今は築古が多いので、新築を増やしていきたい気持ちもあります。そのため、最近は土地を中心によく見ています。

DX@母ちゃん
ワットさんはもうちょっと都市部に来た方がええんちゃうかなと思います。ワットさんの基準に合う物件が都市部でなかなか出ないのもわかるんですが、都市部の方が価値が下がらないですから。そこを意識するのがいいんじゃないですか?

所有している間は家賃収入で回して、物件の残債が減ってから売却益がパーンと入ってくるイメージです。郊外の物件だとなかなか売却益って難しいと思うんですよ。入れ替えも含めて都市部に寄せてくることで、ステージが変わってくるように思います。

ワットさん
確かに僕の物件はのどかなエリアが多いんで、もうちょっと都市部に行きたいなと思っています。ただ、なかなか目線に合う物件が出てきません。いい場所で買えるようになるには何が大事でしょうか?

DX@母ちゃん
仲介さんの開拓です。いかに飲み食いさせて、買った後で文句を言わないか!これです。

ワットさん
なるほど。文句を言わないというのが多分、大きいんでしょうね。

DX@母ちゃん
先日契約した物件の話ですが、一瞬だけネットに出たんですよ。その間に、満額での買い付けがバンパン入ったんですって。それでも私が一番手で買えたのは、やっぱり仲介さんの力なんですよね。ほかを全部はねのけてくれましたから。

だからやっぱり仲介さんとの関係性をいかに構築していくか。それを意識すると、都市部の物件情報が入ってくるようになると思いますよ。それにはまず、自分が実際に買えるようになること。その上でアピールするには、飲み食いも必要です。

それだけではなく、自分の物件を売却に出していくのもいいですよ。売却した後で、「 ほら、ドカンと資金が入ってきたでしょ。だから私、買えるんですよ 」っていうのを見せるんです。

ワットさん
売却を物件の仕入れに有効活用するということですね。

DX@母ちゃん
そうです。売却すると当然BSが膨らむので、良い決算書ができて銀行の評価も上がります。そしたら銀行は「 なんぼでも融資しますよ 」となって、どんどん買える立場へと上がっていくんです。

せっかくコツコツと家賃1,800万にまで積み上げてきたので、このまま増やしていきたい気持ちはわかりますが、ある程度のところで売却して、入れ替えていくことも大事だと思いますね。

■ 社員を育てて、信頼できる業務提携先を増やしていきたい

ワットさん
すごく勉強になります。DX@母ちゃんの今後の展望はどうでしょう?

DX@母ちゃん
新しくデザインスタッフが1人入社し、室内のプランに関しては、そのデザイナーの子と共同してできるようになりました。私がプランの仕事に張り付かなくてよくなったので、最近は買う側と売る側の仕事をメインで回している感じですね。

今は人を育てることに力を注いでいます。管理の子も一応巣立ってくれました。今はデザイナーの子と仲介の子を育てているところです。みんな独立したい子ばっかりなので、ウチの会社は独立に向けての修業先みたいになっています。

ワットさん
せっかく育ててもみんな独立してしまうなんて、世の中の役に立つこととはいえ、雇う側としてはきついんじゃないですか?

DX@母ちゃん
いえ、私はもし自分がいなくなっても回る仕組みを使っておきたいんです。仮に私が急死しましたとか、事故で寝たきりになりましたっていう状態になっても、会社が回る状態にしておきたい。そのためには、優秀な外部委託先が必要です。その外部委託先を今頑張って作っている感じです。

ワットさん
なるほど。独立していった元社員さんたちは、みんなチームなんですね。お互いに信頼しあえる外部委託先ですね。

DX@母ちゃん
そうです。自分が育てた子らだから、絶対的に信頼できますよね。そういうところを増やしたいんです。

ワットさん
なんかもうスケールが大きくてすごい。経営者としてめちゃめちゃかっこいいですね。

DX@母ちゃん
その子らを成長させるために、今は日々頑張っている感じです。今日も最近仲介に入ってきた男の子に付き添って、朝の契約から夕方の物件調査までずっと一緒にいたんですけど、「 もうほんま楽しくてしゃあない 」って言っていました。

今まで、不動産の世界に7年ぐらいいた子なんですよ。でも、「 この会社に入って初めて、こんなに不動産が面白いと思った 」って目をキラッキラさせて話していました。

ワットさん
それが結果的にお互いのためになるんですから、素晴らしいです!

■ これから不動産投資を始める人には逆風しかない

DX@母ちゃん
最後に、不動産投資の初心者の方へのアドバイスを言って終わりにしましょうか。ワットさん、なにかありますか?

ワットさん
そんな偉そうなことを言える立場ではありませんが、やっぱり物件を検索したり、物件を見に行ったりする基本的なところをたくさんこなした方がいいと思います。

大量に見たり調べたりすると、相場がわかってくるんです。僕も別に相場を知りたいと思って見ていたわけではないんですが、いつの間にか頭に入っていて、今では情報を見るだけで、いい物件かどうかわかります。

あと、サラリーマンの方は時間的な制約がありますが、それでもちょっと時間が空いたら物件を見に行くとか、フットワークを良くすることが大事だと思います。僕は滞在時間5分のために往復2時間かけて物件を見に行くこともあります…(笑)。DX@母ちゃんからはどうですか?

DX@母ちゃん
不動産の世界、これから始める方にはもう逆風しかないかもしれません。中途半端な気持ちなら、「 やめとけ 」って言います。不動産投資以外にも良い投資法はいっぱいあるので、別に他の投資でもいいんじゃないのって思うんです。

でも私もワットさんと同じで、自分の収入を1本だけでなく、複数作っていくっていうのはすごく大事だなと感じています。それが、どんなに小さなスモールビジネスでもいいと思うんです。

メルカリやヤフオクで中古の商品を出品してみるとか、小さく始めたビジネスを大きく膨らましていく。そういった副業的なことを通して、お金を稼ぐということをよーく勉強した上で、それでも不動産をやりたいなら、この世界に入ってきてほしいなと思います。

ワットさん
確かに、中途半端な気持ちで始めても厳しいでしょうね。

DX@母ちゃん
それと、不動産をやるなら、自分で考える力を身に着けることが大事です。自分が大家の会( DX大家の会 )を運営しているのもあって、やっぱり騙される人を出したくないなっていう気持ちがすごく強いです。

お金を持っているといろんな人が寄ってきます。人が薦めるからといって買ってはいけません。また、ツイッターをはじめ色々なSNSがありますが、そこで見聞きするものに踊らされてはいけないと思いますね。

色々な人と交流して、コミュニケーション能力を高めていくことも大事です。たくさんの人と不動産投資の話をするうちに、「 この人は言っていることおかしいな 」とか、わかるようになりますから。

ワットさん
すごく説得力があります。今日は厳しい話も多かったですが、やっぱり僕は不動産投資を始めてよかったですし、これからも続けていきます。また、勉強させてください!

DX@母ちゃん
もちろんです。お互いに、がんばっていきましょう。


編集後記
ベテラン大家のDX@母ちゃんさんと、これから規模を拡大していきたいサラリーマン大家のワットさんの大家対談、立場や視点の違いが興味深かったですね。東京と同じく物件の高騰が続く関西で、いかに利益を上げていくか。厳しい環境の中でそれぞれの手腕と覚悟が問われるマーケットといえそうです。DX@母ちゃんさん、ワットさん、ありがとうございました。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ ワットさん

ワットさん

兵庫県在住
家族は妻と子供二人(小学生と未就学児)
サラリーマン大家
宅建士


■ 経歴

□1979年
兵庫県生まれ

□2013年
サラリーマンの仕事がハードで別の収入源を作りたいと考える
兄が先に始めていた不動産投資に興味を持つ

□2015年
兵庫県内に区分マンションを購入(売却済み)

□2016年
大阪市内に区分マンションを購入(売却済み)

□2017年
兵庫県内に築古戸建を購入(売却済み)
兵庫県内に築古戸建を購入

□2018年
法人設立

□2019年
岡山県内に新築アパートを建てる
兵庫県内に築古戸建を購入
兵庫県内に築古アパートを購入
兵庫県内に築古テラスハウス(1戸)を購入

□2020年
兵庫県内に5500万円のアパート2棟(同敷地内)を購入
大阪市内に築古テラスハウス(1戸)を購入
兵庫県内に築古戸建を購入

□2021年
兵庫県内に新築戸建が完成
年末にアパート用の土地を契約

□2022年1月現在
家賃年収約1800万円
返済比率は約43%



■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2022年1月現在
所有物件は26棟、216戸
家賃年収は約21,000万円(現在工事中物件含む)
現在まで約34億を投資、27棟を売却

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