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この街に足りない物件は?高入居率のカギは「マーケットイン」での物件作り【第2回】

大家対談/馬橋令×ぺんたさん_画像 大家対談/馬橋令×ぺんたさん 著者のプロフィールを見る

2022/2/23 掲載

第2回目の大家対談では、ぺんたさんと馬橋さんの入居付けの工夫や、退去を防ぐ為に実践している施策をお伺いしました。馬橋さんのご本「 大手広告代理店マンがこっそり教える驚異の満室マーケティング 」に書かれている内容についても、深掘りしていただきました。

■ オンリーワンな物件づくりが退去予防に繋がる

ぺんたさん
馬橋さんのご著書は、まさに大家のためのマーケティングといった内容でしたが、満室経営の為に工夫されていることをもう少し詳しく教えていただけますか?

馬橋さん
大家業は究極のサブスクリプションビジネスと言えます。利用期間、即ち入居期間を伸ばして解約率をできるだけ下げることが肝だと思っています。また、家賃売上には当然上限があるので、空室が出たら家賃を下げずにすぐに埋める努力をしなければいけません。

私は部屋数が24室と少なく、総入居者も40名程なので、入居者の名前や入居者構成だけでなく、職業、年齢、価値観や趣味嗜好、日々の過ごし方までユーザーペルソナ的に把握するようにしています。

セールスチャンネルである仲介業者との関係の維持向上、ご入居者様の顧客満足度を上げることで総体的に家賃を維

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プロフィール

馬橋令さん

馬橋令さんまばしりょう

東京在住
兼業型の自主管理大家

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経歴
  • 1969年生まれ。

    現在の早稲田大学理工学術院(AI・人工知能領域)を 1992 年に卒業。

    三菱商事、博報堂を経て 38 歳で金融資産を元にFIRE(Financial Independence, Retire Early) 。ロンドン、パリ、ハワイ、福岡などに住む。

    FIRE 後に東京都城南地区に2棟のアパートを新築。客付仲介業者へのセールス~内見対応~入居審査・契約~清掃・営繕~退去立会い等まで一貫徹底して行う「汗をかく」スタイルで高い入居率を維持する。

    米国ミシガン州の貸家も運営していたが、日本人仲介や現地人管理会社とのトラブルがあり損切りした。

    FIREから5年後に勤め人に復帰。ベンチャー社長応援団として、国内外の上場・非上場企業数社の取締役や監査役を歴任。IT ベンチャーの社外取締役として、東京証券取引所での上場セレモニーに参加する幸運にも恵まれた。

    2022年現在の所有物件は2棟24室(木造テラスハウス)で、家賃収入は年間約4500万円(返済比率は 4 割以下)。

    特に、客付仲介業者対応、定期借家契約の実務に精通し、全国の大家さん向けに「定期借家契約の実務と留意点」をテーマとして講演も行っている。

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プロフィール

ぺんたさん

ぺんたさんぺんた

不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子

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経歴
  • □1966年
    福岡県北九州市で誕生
  • □1989年
    大阪大学人間科学部卒業
    東京の大手電機メーカーに就職
  • □2000年
    3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める
  • □2005年
    義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へUターン
    退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
    そののち、福岡市内の球団に就職する
  • □2009年
    福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
    数社の事業再生にかかわり全て業績改善を達成
  • □2014年
    不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)
  • □2015年
    物件のある山口県と家族の住む福岡県の二重生活を始める
不動産投資歴
  • □2000年
    『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ
  • □2004年
    千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に
  • □2007年
    千葉県九十九里のアパートを売却し、いったん撤退
  • □2008年〜
    福岡の区分マンションを現金で購入
    福岡の中古戸建を現金で購入
    千葉県山武市の中古戸建を現金で購入
  • □2012年
    福岡県内に2LDK×8戸で1,150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)
  • □2013年
    岐阜県恵那市に3DK×16戸で4,000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)
  • □2014年
    不動産賃貸業で起業。サラリーマン時代の経験を活かし、空室の多い物件の再生に的を絞る。

    岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

    三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)
  • □2015年
    山口県宇部市に中古S造アパ―トを初購入(利回り27%)
    平日は宇部市、週末は福岡県という二重生活がスタート
  • □2016年〜
    山口県宇部市で物件を買い進める
    恵那市の2棟のマンションと松阪市のマンションを売却し、山口県を主戦場と決める
  • □2022年
    山口県宇部市でドミナント化を進め、所有物件22棟・217室はすべて宇部市で購入。
    満室時の家賃年収は1億2,000万円程度。借入れは約8億円(返済比率38%)

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