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10年を不動産に集中したら残りの50年は楽勝。危険な業界における初心者の注意点【最終回】

大家対談/防人レボリューション×極東船長さん_画像 大家対談/防人レボリューション×極東船長さん 著者のプロフィールを見る

2022/4/28 掲載

最終回では、これから不動産投資を始めようとしている方や、初心者の方へ向けて具体的なアドバイスをいただきました。様々な経験を通して発せられる、お二人の言葉に注目してお読みください。

■ Twitterの140文字の制限の中では、その本質はなかなか伝わらない

防人レボリューションさん
残念なことですが、親切なふりをして裏では違う顔を持っている人もいますし、初心者をカモにする人もいます。そういう人とは段々と付き合いが無くなってきますね。ここ数年の傾向として、元々大家さんだった人が不動産業者になるケースが多いじゃないですか。そういう人との付き合い方がちょっと難しいなと思う場面があります。

極東船長さん
オイラも大家上がりの不動産業者さんとの付き合い方は気を付けているかな。でも、免許を取って業者になることは、悪いことではないからね。頭の片側では、業者サイドの人として見ることも大事だけど、自分の頭でジャッジすることができれば必要以上に警戒する必要もないよね。

防人レボリューションさん
違法でも何でもありませんが、紹介フィーを取ることを隠して接してくる人もいませんか?

極東船長さん
それは、いわゆるブローカーだね。そういう人は、使いようだよ。どこからくる情報かは関係ない。自分で得られない情報が入ってくるのなら、ありがたく利用させてもらえばいい。オイラはブローカーとは付き合わないけど、それは自分の方がいい情報を持っていると確信できるからなんだよね。

防人レボリューションさん
そういう人たちが初心者をはめ込むことは、どうしようもできないですかね?

極東船長さん
それは、どんな世界でもある話だよ。失敗を避けるためには、ある特定のメンターに頼らないということが大事だよね。オイラは株界のTwitterも見ているだけど、あっちはすごく荒れているよ(笑)。

ある人をメンターとして、その人の言動に右往左往しているフォロワーも多いんだよね。オイラは、その人の言動でフォロワーを右往左往させてしまうなら、インフルエンサー失格だと思っている。これは、不動産投資も同じだよ。

例えば、「 今、不動産を全力で買え!」とかコメントしたら、何も知らない人間や初心者が「 買い 」相場なのだと思って、ロクでもないものを買ってしまうかもしれない。そうならないためには、本質を紐解くことが大事だと思うんだ。

防人レボリューションさん
確かに、そうですね。

極東船長さん
だけど、現実はそういう人ばかりじゃないよね。第一、Twitterの140文字の制限の中で、本質はなかなか伝わらない。つまり、情報を受け取る側がその世界の裏側、言葉の裏側を読み解く力を身につけなければ、どの世界でもプロにはなれないのさ。

どうしてこういうことを言うかというと、自分自身がそういった言葉に散々翻弄されて、失敗した経験があるからね(笑)。コラムにも書いたけど、中国の物件を買って損をしたりさ。人生経験を積むという意味では、騙される経験も必要なのかもしれないね。

防人レボリューションさん
騙されたことを糧にして、前に進めればいいですよね。

極東船長さん
今なら、あれは高いものを買ったなと分かるけど、物件ほしい病にかかってしまうと、目の前のブラインドが下がってしまう。ほしい病の人間に、「 ちょっと融資流れの案件が水面下で来たけど、買ってみない?」と話が来たら、ふらふらと寄っちゃうよね。

ふんどし王子の偉いところは、何もできないときに吉川英一さんにくっついて、すごく勉強していたんだよね。物件を持ってない段階でも北海道に勉強に来ていた。彼は観察する力を磨いていた時期があったのさ。

充分に勉強して、なおかつ自分自身で、波乗りニーノのセミナーを主催したりする中で、先輩大家さんたちと関係性を作りながら、実力を付けていった。そういう人であれば、失敗はしないと思うね。若い人たちは、ふんちゃんを見習うといいと思うよ。

■ 「 早く金持ちになろうとするな 」

編集部
読者の皆様へのメッセージをお願いいたします。

防人レボリューションさん
まずはお金を貯めて、小さな物件から始めましょう。築古の戸建等から始めて経験を積むのがいいと思います。現状としては、それが最も安全な投資策ではないでしょうか。小さくスタートして、資産の雪だるまを大きくしていくイメージです。

次のステップとしては、頑張って種銭を1,000万円作り、1億円の中古RCを利回り9%以上で購入し、できるだけ長めの融資を引いて買ってみるのがいいと思います。平成築なら25年を引ける金融機関もあります。もちろん、物件は吟味してください。

極東船長さん
基本的な考えとしては、「 早く金持ちになろうとするな 」ということ。早く金持ちになろうとすると、長期目線で考えた時にリスクが高くなる。若い人ほど、時間を味方につけて、次のステップに進んでほしい。

時間をかけてお金持ちになる方法を選べば、だれでも次のチャンスを自分のものにできるんじゃないかな。今の市況が厳しいということは自分でも感じるけど、そうは言っても日本では低金利でかつ、長期でお金を借りることができる。

まだまだ、インカムゲインが取れる不動産投資を展開できるのは世界中見渡しても日本くらいしかないと思うよ。そのチャンスのある国にいながら、チャンスをつかみにいかないのは損だと思うよね。

防人レボリューションさん
やはり、不動産投資では時間というのがキーワードになりますよね。

極東船長さん
結局、株でも不動産でも時間を味方につけたら強い。投資信託も最低10年の時間軸で見なかったら成功できない。20年の時間を見なければ、十分な資産を築くことはできないよ。

それに、株と不動産だったら、不動産の方に長があると思う。まず、複利の利き方が株と不動産では大きく違うよね。株の世界で成功して、資産200億円を築いている人もいるけど、それは稀なことなのさ。その陰には何人も失敗した投資家がいる。みんな短期で儲けようと思って、失敗しているんだよ。

自分の資金だけでやる株式投資と借り入れができる不動産とでは、成功の確率が異なってくる。不動産投資家の半分以上が、過去に株で失敗していると語っているくらいだしね。そのことを声高にいうと、批判されるけどね(笑)。長期で考えて、ゆっくりと資産を築きましょうとアドバイスしたいですね。

防人レボリューションさん
お金を貯めずに、楽をして儲けようとしている人が多いと思います。それと、うまくいかない人を見ていると、金持ち父さんが言うところの、「 殺菌消毒された投資 」をしていると思います。CMをやっていて、誰でも融資がついて、誰でも買えるような物件には手を出さない方がいいと思います。

■ 10年を不動産に集中したら、残りの50年は楽勝

極東船長さん
北海道の人で言えば、札幌でいきなり不動産賃貸業をやるのはハードルが高い。田舎の参入障壁が低いところで、小さいロットのアパートを建てた方が儲かることもある。一例として、富山勢のやり方を真似してみたらいいと思う。人が見向きもしない場所だけど、賃貸ニーズがあるところでやってみたら面白いんじゃないかな。

防人レボリューションさん
その他に、日頃から「 運 」をよくするように心がけたらいいと思います。船長からいただいたアドバイスの中に、ネガティブワードを使わないことや、他人を批判しないことなどがありました。私も実行しています。

波乗りニーノさんも仰っていますが、「 運 」は移動距離と比例すると思います。遠くの投資家に会いに行くなど、行動範囲を広げることで今の自分の殻が破れて、運が開けると思います。

また、若い人は無駄金を使わずに種銭を作ってください。最低でも、毎年100万円は貯めましょう。飲む回数を減らして、テレビを見ていた時間を読書や健美家コラムを読む時間に充ててください。

極東船長さん
まずはあきらめるなということだよね。そこに噛りついて、喰らいついて、とことん自分にいつかくるチャンスを待て、ということかな。そうしたら、チャンスは必ず来るよ。人生100年として、その内の10年は不動産に集中したら、残りの50年は楽勝。

自己資金を貯める10年間でもいいし、物件を再生する10年間でもいいけど、どこかで集中する時間を、昼間の仕事とは別で毎日30分、土日は2時間とか決めて「 時間 」を投資する習慣を持つことが大切。

今なら、「 金持ち父さん貧乏父さん 」の本に書かれていることが正解だとわかるけど、最初は本を読んだときに、「 時間を投資する 」ってどういう意味か分からなかった。とにかく、時間を投資することをやってみよう。防人、今回は対談ありがとう。

防人レボリューションさん
船長、こちらこそありがとうございました!途中何度もZOOMが落ちてしまい、大変失礼しました(笑)。


編集後記
「 早くお金持ちになろうとするな 」や、「 時間を投資しろ 」というアドバイスは、長い年月をかけて資産規模を拡大された極東船長さんならではのお言葉でしたね。終始、防人レボリューションさんの極東船長さんへの尊敬の念が感じられ、大変勉強になる対談となりました。お二方、ありがとうございました。(取材担当:アリ)

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

防人レボリューションさん

防人レボリューションさんさきもりれぼりゅーしょん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

大家列伝「前編・後編」
失敗告白「前編・後編」

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1974年
    福岡市にて誕生
    小中高校と野球部
    大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

    □1996年
    大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
    13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
    50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。
    人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

    □2007年
    たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
    加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
    このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

    □2008年
    新築木造アパートと築古木造アパートを購入
    とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

    □2017年
    極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
    売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
    高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

    □2019年3月
    20年勤めた公務員(消防士)を退職
    6棟 130室 6.3億円 購入

    □2020年
    5棟 110室 6.6億円 購入

    □2021年
    33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
    返済比率51.5%
    (2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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プロフィール

極東船長さん

極東船長さんきょくとうせんちょう

北海道の東の町出身、現在は札幌在住
30棟800室の大家(常に変動しています)

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1958年、北海道生まれ
    高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

    □1993年(35才)
    船の転覆を機に陸の仕事に就く。
    収入が激減し、投資の勉強を開始。

    □1995年(37才)
    1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

    □1998年(40才)
    2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

    □2004年(46才)
    3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

    □2005年(47才)
    4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却
    5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

    □2006年(48才)
    6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

    □2007年(49才)
    7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

    □2007年(49才)
    8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

    他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

    □2009〜2017年(51〜59才)
    札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

    □2021年(62才)
    所有物件
    木造AP10棟
    低層RCマンション22棟
    高層 RCマンション 4棟
    合計39棟836室
    無人HOTEL4棟→(撤退中)

    総投資額110億超
    借入残80億 家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い 1.1億 ※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった)

    売却済み20棟334室 売却益8.5億
    ※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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