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売却を意識することで不動産投資のメリットが大きくなる。規模の先にある目標【最終回】

大家対談/サンタリーフ×モーガンさん_画像 大家対談/サンタリーフ×モーガンさん 著者のプロフィールを見る

2022/5/26 掲載

最終回では、サンタリーフさんの物件売却に関する考えを伺います。資産のスノーボールを大きくしていくために、キャッシュフローとキャピタルゲインの両輪を享受していく必要性など、興味深い内容が満載です。読者の皆様へのメッセージも頂戴しましたので、最後までお楽しみください。

■ 両方の儲けを取ることができるのに、片方しかやらないというのは勿体ない

モーガンさん
売却について伺わせてください。戸建投資をされている方はキャッシュフロー重視なところがありますが、サンタリーフさんは売却まで考えてリノベーションにお金をかけられていますよね。

サンタリーフさん
はい。不動産は時間軸の長い投資なので、売却のことも頭に入れないと規模が拡大できません。インカム重視ももちろん間違いではないですが、両方の儲けを取ることができるのに、片方しかやらないというのはもったいないと思います。

例えば、売却を前提とするか否かで、再建築不可物件についての考え方も変わってきます。上手くやれば2〜3倍で売れるのに、再建築不可を買ったばかりに、キャッシュフローのみで売却益の旨みを知らずに終わってしまうということもあるでしょう。

戸建ては規模の拡大に時間がかかりますが、売却まで考えるとアパートに負けないくらいの収益性があると思っています。実際、150万円で買って200万円でリフォームした物件が1,600万円で売れたことがあります。これを年に1〜2回繰り返すと、決算書上の数字も良くなります。

売却をかませて、大きな物件や立地のいい物件に変えていくのが一つの流れとしてあります。利回りは高い方がいいと思われがちですが、絶対的な儲けの額はもっと大事です。20万円の利回り100%は20万円ですが、1,000万円の利回り10%は100万円です。

モーガンさん
確かにそうですね。あれだけリフォームに手をかけていたら売るのが勿体なくなるのではと思っていたのですが、誤解でした。特に専業を目指すなら、毎月の家賃に満足するだけではなく、売却も絡めないと難しいですしね。

サンタリーフさん
どれくらいの家賃が欲しいかによります。1億円の家賃収入が欲しいのなら、戸建を続けていても達成は難しいです。一方で、サラリーマンの給与とセットで考える人なら、戸建は一つの解だと思います。戸建を年に2軒購入し、10年で20軒になれば、家賃は年間1,000万円以上になります。

モーガンさん
私はアパートを専門にやっていますが、リフォームをやるほど家賃が上がり、売却時に売れる利回りも低下して売却益が出ます。売却益が増えると決算書も良くなってきました。同じことがサンタリーフさんの戸建投資でも起きているのかなと感じました。

サンタリーフさん
私はまだ資産のスノーボールが小さい段階ですが、次のステージとしてモーガンさんのようになれたらと思っています。実際に周りからも、「 空室の多いボロアパートを再生して売却すれば、戸建とは桁違いの売却益が狙えるよ 」と言われることもあります。

ただ、今はスタッフと二人でやっているので、部屋数が多いと追い付かなくなってしまいます。そのあたりをどうするか、考えていこうと思います。

サンタリーフさんが手掛けたキッチンのビフォー サンタリーフさんが手掛けたキッチンのアフター
サンタリーフさんが手掛けたキッチンのビフォー・アフター

■ 人に感謝されながら生きていきたい

編集部
お二人は今後、どのように活動されていきますか?

サンタリーフさん
元々は50歳で引退しようと思っていて、20代から頑張って土日も働いてきました。しかし、20代の時に考えた50歳と、実際に50歳になった今とでは、実感が異なります。今は仕事が楽しいので、そう思えるうちは続けたいです。

親が残した物件を子どもが相続して困っていたり、それが原因で子供が親を恨んでいたりするケースを時々見かけます。そういう中から自分に合ったものを買っていきたいですね。これからは資産価値についても意識したいと思います。

モーガンさん
不動産投資を続けていくうちに、段々と目が行く物件も変わってきますよね。

サンタリーフさん
100万円の戸建の情報をくれる不動産屋さんもいますが、そういった物件は自分が買うよりも初心者が買った方が、価値があると思います。そういうものは新しい人たちに譲って、私は再生の仕方を教える立場としてかかわっていきたいですね。

それと、小さなコミュニティで精神安全性を保ちながら不動産を楽しみたいので、教育事業にも力を入れて、いいメンバーを増やしていきたいです。卒業生が300人とかになれば、きっちり入居者の為にリフォームする勢力が増えて、業界にとってもプラスになると思うんです。

モーガンさん
私はこれ以上の規模拡大は目指していません。子どもも大きくなり、教育費にも目途がつきました。サンタリーフさんが仰るように、私も人に教えたりする中で「 役に立った、教えてくれてありがとう 」と言われながら生きていきたいです。

サンタリーフさん
モーガンさんは、いわゆるギバーだと思います。DIYの勉強会だけでなく、募金活動や社会貢献活動をたくさんされていますよね。

モーガンさん
里親の支援をしたりしています。人に何か与える人生の方が楽しいと感じます。海外に5年間住んでいたので、その影響があるかもしれません。

サンタリーフさん
豊かな人とは、お金がいくらあるかではなく、そういう振る舞いができるかどうかだと思うんです。世の中のためにも、豊かな大家さんが増えればいいなと思います。

モーガンさん
サンタリーフさんこそ、ギバーだと思いますよ。あれだけ物件を綺麗にリノベーションして、社会や街にとっていいことだと思います。サンタリーフさんみたいな人が増えて欲しいと思いますし、私自身も真似させていただきます。

サンタリーフさん
若い人を見ていると、自分が自分がという感じで自分に一生懸命な人が多い印象です。その中にも、自分が忙しいのに人の物件の手伝いをしたり、ブログで有用な情報発信をしたりしている人もいて、感心します。

ちなみによく、「 不動産屋の9割が悪徳 」と言いますが、私はそうは思いません。真面目で世の中をよくしたいと思っている人も多くいます。日本人は分からないことに対して否定的な見方をすることが多いですが、もっとお互いのいいところを認め合って、温かい業界になったらいいなと思います。

サンタリーフさんが手掛けた洋室ビフォー サンタリーフさんが手掛けた洋室アフター
サンタリーフさんが手掛けた洋室ビフォー・アフター

■ 読者へのメッセージ

編集部
読者の方へのメッセージをお願いします。

サンタリーフさん
私は造園業の職人だった頃、このままでは将来が不安定になるという恐怖心から不動産投資を始めました。周りの職人さんで「 大家業、いいね 」と言ってくれた人がいましたが、「 その後どうですか?」と聞いたら、「 まだ買えていないよ。歳も歳だから諦めた 」と言っていました。そういう話を聞くと、なるべく早く取り組んだ方がいいなと感じます。

100棟持っている人に可愛がってもらうのもいいですが、1から始めようとする友達を見つけると、より頑張れます。同じような境遇で結果を出している人がいると、言い訳できなくなりますから。大家の会やDIY会に参加してみると、仲間を作りやすいと思います。

いつの間にか自分の人生を自分でコントロール出来なくなったと感じたなら、ぜひ賃貸業に挑戦して自分の人生を自分の手に取り戻して貰いたいですね。

モーガンさん
本格的にDIYをしたり、内覧に立ち会って入居者と話したりするのは、サラリーマン投資家にとってはなかなか難しいことです。不動産投資が良いのは知っているけど、実際にはできないと思われている方もいると思います。

そういう方は、まずはできることから自己研鑽をしてみて欲しいです。矢印が内に向いてしまうと、いずれ失敗します。入居者さん、職人さん、関係業者、地域など、自分以外の人や先々のことを考えて自己研鑽をしていくと、長期的にいい結果につながるのではないでしょうか。

サンタリーフさん
大家業も他の商売と一緒で、「 どれだけ人を喜ばせることができるか 」という点に尽きると思います。物件を持ったら豊かになるわけではありません。まだ物件を持っていなくても、人の手伝いに行ったり、誰かを楽しませたり、ギブできる人はすでに豊かな人です。

周りを見ても、家族や仲間を喜ばせている人は、大家としても成功しています。人を喜ばせることが巡り巡って、自分のところに帰ってきます。そういうことを意識して不動産に取り組んでみるといいかもしれません。


編集後記
住む人の快適さを考えて、リノベーションされているお二人のお話しはとても勉強になりました。人に与え続けることで、巡り巡って自分のところに還流してくるというお話しは、読者の皆様にも刺さるお話しではないでしょうか。モーガンさん、サンタリーフさん、ありがとうございました。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

サンタリーフさん

サンタリーフさんさんたりーふ

福岡県在住
家族は妻と娘
株式会社サンタリーフ代表
サンタリーフ戸建て投資アカデミー主催
Youtuber(登録者数5万人)

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □197×年
    誕生

    □24歳
    花の宅配事業を始め半年で挫折

    □29歳
    造園会社を設立

    □39歳
    当時築39年の8世帯アパートを購入し大家さんになる

    □2022年
    所有物件50世帯
    家賃収入 約2000万円

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プロフィール

モーガンさん

モーガンさんもーがん

専業大家
茨城県在住
家族は妻、娘、息子
茨城県良質な賃貸を提供する会(良賃会)主催

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経歴
  • □1975年
    茨城県に誕生
    □1998年
    大学を卒業後、都内のIT企業に就職、株式投資を始める

    □2008年
    リーマンショックの暴落を見て不動産投資の勉強を始める

    □2010-2015年
    千葉県に1棟ものRCを取得
    以降4棟を買い進め、2棟を売却する

    □2015年
    不動産販売・管理企業に転職し、不動産実務を身に着ける

    □2018-2019年
    介護を機に退職
    専業不動産投資家になる
    生活費を得るために、築古・地方・郊外のアパートを中心に11棟67室まで買い進める

    □2020年
    茨城年良質な賃貸を提供する会を発足

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