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更地500坪はどう使う? 築古戸建を塗装後に売却し、新築アパートの資金に【第3回】

大家対談/ペンキ屋ペンちゃん×加藤ひろゆきさん_画像 大家対談/ペンキ屋ペンちゃん×加藤ひろゆきさん 著者のプロフィールを見る

2022/6/8 掲載

第三回では、物件の塗装をする際の具体的なペンキの種類や、用途に合わせた使い方などを塗装のプロであるペンちゃんに教えていただきます。また、ペンキ屋ペンちゃんの、物件の価値向上を行ってから売却する方法についてのお話も伺います。

■ トップコートよりも下地の塗料の方が大事

加藤ひろゆきさん
ペンちゃんは、ペンキで好きな色はある?

ペンキ屋ペンちゃん
好きな色は若草色です。自宅もその色に塗装しています。しかし、若草色は目立ちすぎるので、お客様の家では使えないですね。お客様には、ベージュや茶色系統を薦めるようにしています。その色合いであれば、紫外線で劣化しても目立ちません。加藤さんと言えばナス紺色ですが、最近も使われていますか?

加藤ひろゆきさん
丁度、事務所の裏の所有物件をカッキーが必死のパッチで、ナス紺色で塗りなおしたよ。灯油タンクはシルバー色に塗った。関西ペイントのスーパーシリコンルーフを使った。ペンちゃんに聞きたかったのだけど、今度アパート塗るときはフッ素を使ってみたい。あれは、一缶4万円くらい?

ペンキ屋ペンちゃん
フッ素入りはシリコンの3倍はするので、6万円くらいだと思います。公共事業の現場で、予算があるところはフッ素を使うことがありますが、住宅はシリコンで十分だと思います。

正直、そこまで高級な塗料を住宅に使用する必要はないかなと。メーカーとしては15年持つと言っていますが、トップコートよりも下地の塗料の方が大事です。同じ予算なら、下地から上塗りを2回塗るところを3回塗ったりした方がいいです。

加藤ひろゆきさん
なるほど、塗料にこだわるより塗る頻度を多くした方がいい?

ペンキ屋ペンちゃん
はい。あとは、15年に一度のところを、10年に一度にするというのも有効です。高層建てのビルなら、足場代も高いと思うので、下地から上塗りを3回にして、そこにフッ素を使うならいいと思いますが、やはり住宅だとコスパが悪いです。

加藤ひろゆきさん
続けての質問だけど、水性と油性の使い分けはどうしている?

ペンキ屋ペンちゃん
基本的に鉄部は油性を使います。サイディング系は水性でもいいかなという感じです。アパートの塗装は油性の方がモチがいいと思っていましたが、以前、油性ペンキのニオイが室外機を通して室内に入ってしまい、入居者に迷惑をかけたので、最近は水性を使うことが多いです。まとめると、金属は油性、それ以外は水性でも大丈夫というのが私の考えです。

加藤ひろゆきさん
持っている物件で、昔の石膏ボードを固めたような壁が崩れてきていたりするものがあるのだけど、どうやって直したらいい?

ペンキ屋ペンちゃん
モルタルやパテで埋めて直しますが、どうしても直らないというケースも多いです。ボロボロ落ちてくるサイディングは塗装しても数年しか持ちません。場合によっては塗装しない方がいいケースもあります。

加藤ひろゆきさん
トタンでも張って、その上から塗装しようかな?

ペンキ屋ペンちゃん
長く持たせることを考えたら、その方がいいと思います。しかし、今は金属も高いので、費用対効果を考えることが大切です。建材の値段が上がってきて、何を買っても高いですからね。

加藤ひろゆきさん
昨日、ラジオで青森の大工の正人がやっぱり部品が入ってこないし値段も上がっているから、これから新築を建てる人は大変だと言っていた。

ペンキ屋ペンちゃん
私が新築を建てた時もウッドショックの影響がありました。ダウンライトが入らず工事が中断することもあったので、新築投資をやるのは結構怖いです。

塗料にこだわるより塗る頻度を多く

■ 築古戸建を仕入れペンキを塗って売却し新築アパートを建設

加藤ひろゆきさん
ペンちゃんは、戸建の場合はどうリフォームする?売却していると言っていたけど、客がいない状態で売るの?

ペンキ屋ペンちゃん
リフォームして実需向けに売るパターンもありますが、オーナーチェンジの戸建てをまとめて投資家に買ってもらったこともあります。利回りを20%で設定したところ、関東のお客さんが買ってくださいました。

戸建を仕入れたら、自分でペンキを塗って直したり、クロスを貼ったりしてから売却するようにしています。

加藤ひろゆきさん
クロスも自分で貼るの?

ペンキ屋ペンちゃん
そこは職人さんにお願いします。ペンキは自分で塗ります。

加藤ひろゆきさん
現場に入って仕事していると、職人との横の繋がりができていいよね。

ペンキ屋ペンちゃん
それはありますね。そのおかげで、自分で新築戸建てを建てられたようなものです。売却をしている理由としては、富山は新築の利回りが出やすいので、中古を売って新築に移行する方がいいというのがあります。

例えば、5,000万円のアパートであれば、頭金1割で貸してくれることもあります。ペンキ屋の事業があるので、決算書がよくなりやすく、貸していただきやすいです。加藤さんは物件を売却されていますか?

加藤ひろゆきさん
極力、売却しないようにしているけど、ちょっと向いていないと思った物件は売却した。コラムにも書いた区分所有なんかは、やっぱり面白くない。三つセットで買ってくれと言われて、二つが賃貸中で一つが空き家だった。お金に目がくらんで買ったけど、色々あって空室になったタイミングで実需の人に売却したよ。

ペンキ屋ペンちゃん
やはり、実需の人に買ってもらうのがいいですよね。

加藤ひろゆきさん
そうだな。その物件でもカッキーが徹夜で泊まり込んでペンキを塗ってくれた。カッキーは寝袋をもって、どこでも行くよ。後から聞いた話だけど、物件の近所にGF( ガールフレンド )がいたみたい。相撲を取ったかは聞いてないけど。

ペンキ屋ペンちゃん
そういう方が相棒にいるのは便利ですよね。

加藤ひろゆきさん
元々カッキーが勤めていた会社が近所にあって、そこに仕事を発注していたんだよ。ところが、そこの親方とカッキーが喧嘩してカッキーが独立してから仲良くなった。勤めているときは会社を通さなくてはいけなかったけど、今は直でやり取りができるからスムーズ。

ペンキ屋ペンちゃん
個人に依頼したほうが、値段的にも下がって施主としてはメリットがありますね。

加藤ひろゆきさん
以前のカッキーは、冬は出稼ぎに行っていたけど、今年の冬はワタクシの物件の内装をやっていた。おそらく、今年の冬の売上げの8割はワタクシが発注した仕事だと思うよ。

ペンキ屋ペンちゃん
北海道の職人さんは、冬の間はどうしているのですか?

加藤ひろゆきさん
基本的に出稼ぎに行くのが多いんじゃないかな。カッキーは横須賀の米軍基地で空母を塗っていたこともあるそうです。米海軍指定の塗料があるんだって。

北海道の職人さんは、冬の間は出稼ぎに出る

■ 購入した500坪の土地、加藤ひろゆきさんならどう調理する?

ペンキ屋ペンちゃん
最近、田舎で500坪の土地を200万円で購入したのですが、どういう風に使おうか悩んでいます。立地としては、大通りから少し入ったところにあり、古い一軒家と納屋、それに車が5台は停められる車庫がついています。

加藤ひろゆきさん
建物は壊さずに、中古車屋に貸した方がいいよ。車屋に貸すと、だいたい車庫を建ててくれと言われる。納屋は車を整備できる広さがある?

ペンキ屋ペンちゃん
整備できる広さはあります。

加藤ひろゆきさん
それなら、そのまま貸したほうがいいよ。解体はもったいない。家屋を事務所にして、納屋を整備場にして、車庫を使えばいい。今はインターネットで予め見てから、決め打ちしてくれるから、そのまま何もせずに貸した方がいいよ。結構家賃取れるぞ。

ペンキ屋ペンちゃん
ちなみに、いくらくらいですか?

加藤ひろゆきさん
ワタクシの物件で、300坪で18万円くらい。そこは国道に面していて、なまら交通量が多い。ペンちゃんのところは大通りに面していないけど、最近の人はカーセンサーとか見て、狙い撃ちしてくるから。ストリートが太くなくても、見に来るよ。

ペンキ屋ペンちゃん
良いことをお伺いしました!立看板を設置したいと思います。

加藤ひろゆきさん
看板だけではなく、不動産屋にも伝えた方がいい。そこの土地は整地してある?

ペンキ屋ペンちゃん
土地は凸凹していて、整地はされていません。車を停めるスペースだけでも、200〜300坪あるので、結構費用かかりますかね?

加藤ひろゆきさん
全部やっても50万円くらいじゃないか。フラットにして砕石引くだけ。造園屋に頼むのがいいよ、資材の発注とか全部やってくれるから楽。事前にあれこれとやらず、テナントがついてから、リクエストに応じてやるのがいいと思う。

ペンキ屋ペンちゃん
勉強になります。車屋以外で、借りてれくれそうな人はいますか?

加藤ひろゆきさん
重機を置く会社、高速道路の整備会社、あとは、運送会社じゃないかな。ワタクシの土地で、バス会社が見に来たことがある。そことはマネー成立ならなかったけど、500坪あればバス会社にも貸せそうだね。

ペンキ屋ペンちゃん
ありがとうございます。色々と方法を試してみますね。建物を建てずに、土地で貸せるのが一番いいですよね。最終的にはその領域を目指したいです。

加藤ひろゆきさん
そうだな、更地で貸すのが一番。ペンちゃん、いい土地を買ったな。ワタクシも欲しい。


編集部
具体的な塗装の方法や、ペンキの選び方など勉強になりました。ペンキ屋ペンちゃんが購入した500坪の土地を、加藤ひろゆきさんならどう活用するかというお話は、実践されている方ならではのアドバイスだと思いました。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ ペンキ屋大家 ペンちゃんさん

ぺんちゃん

不動産投資家
塗装業

twitter@ペンキ屋大家 ペンちゃん

■ 経歴

□1986年
富山県に誕生

□2004年
実家の塗装屋で働き始める

□2015年
ふんどし王子さんに出会い、不動産投資を始める

□2019年
実家の塗装屋を退職し、独立

□2021年
所有物件アパート5棟 戸建3棟、計43室
家賃年収約2,900万

(売却したアパート5棟、戸建9棟、計38室)


■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん

加藤さんの楽天ブログ

■ 主な経歴

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。
渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は、戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。


■ 主な著書


□メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp

□楽天ブログ
https://plaza.rakuten.co.jp/investor101/

□HP
http://cf101.chu.jp/

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