利回りで物件を買うな！初心者に伝えたい注意点と大家の会の活用法【最終回】

■ 利回りは作るもの、利回りで買うべからず！

DX母ちゃん
相談に乗ったり、シミュレーションを見てあげたり、モーガンさんは初心者さんに優しいですね。私はそこまで優しくなれません（笑）。

モーガンさん
私自身が心配性で不安な人の気持ちがわかるので、丁寧に教えるようにしています。その上で、「 いい物件を紹介してもらいたければ、20軒でも、30軒でも不動産屋さんを回って飛び込め 」と伝えていますが、なかなかそこまでできる人はいません。

DX母ちゃん
不動産は「 千三つ 」という言葉があるように、1,000物件見て、やっと3物件いいものがある世界です。ですから、私も「 徹底的に内覧に行きなさい 」とアドバイスします。とにかく、物件をいくつも見に行くことで、見る力を養います。見る力が養えなかったら、選定する力も付きません。

モーガンさん
本当に、それは大事ですよね。今から1,000物件も見れば2年くらい経過すると思うので、参入するタイミングとしてはちょうどいいかもしれません。

会社員を続けながら不動産を探し、半年後に買える人は稀です。探し始めてから、1〜2年経つ人も多いです。冷静にマーケットを見極めて、価格が落ちついたタイミングで参入すればいいと思います。

DX母ちゃん
0からスタートする人はそれでいいと思います。私のところに相談に来る人で多いのは、戸建を2〜3戸買って手持ちの現金がなくなってしまい、次にどう進めていいか分からないという人です。

手持ちの資金がなくなって、規模拡大できない人が多いと感じます。そういう人には、「 物件を売れ！」とアドバイスしていますが、中には売れない物件を買ってしまっている人もいますね。

モーガンさん
すごくよく分かります。築古物件を買って、現金も枯渇し、行き詰っている人をよく見かけます。帳簿上の資産が増えていかないので、銀行からもうがった見方をされてしまいます。決算書を見せてもらい、これからの融資を考えると売却しか選択肢がない、ということもあります。

DX母ちゃん
財務諸表を読めない人も多いですよね。会計知識は本当に大事です。不動産投資は税金との闘いですからね。私ももっと初期の頃に勉強しておけばよかったと後悔しています。今も簿記3級くらいの知識しかないので、簿記2級くらい欲しいですね。

モーガンさん
初心者の方を見ていると、物件は（ 売上−費用=キャッシュフロー ）という捉え方をしています。会計をわかっている人は、BSの部分もしっかりと見て、その物件が自分にとって必要かどうかを判断していますね。

DX母ちゃん
モーガンさんの仰ることは正しいですが、初期の頃はキャッシュフローを追い求めないと規模も大きくならないですし、成功体験も積めないですよね。本当に何も持っていない、これから始める人にとっては何よりもキャッシュフローが大事です。

結局のところ、利回りで物件を買うな、ということです。利回りは作るもので、なんとでもなります。その代わり、自分で利回りを作れる物件を買うことが重要です。

（ DX母ちゃんの物件 ）

■ 大家の会を活用するには？

編集部
母ちゃんさんとモーガンさんはそれぞれ、大家の会を主宰されていると思いますが、大家の会をどのように活用したらいいと思いますか？

DX母ちゃん
大家の会には、本当に色々な人が来ています。投資規模がとんでもなく大きい人、実はメガ大家さんという人が飲み会の横に座っていることもあります。初心者さんに伝えたいのは、自分より少し立場が上な世話焼きな人を探してみてということです（笑）。

すごく優しくて、世話を焼いてくれる人を見つけて、その人と仲良くなりましょう。自分と同じレベルの人とばかりつるんでいても、有益な情報は得られません。ただし、おせっかいおじさん、おばさんにお世話になるなら、自分が何を提供できるかを考えてください。

クレクレ君ではだめで、自分に何が提供できるかが大事です。「 あなた、私の息子やったっけ？」というくらい、先輩の側にいられる存在になれたら理想的ですね。そういう人は絶対に不動産で伸びますし、何をやっても伸びると思います。

モーガンさん
本当にそうですね。そのような出会いを求めるなら、大家の会はいいツールだと思います。ギブが先行する先輩はアレコレと教えてくれます。ただ、それを甘えて持って帰るだけではダメ。不動産では何もできなくても、それ以外で自分ができることを探して、お返ししてみてください。

DX母ちゃん
お返しはその人にとって、一番大事なものは何か、相手が喜ぶものは何かを考えて提供しましょう。私は人を紹介してもらえると嬉しいです。紹介と言っても、全然違う業界の人ですね。

この人は面白いから会ってみて下さいと言われると、予定を変更しても会いたくなります。別の角度から、相手の人生が広がるようなことをギブすると喜ばれると思います。

モーガンさん
その通りですね。不動産とは違う本業の方から何かギブできるものもあるかもしれません。

DX母ちゃん
自分が極めている趣味でもいいと思います。先日、体を鍛えるのが好きな人がプロテインのことを教えてくれました。後で、「 これいいですよ 」とサンプルを送ってくれたのも嬉しかったです。自分に無い知識を共有して下さるのは、とても嬉しく有難いです。

大家の会に参加する人は、自分の強みを認識してみてください。自分のことをよく理解して深掘りできている人の方が、他人にギブできると思います。

（ DX母ちゃんの物件 ）

■ 今後の人生の目標

編集部
お二人の今後の人生の目標について教えてください。

DX母ちゃん
私の目標は、55歳でリタイアすることです。仕事を完全にやめるわけではなく、現在のような人を雇って商売する状態からリタイアし、事業を筋肉質化する事で自分一人できる範囲の仕事をしたいです。

お金は手段でしかないので、お金の目標はなく、稼いだお金は使えるだけ使っておこうと思います。不動産はともかくお金を子供に残すつもりは無いです。あとは日本の各地に拠点を作り、好きな時に行って、そこで仕事をしたいです。スマホとパソコンがあればどこでも仕事ができるので、10年後はそういう状態になっていたいです。

モーガンさん
ここ2〜3年、やりたいと思っていることは、芸術的に生きるということです。20〜30代はITと格闘し、プログラムを販売するなど左脳の数字の世界で生きてきましたが、そういう世界に疲弊してしまいました。

御金勘定ばかりで、人間的に寂しい感じなので、一見無駄に見えることでも豊かに人生を送れることであれば、お金を使っていきたいです。自分でも芸術的な感性を養ったり、デザイン力をつけたりしていきたいですね。

お金に関しては、少しずつ減らしていくのがいいと思っています。棺桶にはお金を入れられないので、お金を増やすのはもうおしまいにしたいんです。それと、お金を使うのも意外と難しいですしね。

DX母ちゃん
そうそう、お金を使うのには、才能が必要です。私は車の商売をやっていたからか、車にあまり興味がなく、愛着も湧きません。どうやってお金を使ったらいいかなと悩みましたが、結局は不動産しか欲しいものがありません。

今は自分の自宅を理想の形で新築して快適に過ごしています。でも1軒新築を建ててみると、もっとこうすれば良かったと思う部分が出て来るので、2軒目を建てたいと思うようになって来ています。

それと、子どもには思いっきりお金を使うと決めています。子どもは親にとっての純資産だと思うので、子どもがやりたいことは全てやらせたいです。私が自分の親に感謝していることは、30年くらい前に芸術系の学校に入れてくれたことです。

芸術系の学校を出ても仕事になるか分からないのに、私がやりたいと言ったことにお金を出してくれた親には感謝しています。今、当時の経験が仕事で活かされていますし、人生において無駄なことは一つもないと思います。

「 コネクティングドット 」ではないですが、点が繋がって今があります。デザイン、営業職、会社経営、起業を経験したのが全て実になっています。無駄なことは何もないので、そういう経験をさせてあげるのが親の役目だと思います。

モーガンさん
素晴らしい考えだと思います。私も子どもたちには惜しみなく、お金を使うと決めています。

■ 読者へのメッセージ

編集部
最後に、読者の皆様へのメッセージをお願いします。

DX母ちゃん
今はすごく難しい時代です。買い進めるにも物件が高く、売却も築古だったり、耐用年数オーバーの物件だったりすると、次の融資が付きにくいので簡単ではありません。我々は始めたタイミングが良かったです。ただ、同じスタートでも人それぞれ、差はつきますよね。

どんな時代でも、始めないと何も変わりません。その中でなるべくリスクの少ない方法でやっていくのが良いと思います。もし、大家の会などで私を見て、何か聞いてみたいなと思ったら遠慮なく声をかけてください。

モーガンさん
難しい時代なのに、この2年くらいで不動産投資家が爆発的に増えていると思います。何だろう？と思うくらい、猫も杓子も不動産投資というワードが出てきます。そういう状況下なので、ぜひ、冷静になってもらいたいと思います。

株式投資の延長で不動産投資をしようというのは違うと思います。気持ちは尊重しますが、安易に考えるのは危険です。不動産投資は事業です。経営者としてやっていく覚悟が必要です。

新しい人と話をすると、覚悟が決まっていない人が多い印象です。お試しで始めて簡単にやめられるという世界ではないので、投資ではなく、事業を始めるという気持ちでしっかり勉強して欲しいと思います。

（ 対談はDX母ちゃんの事務所（ 右の写真 ）にて行われました ）