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存在しない物件を探し続ける人たち。借金をする理由、しない理由【第3回】

大家対談/モトミ×アカサカトモコさん_画像 大家対談/モトミ×アカサカトモコさん 著者のプロフィールを見る

2023/3/9 掲載

アカサカトモコさんとモトミさんの大家対談、3回目です。お二人が登壇された大家イベントの話題の他、「 なかなか物件を買えない 」という初心者さんが勘違いしていること、手段と目的がずれている人に対するアドバイス、借金についての考え方などについてお話しいただきました。

■ 初開催、不動産寄席とは?

編集部
昨年の12月に、色々な大家さんたちがトークライブを行う「 不動産寄席 」を都内で開催されたそうですが、どのようなきっかけだったのですか?

2022★みんな来いや!不動産寄席

トモコさん
これは3年前から始めた、健美家YouTubeチャンネルの企画「 不動産女子座談会 」の進化バージョンなんです。昨年の6月くらいから火の玉ガールさんと準備を始めて、今年は公開でやろうという流れになりました。

私の頭の中に、「 もしイベントをやるのであれば、こういう感じがいいな 」というセットリストがあったので、それを火の玉ガールさんに話したところ、「 それでいいじゃん!」と話が進みました。

人気のある場所はすぐに埋まってしまうので、早い段階から会場探しをしていました。そんな折、火の玉さんから「 安くて広い和室が取れたよ!」という報告がありました。

モトミさん
その後、「 和室でやるなら、寄席じゃない?」という話になったんだよね。それがきっかけで、不動産寄席を開催することになったんです。

編集部
どんな方が登壇されたのですか?

トモコさん
健美家コラムニストでは、ふんどし王子さん、芦沢晃先生、火の玉ガールさん、ワーママはなさん、私ですね。その他に、大家列伝に出た横浜ショーンさんや健美家ラジオのきょうへいさん、友人のよねやゆう君、国鉄マニアさんも出てくれました。あとは、大家業界で有名な某動画に出ている五十嵐未帆さんも出てくださいました。

実は未帆さんには、私からの熱烈なオファーを出したんですよ。某動画では怖いキャラクターですが、本当は優しい方です。世間は誤解していて、私の知人も「 五十嵐さんって、あの怖い顔をしている人でしょ 」みたいなことを言っていたので、「 そんなこと言わないで!」と怒ったこともあります。

不動産寄席に来てくれた人には、未帆さんはそんな人じゃないんですよ、動画の演出はあくまで演出ですよと分かってほしいと思い、火の玉ガールさん経由で出演をオファーしました。

モトミさん
私も、実際にお会いするまでは怖い人だと思っていました。お会いしてみると、実際はおっとりとした話し方をされる上品な方ですよね。

トモコさん
そうなんです。未帆さんってエレガントで、いい匂いがするんですよ(笑)。

編集部
不動産寄席に登壇されている方々はそれぞれ、新築から築古戸建まで手掛けていて手法は違うと思いますが、どのような学びがありましたか?

モトミさん
未帆さんは新築アパートをメインでやられているんですが、彼女の話を聞いて、なるほどなと思ったことがあります。開発計画を見ながら、今はまだ栄えていないけど、これから栄えるであろう立地を狙っていくという内容でした。すごく理にかなっていますし、融資を引く際も銀行を説得する材料になると思いました。

トモコさん
エリア選定の話ですね。私も同感です。それぞれ、やっている手法は違いますが、不動産という括りでは一緒です。その中で別れているだけなので、共通事項も多いですよね。

不動産寄席の様子
不動産寄席の様子

■ 色々な考え方、投資手法があって当たり前

編集部
モトミさんとトモコさんでは、借金に対する考え方は違いますよね。トモコさんは億単位の借金をして1棟物件を買われていて、モトミさんは2棟の中古アパートは融資を引いていますが、その後で買った戸建10戸は現金です。

トモコさん
それはあると思います。私は家賃年収5,700万円に対して、約4億円借金があります。返済比率は約半分です。私が不動産を始めた時は融資がつきやすかったこともあり、借り入れをして1棟物を買うやり方がメジャーでした。

あの頃は、現金で戸建を買う手法で表に出ている方は加藤ひろゆきさんを含め2〜3人程度でした。それに、戸建は手間と時間がかかるというイメージがありました。ただ、スピードを求めなければ借金も小さくて済みますし、お客さんもつきやすいですから、今は貸家を積み上げる手法も良いなと思っています。

モトミさん
融資に対する考え方は、どの程度の収入を目指すのか、で変わってきますよね。

トモコさん
そうですね。私は、不動産からの収入が会社員の給与以上になることを目標にしていたので、戸建投資を選びませんでした。他の人もそうだと思っていたんですが、自分が会社員を辞めてから、それを目指していない人に出会うようになりました。

どういうことかというと、不動産からの収入で生活することを目指すのではなく、会社員は続ける前提で、それに家賃分をプラスして少し豊かになればいいという考えです。私にとって衝撃的で、今までの自分とは全く違う考えだなと思いました。

でも、よくよく考えたら、自分の考えは普通に感じるけど、実際には色々な考え方や投資手法があって当たり前ですよね。その頃から、自分と違うやり方の人を見ると勉強させてもらい、今はこっちをやっているけど将来的にはこれもいいな、などと思うようになりました。

モトミさん
私は定期的にDIY会を開催しているのですが、そこには色々なバックボーンを持っている人が来てくれます。これから始めたい人や初心者、ベテランまで色々な人と話をします。

その中で思ったのは、「 それぞれの価値観は全部正しい 」ということです。ただし、それぞれの道は正しくても、色々なものを合体してやろうとすると事情が変わってきます。例えば、物件が安くて積算が出るものを探しているという人がいましたが、そんなものは我々には回ってきません。

本やSNS、人からの情報を見たり聞いたりして、勉強するのはいいですが、全ていいとこどりをするのは無理です。その結果、ない物件を探し続けて、一歩踏み出せない人が多いのではと思いました。

トモコさん
世の中に出回っている情報が多すぎるのかもしれないですね。色々見すぎて、結局どうすればいいのか分からなくなるのでしょう。良いところだけを抽出して、こういう物件が欲しいと思っても、実際には存在しないという感じですかね。

モトミさん
情報としては、全部正解です。しかし、これとこれを合わせると、その商品は存在しないみたいな罠に陥ります。そもそも、あなたの属性でそれをやる必要ある?と言う人もいます。例えば過去に、築古戸建投資をやりたいパイロットの方がDIY会に来たことがありました。

トモコさん
趣味ならいいけど、キャッシュフローを得る手段としては間違っていますよね。時間の制約を考えれば、別の方法があるのではと思ってしまいます。

モトミさん
そういう人は、戸建やDIYが好きで来ているのかもしれないですね。もしくは、戸建投資は目に付きやすいので、初心者の人は流されているのかもしれません。まあでも、本人が幸せであれば、どんな手法でもいいのですが(笑)。

■ 市場にないものを探しているのは時間の無駄、あるものを買おう

編集部
お二人は、初心者の方から相談を受けることも多いと思いますが、どんなことをアドバイスしていますか?

トモコさん
私みたいになりたいという人は、そんなにいないのでアドバイスすることは滅多にありません。ただ、話をしてみて迷っている人にはアドバイスすることがあります。

私が不動産投資を始めた頃は、本を読んだりして自分なりに考えをまとめました。自分はどうしたいのか、どうなりたいのかという部分が大事です。さっきの話ではありませんが、キャッシュフローを月に50万円欲しい人が今から戸建投資を始めるというのは、遠回りかもしれません。

数年以内で会社員を卒業したいと考えるのであれば、それを達成するための手段を考えるべきです。それを整理するために、私はよく、「 今やっていることは、何が目的ですか?」と質問しています。

モトミさん
トモコさんが「 市場にないものを探しているのは時間の無駄、あるものを買え 」とアドバイスしているのを聞いたことがあります。

トモコさん
はい、そういう風にアドバイスしたことありますね。「 こういう物件を欲しいのに買えない 」と文句を言う人がいます。でもその条件は、現実的でなかったりする。そもそも、そんな物件があったら私も欲しいですよと(笑)。

既にあるなら買えているだろうし、探して1〜3ヶ月とかかかっているのであれば、探し方が悪いだけかもしれません。それを2年とかかけて探しているのであれば、その物件はそもそもないのではと思います。

先日あった人で、「 周りと比べて、自分が買った物件は失敗かもしれないと思った 」と言う人がいましたが、そもそも、人と比べて成果を出す必要はないんです。お客さんが付いて、お金が入ってきて、それで何が失敗なのだろうかと思います。

モトミさん
素敵なアドバイスですね!

トモコさん
人と比べると焦ります。自分の目的に合った物件を買って、キャッシュフローがプラスなら、失敗ではないと思います。将来的に売れないかもしれないという心配はあるかもしれないですが、キャッシュフローを得る目的なら、間違いではないですよ。

モトミさん
私も人と比べるのはやめようと、トモコさんの話を聞いて思いました。自分と他人を比べるのではなく、過去の自分と比べて、これからどうなった方が良いかと考えるようにしています。しかし、やっぱり他人と比べてしまいますよね(笑)。

トモコさん
モトミさんの周りは買っている人が多すぎるのではないかな。私は知り合いも多いけど、全く同じようなことをやっている人は少ないです。それは何故かと考えたのですが、たまたまの部分もありつつ、自分があまり人と比べたくないからだろうなとも思っています。

モトミさん
比べたくないけど、やっぱり人と比べてしまいます(笑)。

トモコさん
モトミさん、そういう時はDIY会を開いて、「 モトミさんすごい!天才!」と言ってくれる人を集めればいいのですよ。モトミさんも「 こうやれば私みたいになれるのよ〜 」とその場でドヤればいいと思います(笑)。


編集後記
トモコさんの「 市場にないものを探しているのは時間の無駄、あるものを買え 」と言うアドバイスは、初心者の方の参考になりそうですね。( 担当:アリ )

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

モトミ

モトミもとみ

元看護士の専業大家
千葉、茨城県を中心に戸建へ投資
自身でDIY、入居案内、客付け、管理を行う
カフェの運営等も手掛ける

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経歴
  • ■1980年代生まれ

    ■2018年
    千葉県で築14年戸建購入
    大分県で築15年アパート2棟購入

    ■2019年
    看護師を退職

    千葉県で利回り74%戸建
    千葉県で利回り76%戸建購入
    茨城県で利回り95%戸建購入 etc..

    ■2023年
    千葉、茨城県を軸に自身でDIYをしながら、戸建を買ったり売ったりしている
  • ☆モトミさんのインタビュー記事
    https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/investor/4032.html

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プロフィール

アカサカトモコさん

アカサカトモコさんあかさかともこ

専業大家
宅建士&建築士

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経歴
  • □197×年
    神奈川県で生まれる。

    □2008年
    リーマンショック後の世界的な不況を経験したことから「会社に頼っているのは危険」と危機感を感じる。

    手当たり次第本や雑誌を読み漁った結果、不動産投資に行き当たる。

    □2014年
    12月
    最初の投資物件として新築アパートを購入(売却済み)

    □2015年
    6月
    中古鉄骨造マンションを購入。

    □2016年
    3月
    中古RCマンションを購入。

    □2018年
    7月
    築古アパートを購入(売却済み)
    会社員を卒業

    □2019年
    2月
    中古アパ―ト購入(2棟一括)

    7月
    中古アパート購入(3棟一括)
    レンタルスペースを始める。

    12月
    初の戸建て購入

    □2021年
    戸建て購入。ベース賃貸として貸し出し中。

    □2022年現在
    8棟79戸を所有
    家賃年収約5,700万円
    返済比率は約50%

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