購入から1年未満でトラブル5回！大家歴3年すずまるさんの不動産投資相談【第1回】

■ 不動産は瞬間最大風速で頑張ってしまえば、そのあとは手がかからない

すずまるさん
こんにちは、すずまると申します。滋賀県出身のサラリーマン大家です。不動産投資歴は3年弱で、現在4棟28室。家賃収入は満室時で年1,800万円くらいです。トラブルばかりで出費だらけなので、今回よしゆきさんにトラブルの対処法などをご相談できたらと思っています。

和気あいあいとした雰囲気で対談が始まりました！

渡辺よしゆきさん
僕らが始めて会ったのが2ヶ月前の不動産関係のイベントだっけ？結構全国いろんなところでやったりしていますけど、コロナ禍に入って僕も久しぶりにお声かけいただいてお話をしたんです。で、そこの懇親会でお会いしたんだよね。すずまるさんはいつ頃から不動産投資の勉強を始めたんですか？

すずまるさん
不動産の勉強を始めたのは2017年です。前から不動産をやりたいと思っていて、本を何十冊か読んだりして勉強し始めました。セミナーにもたくさん行って、多いときで1日3回くらい行きました。

渡辺よしゆきさん
え、本当!?アグレッシブですごいですね。会社の仕事も忙しいでしょう？

すずまるさん
幸いにも会社の仕事量が時期によって波があるんです。最初はすごく勉強をやれていたんですけど、そのうち仕事が忙しくなって、1年半ぐらい空いちゃったんです。それで時間が空いてやっと1棟目を買えたのが2020年です。ぼちぼちコロナが始まって、会社でもちょっとテレワークが増えてきた頃ですね。

渡辺よしゆきさん
最初に不動産に興味を持ったきっかけって、どんなことだったんですか？

すずまるさん
元々、事業家みたいなことに憧れていました。就職はしたんですけど、ちょっと自分で会社とは別に、事業も起こしたいという気持ちがあったんです。何ができるかなと思った時に、瞬間最大風速で頑張ってしまえば、そのあとはあまり手がかからないと聞く、不動産がいいと思いました。

渡辺よしゆきさん
その考え方、良い！そして、そこに到達できたのがいいですね。なんでそこに到達できたの？

すずまるさん
いろんな本を読むうちに、皆さん異口同音にそのようなことを書かれていたということがあります。皆さんがよく『 金持ち父さん貧乏父さん 』を読んで雷に打たれましたとか言いますが、私にはそういう本があったわけではなく、自然と到達したんです。

元々、株とか投資信託、仮想通貨にも興味があって、新入社員の頃からずっと投資自体はやっていたのが大きいかもしれません。

すずまるさんが読み貯めた不動産関連本の一部

■ 1年で3回雨漏り！すずまるさんのアパートトラブル

渡辺よしゆきさん
でもすずまるさんは投資のスピードがすごいですよね。よくこのきつい時代で動いたなと思います。

すずまるさん
よくスピードすごいねって言われるんですけど、自分としてはそんな自覚はなくて、2棟目から3棟目までは1年半以上空いているんですよ。ちなみに1、2棟目は今も当時もめちゃくちゃ優等生。2棟目に関しては、もう本当に1回も退去が出てなくって。

渡辺よしゆきさん
だからこのスピード感なんだね。

すずまるさん
そうかもしれません。そこでちょっと調子に乗って「 買いたい病 」が発動して買ったのが3、4棟目。この流山にある3棟目が大問題児なんです。もしこの物件を最初に買っていたら、もう不動産からは脱落していたなっていうくらいです。

1、2棟目が良かったばかりに物件を見る目が養われていないまま、調子に乗ってちゃんと物件チェックをせずに3棟目を買ったんです。その結果、あれ？これ買えば買うほど儲かるわけじゃないやん？と思っちゃって、今は痛い目を見ています。

渡辺よしゆきさん
DX＠母ちゃんさんが言う「 そこの道にお金が落っこっているのに、なんで拾わないの？」っていう状態ですね。実際はそんなに思ったほど楽じゃないんですよ（笑）。

すずまるさん
計算上は完全にプラスだったんですけど、こんなにキャッシュアウトが出るとは思っていなかったんです。もうトラブルが多すぎて、大きめのトラブルだけで5個ぐらいあります。まだ買って1年経ってないんですけど。

渡辺よしゆきさん
雨漏りがあったんでしょう？契約不適合責任は問えますか？

すずまるさん
3回、雨漏りしているんですけど、1回目は問えました。屋上からの雨漏りだったんですけど、売主さんの方で防水を全部やり直していただきました。

3棟目の雨漏り箇所特定の作業中

渡辺よしゆきさん
残念ながら回数は関係ないんだよね。期間で設定しているので。その期間は切れちゃった？

すずまるさん
はい。期間はもう切れちゃいました。

渡辺よしゆきさん
でも1回目を直してくれるんだったら優しい売主だね。ポンプも故障？

すずまるさん
加圧ポンプも故障です。製造から17年ぐらい経っている上水の加圧ポンプだったんで、老朽化で壊れちゃって。これも最初200万円の見積りで、もちろん保険も相談したんですけど、老朽化としか言えないということでNG。5社ぐらい見積りを取って最終的に100万円、全部自己負担しました。

渡辺よしゆきさん
時代が悪いというのもありますね。そう言っちゃうと元も子もないんだけど、2〜3年前ぐらいまでは、加圧ポンプも保険の機械的電気的保険特約でカバーできたことがあるんですよ。今はそれがエアコン1台でもかなり厳しくなってきちゃったので、下りづらいんですよね。

すずまるさん
確かに1棟目買った時とかは、大体のトラブルの突飛な出費は保険でカバーできるんで大丈夫です、というようなことを仲介さんに言われていました。

渡辺よしゆきさん
あ！それね、仲介さんが言ってはダメなんだよ（笑）。

すずまるさん
いざ蓋を開けるともう保険は厳しくなっていたんです。

渡辺よしゆきさん
ここ1年ぐらいで肌感覚ではそれまでの倍ぐらい厳しくなったので、これからはほとんど出ないと思います。となると、いかに長期的な支出がない物件を選ぶかの審美眼が大切になってきますよね。でも、俺も6年ぐらい前に売った水戸の4階建てRCマンション。あれは屋上を見ないで安いから買っちゃったけど（笑）。

■屋上に木が生えた!?よしゆきさんの水戸RCマンションのトラブル

すずまるさん
どんな物件だったんですか？

渡辺よしゆきさん
あれはすごく良い子で、月の返済が28万くらいだけど、収益が月80万ぐらい上がる物件だったんですよ。だからキャッシュフローもすごく良かったんですけど、でも手放そうと思ったきっかけが、まさにそれで。修繕をちょっと考えようかな、と思って屋上に上ってみたんです。

そうしたら防水層が壊れていて、屋上から木が生えていたんですよ。草じゃないです、木！屋上から木、生えていて（笑）。そこそこの太さの幹の木が生えちゃっていて！これはこの状態のまま売るべきだと思いました。もう水道は直結していたんですが、屋上に給水タンクがまだそのまま乗っていた状態です。

それも撤去することを考えると、1,000万単位でお金がかかっちゃうんで。これはそのままそれを説明して売ろうと思って。だから売っちゃいましたよ。木、生えていますよと言って。屋上防水は大変ですよね。

すずまるさん
買った時は屋上がそうなっていたこと、知らなかったんですか？

渡辺よしゆきさん
当時は怖かったから登りませんでした。普通に階段室があって登っていく物件じゃなくて、ハッチが開いていて、その上に登らなくてはいけないんですよ。で、僕は高所恐怖症なので、登らなかったんですよね。

すずまるさん
え!?買う時、登らないものなんですか？

渡辺よしゆきさん
いやいや、本当なら登った方がいいよ！絶対。でも僕はその時は登らなかったですね。買ったのも、2013年から14年とか、東日本大震災のすぐ後で、水戸もすごく被害があったんですよ。

敷地内のアスファルトが液状化でぐにゃぐにゃになっているのを、オーナーさんが一応直したんですけど、それでちょっと心が折れちゃっているような物件で、すごく安かったんですよね。最初7,800万円ぐらいで出ていたんですけど、結局僕は3,000万円ちょっとぐらいで買いました。だから利回りも築古RCで24％ぐらいで回っていたんですよ。

すずまるさん
築何年だったんですか？

渡辺よしゆきさん
昭和54年築ですね。今年で多分43年になる。売却した時はまだちょっと、まだ融資がつくぐらい、10年ぐらい残して売却したんですよね。利回りは15％ぐらいで売りました。

すずまるさん
そんな状況ってわかっていたら買っていました？

渡辺よしゆきさん
買っていた！（笑）もっと指していたと思う。

すずまるさん
え、元々、こんなに指し値を入れたのは何か理由があって指したんですか？

渡辺よしゆきさん
うん。やっぱりガラガラで、RCで5階建てだったので、3階以上あるとRCでエレベーターがないとお客さんがつきづらいんですよ。だから、ちょっと客付けも難しくなってきていたし。

やってみて思ったのは、東京にいて水戸というのはちょっと僕はもう無理だな。水戸を中心にやってらっしゃる方もいらっしゃいますけど、いずれにせよ、地域に在住でないとちょっと難しいなと思います。僕は遠隔だったのでそう思いましたね。