前回に引き続き、加藤ひろゆきとミッドナイト大家さんの対談です。今回はお二人の不動産投資への考えをメインにお話されています。
■ 更地投資の優位性
加藤ひろゆきさん
ミッドナイト大家さんは今、貸家をどのくらい持ってるのですか？
ミッドナイト大家さん
今18戸ですね。その他に、更地が6つあります。
加藤ひろゆきさん
そんなに持っているの？すごいな。更地は貸しているの？
ミッドナイト大家さん
そうです。安い土地を買って、貸しています。例えば、安い土地を購入して、その上に車庫を建てて貸車庫として貸しているやつは、一台1.3万円で3台貸しています。そんな感じの土地が6つあります。
加藤ひろゆきさん
そうすると、家賃年収も、結構あるじゃないですか？
ミッドナイト大家さん
今、1,000万円くらいですね。ただ、借金もありますよ。公庫で少し借入をしています。
加藤ひろゆきさん
すごいじゃないですか。
ミッドナイト大家さん
恐縮です。
加藤ひろゆきさん
究極の投資って、ある程度整地した更地をそのまま貸すことだと思う。
ワタクシも事務所の近くに、更地を結構持っていて貸しているんですよ。それば全て、ある程度整地された更地。完成された、アスファルトを敷いてある土地とか、建物が建っている土地とかじゃなくて。
まず、草木ボーボーの雑木林状態の土地を買う。そうすると安く買える。あと、相続で引き継いだ人が何もせず諦めている土地とか。それと、太い道路に面しているのも大事。とても安い土地なら、買っとけばなんとでもなる。ジモティで木こりを募集すれば木を切ってくれるし。
例えば、ワタクシが「 無傷の三百坪 」って呼んでいる国道沿いの原始林状態の土地は、買ったあとで更地にして、今は中古車屋にかなり高値で貸している。この店だけで戸建3戸とか4戸分ですからね、太いですよ。
ミッドナイト大家さん
無傷の三百坪、知っています。
加藤ひろゆきさん
このテナント以外にも、中古車屋に貸したことがあった。話を聞いたら、土地を貸すオーナーって、中古車屋を嫌がる傾向がある。土地がオイルで汚れるから。ちなみに中古車屋として借りてもらうならある程度財務が良くて覚悟がある人がいい。マイルドヤンキーのたまり場になるような中古車屋はいいね。
あと、自分がオーナーになってわかったのは、中古車屋の経営者は若くてお金を持っている人が多い。今の世の中、誰がお金を持っているか、外からは全然わからない。
ミッドナイト大家さん
加藤さんは戸建を現金で買うことが多いと思うのですが、土地も現金ですか？
加藤ひろゆきさん
そうだね。無傷の三百坪も現金で土地を買って、中古車屋に貸している。オレはなるべくシンプルに考えた方がいいと思う。ROIとかIRRとか、不動産投資の本を見るといろんな指標が出てくるよね。でも、ああいうのは、あまり使わなくていいと思う。小学校6年生程度の算数ができれば、ちゃんとお金は残せるよ。
考え方にもよるけど、アパートで手残りのお金を結構出そうと思うと、レバレッジをかけることになって、融資関係の仕事がすごく増える。それに、アパートって戸建より入退去が多いから、その度に壁紙を変えたりして、やることが多くて落ち着かない。
更地投資がいいと思った理由は、建物は持っているとそのうち負債になるから。その点、更地はインターバルが長くていいよね。ただし、土地は戸建やアパートと違って、借り手がいるかどうかとか、賃料相場がいくらかとか、よみづらい。
だから、購入して開拓してもしばらく借り手が見つからないことも結構あって、そういう時は気が滅入るよね。そんな時は、家賃設定が高いのか、自分の投資が間違っていたかのどちらかだ。作戦を練り直す必要がある。
ミッドナイト大家さんがDIYで直した貸家
■ 地道に無借金で不動産投資をする優位性
ミッドナイト大家さん
加藤さんは戸建投資家のイメージだけど、更地の投資もけっこうやられているのですね。
加藤ひろゆきさん
まあそうなのだけど、ワタクシはいい戸建てを買って地道に貸していくことが一番楽だと思う。何かあれば、1戸ずつ売ることもできるし、買う人も少額だからお金を用意できる。
ただ、ワタクシはあんまり売らない。変に買い替えるぐらいだったら、お金を持っていてそのまま何もしない方がいい。「 サイコロジーオブマネー 」にも、レバレッジをかけていると最後の暴落で、一発でやられてしまうって書いてありました。
過去に売ったのは、遠方の戸建やアパート。初期の頃はとにかく安いものを探していて、かなり遠くの物件も買っていた。コドモもできて通うのが大変になったから、手放した。今は同じ町内の物件を積極的に買っています。
ミッドナイト大家さん
そうなのですね。
加藤ひろゆきさん
戸建てだけでなく、アパートも長く持っているものが多い。レバレッジをかけてデカい物件を買った場合、売る時に次の人の融資の問題がある。タイミングによってはキャピタルゲインが出るかもしれないけど、そういうときは他の物件も高くなっているから、売ったもの以上の物件を買えるかわからない。
もちろん、ワタクシも勇み足で売りたくなるときがあるけど、売る前提で買うとか、買った物件をすぐ売るとかはしないね。その代わりに、高利回りの物件をコツコツ買っていく。だってさ、キャッシュフローを得ながら心穏やかに普通に生活できればいい。
上見たらキリがないじゃない。マドンナ先生は年収54億でロバートキヨサキ先生よりもいっぱいお金を持っていると思います。全国一位とか、北海道一位を目指すんじゃなくて、町内会一位を目指す方がいいと思う。
ミッドナイト大家さん
わかります。
■ 大型免許を取るメリット
加藤ひろゆきさん
ワタクシは最近、マシーン（ 重機 ）に乗るのが好きだ。ミッドナイト大家さんも重機が好きだよね。重機があると、ローダーで近所の雪を除雪してあげるとかもできるし、便利ですよ。高級車もいいが、速くてスリップして、冬乗れないし、ローダーを持っている方がマブい。実用性もあるし、資産性もある。
加藤ひろゆきさんの所有する重機
そういえばこの前、ガソリンスタンドの人と話したけど、一シーズンで排雪業者に八十万円支払っていた。みんな、大特の免許取って除雪や排雪のバイトをやったたら、いいんじゃないかな？
ミッドナイト大家さん
僕もローダーを持っていて、冬は自分で除雪しています。加藤先生はローダーで雪を押すことが多いみたいですが、僕はバケットの部分を大きくして雪をたくさん入れて、空き地まで運ぶような使い方をすることが多いです。
3トンのスライドダンプも持っているので、除雪した雪を積んで運ぶこともできます。そういえば、僕のローダーをダンプに積んで加藤先生の所まで持って行って手伝いをしたこともありましたね。
加藤ひろゆきさん
スライドダンプを持っているの？ スライドダンプってなまら高い。普通のダンプの二倍ぐらいする。ミッドナイトさんは、中学校の時から働いていたから財力があるなあ。本当によく働くものなあ。すごいですよ。
ミッドナイト大家さん
重機やダンプは高いですが、除雪や排雪を頼むとお金がかかりますし、自分でやった方が早いですよね。
ミッドナイト大家さん所有の重機
■ 雪国で不動産投資にかかる除雪費について
加藤ひろゆきさん
その通り。雪国で不動産投資をしていると、除雪費が高く付く。大特免許を取って、自分で除雪をしたらかなりコストが下がると思う。オレはローダーを買ったけど、普通の人は買わないよね。一番いい方法は、所有物件の近くのレンタル重機屋でローダーを借りて、自分で除雪することじゃないかな。
ミッドナイト大家さん
ZW80等の大型特殊のものであれば、時速50キロぐらい出るので、そういうものを買って置いておいて、所有物件まで行ってしまうのもいいかもしれないですね。そういう重機を買って自分の物件を除雪すれば、コストを抑えられると思います。
加藤ひろゆきさん
ワタクシは事務所の近くにローダーを置いてある。ローダーを買ってから、事務所とその周りにあるテナントの除雪を自分でできるようになりました。効率も良くて本当に楽です。ついでに近所の家の前の雪をどけてあげると喜ばれますよ。
ミッドナイト大家さん
効率がめちゃくちゃいいですね。
（ 編集後記 ）
お二人の話を聞いていると、大型特殊免許を取って自分もローダーで除雪してみたいと思いますね。続きは明日公開です。（ 取材：いんべす ）
