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大阪万博までは全力疾走!民泊17軒とシェアハウス4軒「民泊の女王」ぽんこつ鳩子さん【第1回】

大家対談/ぽんこつ鳩子×火の玉ガールさん_画像 大家対談/ぽんこつ鳩子×火の玉ガールさん 著者のプロフィールを見る

2024/5/23 掲載

今回の大家対談は火の玉ガールさんとぽんこつ鳩子さんです。「民泊の女王」と呼ばれている鳩子さんは民泊を17軒、シェアハウスを4軒運営されています。今日は火の玉ガールさんの新事務所開きのお祝いに鳩子さんが駆けつけてくださいました。個性的な不動産を買い進める火の玉さんと、どんなお話が聞けるのでしょうか。

■火の玉さんの新しい事務所で対談開始

火の玉ガールさん
鳩子さんお久しぶりです。

ぽんこつ鳩子さん
お久しぶりです、今日は新しい事務所にお招きいただきありがとうございます。よろしくお願いします。

火の玉ガールさん
こちらこそ。早速ですが、軽く自己紹介をお願いできますか。

ぽんこつ鳩子さん
はい。ぽんこつ鳩子と申します。よくX(Twitter)界隈に出没しています。今民泊を17軒とシェアハウスを4軒、都内で運営しています。今でも本業はOLで商社で働いています。健美家さんでは昨年、アカサカトモコさんと対談させていただきました。

参考:民泊14軒とシェアハウス4軒。年間2,000万円を稼ぐ現役OLぽんこつ鳩子さんはいかにして民泊に目覚めたか【第1回】

寝事務所で対談が行なわれます

火の玉ガールさんの新事務所で対談が行なわれます

火の玉ガールさん
あれ?民泊業が好調すぎてもうサラリーマンが副業なのでは!?(笑)

ぽんこつ鳩子さん
いやいや違いますって(笑)。民泊は副業で、副副業でシェアハウス、あとは民泊のオンラインサロンをやっています。しかしこのお家綺麗ですね、これが古家付き土地で出ていたなんて信じられません。

火の玉ガールさん
そうなんです。住居とは別に独立した出入り口もあるし、仕事場へ直結した階段もあって、不動産業の事務所使用に使えるスペックを満たしているんですよ。

火の玉さんの新事務所。奥左にある本棚には鳩子さんの本も

新事務所の様子。奥左にある本棚には鳩子さんの本も

火の玉ガールさん
ここに事務所を移すにあたって、以前使っていた戸建てを民泊で回そうと思っていたんです。でも民泊の準備をしている間、念のために賃貸の募集もかけておいたんですよ。

このくらいの値段で入居者がついたら民泊使用じゃなくてもいいな、と思えるくらい高額の家賃設定にしたんです。相場よりも結構高く設定したので、借り手がなかなか現れなくて。そうしたら引っ越しぎりぎりのタイミングで内見希望者が現れました。

ぽんこつ鳩子さん
募集してみるものですね。良かったですね!

火の玉ガールさん
でも、本当に内見当日のその日に入居申し込みしてもらわないと、明日もう引っ越し業者が来たり民泊設営の準備が始まったりしてしまうんですよ。だから内見に来た方に今日決めてください、どうしますか!?って迫りました(笑)。お陰様で借りていただくことに。

ぽんこつ鳩子さん
それで民泊の話は流れてしまったんですね。

■同じ手残りなら大箱2~3軒やるより小箱10軒のほうが楽火の玉ガールさん
そうなんですよ。鳩子さんのほうは最近民泊ではどんなことをやっているんですか?

ぽんこつ鳩子さん
新しく民泊の物件を3軒借りて立ち上げました。

火の玉ガールさん
開業するまでにどれくらいの準備期間がかかるんですか?

ぽんこつ鳩子さん
これはちょっとゆっくりやっていて、1ヶ月半くらいかけているかな。めちゃくちゃ小さいお部屋を同じマンション内で3部屋借りて作っています。

火の玉ガールさん
もう鳩子さんは民泊の中ではベテラン勢だし、結構大箱をどんどん手掛けていっているのかなって私は思っていたんだけど、なんで今回は小箱なんですか?

ぽんこつ鳩子さん
去年、結構大きな物件を2軒やって1,300万円くらいかかったんですよね。全部現金でやっていたら、お金かかりすぎて嫌になっちゃったんですよ。あと手間がすごくかかるのがしんどくて。すごいボロボロ物件だったから。

火の玉ガールさん
そうなんですか。金融機関から借りるのは難しいんですか?

ぽんこつ鳩子さん
いや、今は結構借りられるんですけど、私はどちらかというと、何軒も早くバンバンやりたい方なので、さほど融資を引きたい気持ちがないんです。融資はちょっと勉強中って感じですね。

火の玉ガールさん
金融機関から融資を引けるけど、現金で借りてすぐ始めるよりは時間がかかっちゃうから、現金を敢えて選んでいるってこと?

ぽんこつ鳩子さん
そうです。いい物件があればもうすぐにでも借りたいから。そういうわけで、去年私の中で起きていた大箱ブームが、今年はちょっと一段落したので、今年は小箱10軒やりたいなと思っています。今3部屋やっているので、あと7個ぐらいやればいいかなと。

火の玉ガールさん
そうするとほぼ1ヶ月に1個ペースってこと?今までできているから、これはきっと達成するね。

ぽんこつ鳩子さん
そうですね。多分いくと思います。

火の玉ガールさん
その小箱を10軒やるのと大箱2〜3軒やる労力を比べたら、どんな感じ?

ぽんこつ鳩子さん
立ち上げも運営の手間も小箱の方がすごく楽で、初期費用も安くて管理がめちゃくちゃ楽なんですよ。今回借りたのは1部屋18平米で、めちゃくちゃ狭いんです。1人か2人入ればいい方ですよ。

本当に普通のワンルームマンションなんです。小さくてボロボロな3点ユニットバスが入っていて、そういうお部屋は収容人数が1〜2人なので、荒らされることもないし、苦情が来ることもないから、立ち上げてからがすごく楽なんですよね。

火の玉ガールさん
なるほどね。これは民泊やってない人の単純な疑問なんだけど、それだとホテルと競合しないですか?

ぽんこつ鳩子さん
そこなんですよ!最近、東京のホテルの値段がべらぼうに高くなっていて。全国チェーンのビジネスホテルであまり立地の良くないところでも、1泊25,000円くらいするんです。

火の玉ガールさん
えぇー、1人でそんなに!?ホテルは1人分の金額だものね。

ぽんこつ鳩子さん
そうしたら2人で泊まるともう5万円じゃないですか。そうすると私の民泊のお部屋が2人で1泊25,000円だとしても、すごく安いって感じてくれるんです。

火の玉ガールさん
それって、ホテルがあまりにも高すぎるからですか。

ぽんこつ鳩子さん
そうです。で、1泊25,000円取ると10日間泊めれば25万円の売り上げになるじゃないですか。そういう小さいところは家賃が安くて、せいぜい10万円くらいなんですよね。

そうすると10日間しか泊めてないけど、普通に10万くらい手に残るんですよ。で、それを10部屋やれば100万くらい残るじゃないですか。しかも管理がとても楽。同じ100万円得られるなら、大箱と小箱を比べると、小箱で得られる100万円の方が楽です。

火の玉ガールさん
えぇー意外!不動産賃貸業って単身向けワンルーム10戸をやるより絶対ファミリー向け2戸の方が楽だもんね。そこは不動産賃貸業と民泊、全然違うね。

■なるべく日本人を泊めないための工夫とは

火の玉ガールさん
これも不思議に思っているんだけど、なんで民泊の人って部屋を汚すんですか?

ぽんこつ鳩子さん
それは、汚されるような人たちが来ちゃう予約の作りになっているんじゃないですかね。汚す人は誰なのかっていうと、大概まず日本人なんですよ。

火の玉ガールさん
え、そうなんだ。パリピかと思った。日本人のパリピ。

ぽんこつ鳩子さん
だからそういう人をまず入れないお部屋作りが一番大事なんです。日本人をシャットアウトするにはどうするかっていうと、まず一泊から泊めないことです。

火の玉ガールさん
なるほどそれは一理あるよね。週末だけ一泊する方が日本人は入りやすいのかな。

ぽんこつ鳩子さん
パリピたちはパーティースペースだと思って来ちゃうんですよ。夜通し遊べるから。だから私のお部屋は3泊以上からしか泊められないようにしています。できれば今年は4泊以上にしたいです。それをより長くしていきたいですね。

あとは、値段を下げるとそういうパリピが入ってきちゃいます。だから単価を高くして、それでも泊まってくれる人にしか泊まってもらわないようにしています。

火の玉ガールさん
そこまで行き着くには、苦い経験もあったんじゃないですか?

ぽんこつ鳩子さん
いえ、実はパリピの被害はほぼなくて、ベッドが壊れたとかそういうトラブルはあります。でもちゃんと火災保険も効くし、エアビー(Airbnb)の保険も効くし、お客さんがすいませんって謝ってきますから。

ちゃんとエアビー上でお金のやり取りもできるので、ベッド修理代として3万円かかりますと言ったら3万円ちゃんと送金してくれるから、回収できます。

火の玉ガールさん
今年立ち上げの3部屋が入って今17軒ってことは、あと7軒増えたら、24軒になるわけじゃないですか。それって、どこまで自分でやっているんですか?

ぽんこつ鳩子さん
今は清掃以外のことはほぼ全部自分でやっています。だから、ゲストとのやり取りもメッセージ対応とかもほぼ自分でやっていて。ただ、それもそろそろ卒業しようかなって思っています。

火の玉ガールさん
大変そうだけど、どこまで1人でできるんですか?

ぽんこつ鳩子さん
コロナ前は30部屋、清掃以外は1人で全部やっていました。自宅の5部屋については自分で清掃もやっていました。朝5時に起きて5部屋掃除して、出勤してっていう毎日です。

火の玉ガールさん
結構やる事多いですね。

ぽんこつ鳩子さん
そうですね。でも普通にサラリーマンで1日8時間働いてもらえる1ヶ月のお給料を何日かでもらえるって思うと、そりゃあ目の色変えてやりますよ!

火の玉ガールさん
そんなにできるっていうのがすごい不思議!

ぽんこつ鳩子さん
若い頃ってそういう感じじゃないですか。どんなに働いても残業代なんかもらえないし、土日のバイトに行ったってせいぜい1〜2万円。ただ家に住んでいてちょっと掃除するだけで、月10万とか20万とか手に残るんですよ。

それはやっぱりなかなか普通のサラリーマンにはない、びっくりする感覚だと思います。だからそのお金が貯まると、また新しい所を借りてっていうのを繰り返して。これはちょっと病みつきになりますよね。

■民泊と不動産投資を両輪としてやれれば

火の玉ガールさん
民泊の一番のリスクって何ですか?

ぽんこつ鳩子さん
やっぱりコロナみたいな疫病、地震や津波といった天災ですかね。それこそ日本が島国なのが一番のリスク要因だと思います。

火の玉ガールさん
民泊だとそういうリスクがありますよね。ところが不動産賃貸業ってコロナに対しては、むしろ強かったんですよね、影響がなかったんです。

私、旅行業界に20年以上いたから思うんだけど、旅行業界って長期的な視点で見ると好不況の波が激しすぎるんですよ。それもあるから民泊をやっている人は、そんなに長い視点で考えていないように見えます。

初期費用の回収はそれこそ2〜3ヶ月とか、1年でも長いくらいなのかな。1年の間に何が起こるかわからないから。いっぽう民泊と違い不動産賃貸業って、10年とか長い期間をかけて回収するものでしょう。

だから両方やるのがいいのかなって最近思うんですよ。最近、不動産賃貸業をやる人で民泊に参入する人が結構いるじゃないですか。やっぱり両方やっていると、事業としての面白さと賃貸業の安定が両方取れるから、いいですよね。

ぽんこつ鳩子さん
確かに民泊は、旅行業とか観光業に近いと思います。なので、やっぱりそういう需要と供給に左右されちゃう部分があるんですよね。

でも自分にはどうにもできないリスク以外、例えばお部屋の作り方とかや選び方など、基本的には自分でどうにかなることが結構多いんですよ。

だからそういうところを間違えずに、またコロナみたいに大きな厄災がなければ、比較的初速早くお金をガーンと稼げるような気がしています。

稼いだお金を不動産投資に回すのか、もっと民泊を借りるための資金にするのかっていうのは、その人の選択次第。そうやって少しずつ民泊と不動産投資を両輪として勉強してやっていくのが良いスタイルなんじゃないかと思いますね。

火の玉ガールさん
良いバランスですね。でも鳩子さん、民泊でこれだけ成功しているのに、小箱とはいえ今年も10軒立ち上げるんでしょ?その意気込みとかやる気とかスピードって、不動産のキャリアで言うと、参入したてぐらいの人のモチベーションだと思うんですよ。

だって不動産賃貸業の10年選手にはそんな勢いないじゃない(笑)。何でそんなに頑張れるのかな。何か目指しているものがあって、そこに少しでも早く到達するために全力疾走しているの?

ぽんこつ鳩子さん
民泊には2025年の大阪万博っていうポイントがあるので、行政がすごく規制緩和をしているんですよ。エアビーさんと話をしているとそういう話も出たりします。だから国が応援しているこの追い風に乗るのが、一番手っとり早いと思うんですよ。

火の玉ガールさん
なるほどね。じゃあ、2025年まではもう全力疾走?

ぽんこつ鳩子さん
全力疾走したいですね。落ちてるお金は拾った方がいいと思いますよ(笑)。

(編集後記)
火の玉さんの新事務所は駅近でアットホームな雰囲気の素敵な場所でした。鳩子さんは大阪万博が開かれる2025年に向かって全力疾走。ゲストに荒らされないお部屋づくりという観点のお話は面白かったです。次回は明日配信。どうぞお楽しみに!(編集:T)

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

ぽんこつ鳩子さん

ぽんこつ鳩子さんぽんこつはとこ

ぽんこつ鳩子
民泊経営、商社勤務OL
東京都在住

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経歴
  • □199×年
    誕生

    □201×年
    仕事に行き詰まり、休職して700日間の世界一周の旅に出る

    帰国後、シェアハウスと民泊をスタート

    □2020年
    コロナで大打撃、規模を縮小

    □2022年
    「令和の民泊サロン」を主宰

    □2024年
    都内に民泊14軒、シェアハウス4軒を経営

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プロフィール

火の玉ガールさん

火の玉ガールさん

不動産投資家
都内で夫と息子と3人暮らし

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経歴
  • □197×年
    徳島で生まれる

    □2011年3月
    東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。

    資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

    □2013年1月
    最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

    □2013年7月
    千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

    □2014年3月
    埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
    以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

    □2017年
    東京都23区内に戸建て2棟購入
    うち、1棟をシェアハウスに改修後、一棟貸し賃貸

    □2019年8月
    東京都23区内に中古戸建購入

    □2020年
    東京都23区内に中古戸建を3軒購入
    2020年3月にサラリーマンを卒業

    □2024年現在
    大家業を中心に日々不動産活動に注力中

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