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「民泊は儲からない」という人がやっていないこと。二人の夢は高齢者向けシェアハウス!?【最終回】

大家対談/ぽんこつ鳩子×火の玉ガールさん_画像 大家対談/ぽんこつ鳩子×火の玉ガールさん 著者のプロフィールを見る

2024/5/26 掲載

火の玉ガールさんとぽんこつ鳩子さんによる女性投資家対談の最終回です。自分のシェアハウスを使って若者を支援している鳩子さんの経営者的視点は、努力して培ってきたものだそうです。今回はそんな鳩子さんの民泊事業の「仕組み化」のお話から始まります。

■自分の仲間で仕組み化して運営

火の玉ガールさん
鳩子さんはこんなに民泊で成功していても、お掃除以外は自分でやっているでしょ。やっぱり代行業者に任せるタイプの人はあまり手元に残らないから、民泊には向かないですか?

ぽんこつ鳩子さん
民泊ってフルで代行を頼むとだいたい売上げの20%を取られるんですよ。小さいお部屋だと、売上げの20%なんて取られたらほとんど手元に残りませんよね。そもそものビジネスモデルが厳しいんです。

あとは代行業者って、何百室もの数のお部屋を管理するので、自分のちっぽけな一部屋なんか、なかなか管理してくれないことが多いんですよ。

火の玉ガールさん
第2回で話題にのぼった、10万の家賃が35万に上がったというお話みたいに、元々家賃はそこそこでも、どんどん釣り上がっていったり、それに加えて管理費も取られたりしたら、確かに全く利益が出ないですよね。

でも鳩子さんの場合、自分の仲間がやっている清掃会社が外注先でしょう。その仕組み作りもすごいなと思います。

民泊物件を紹介してくださる不動産業者さんとか、絶対必要な清掃業者さんとか、申請に関わる行政書士とか。そういう必要なスタッフを全部自前で用意しているのがすごいと思います。あと足りないピースは、もう消防だけじゃないですか(笑)。

ぽんこつ鳩子さん
実はそれについても、消防設備士の資格を取得してくれた子がいるんで、もうすぐ自前でできるようになるんですよ(笑)。

和テイストな鳩子さんの民泊のお部屋。奥の日本人形は火の玉さんの物件で出た残置物をいただいたそう

和テイストな鳩子さんの民泊のお部屋。奥の日本人形は火の玉さんの物件で出た残置物をいただいたそう

■火の玉さんがあえて管理会社を入れない理由

火の玉ガールさん
隙がないですね(笑)。不動産賃貸業って、ほとんどの人が管理会社を外注で入れていると思うんですけど、これはせいぜい5%程度だし、入居者さんと直接やり取りしたくない人もいるから、そういう人たちが入れていると思うんですよね。

私は自主管理派なんですが、その理由は、別に5%がもったいないんじゃなくて、トラブル処理は管理会社の担当に言うよりも、入居者さんに直接言った方が言うことを聞いてくれるからなんですよ。

直接の方が話が早いし、こんなことを管理会社さんに言ったら怒られるだろうなっていうことも、入居者さんにだったら言えるんですよ。

ぽんこつ鳩子さん
そういうものなんですか!?

火の玉ガールさん
そう。最近の話なんですけど、入居して間もない人の部屋の壁紙がちょっと汚れていたことがあったんです。これは掃除不足だなと思ったんですが、入居者さんに「これ気になりますか?」って聞いたんですね。

そうしたら「あ、別に大丈夫です」って言われて。本人が良いっていうんだから、それでいいでしょう(笑)。

もう一つ「生活に支障ありますか?」って聞いたら「いや、特に」と。「それなら、これは入居者さんがつけた汚れとは認定しないので、退居されるときはその分請求しませんのでご安心ください」と言って終わりです。

ぽんこつ鳩子さん
なるほど、確かに入居者が良ければ問題ないですね。

火の玉ガールさん
でもこんなことを管理会社さんに言ったら怒られるじゃないですか。でも入居者さんだったら大丈夫なんですよ。やっぱり管理会社さんは、いろんな入居者さんに対応するから、最高のものを提供しようとするじゃないですか。最低限度じゃなくて。

このバッファが、賃貸業ではすごく大きいと思うんです。何回も発生することですからね。入居者さんとなら、そこの基準を一番下まで下げた対応ができるんですよ。その人ごとに許容範囲が違うから。許容してくれる人に、最大限までする必要はないんですよ。

ぽんこつ鳩子さん
なるほど、だから本人に直接聞くことで、それを探るんですね。

火の玉ガールさん
鳩子さんもそういうふうにチームが作れてすごいと思います。もっと規模が大きくなった話だと、koziさんが管理会社を買った話をコラムで書かれていましたよね。

参照:501万円で不動産管理会社をM&Aした経緯。3つあるM&Aの種類

賃貸業の場合はあんな感じで500戸とか1,000戸とか、すごい規模で事業としてやっていくんだったら、外注に出すよりは自分のチームを作ってやっていく方がいいと思うんです。

でも民泊の場合は賃貸業とは違うから、やっぱり毎回部屋をピカピカにして次のゲストさんに提供しなきゃいけない。入居者さんが10年住んでいたら10年間何もしなくていいような賃貸業とは、根本的に事業モデルが違いますよね。

だから民泊はその都度スタッフに動いてもらわなきゃいけないし、人材が必要な事業だから、上手に使命感を与えて、やってもらうようにしている鳩子さんは、すごいなと思います。

■適正な道具を用意して、ちゃんと教えられた通りに釣れば絶対釣れる

火の玉ガールさん
そうやって考えていくと、民泊ってちゃんとやれば、ほぼ確実に儲かるビジネスなんじゃないですか?

ぽんこつ鳩子さん
そうですね。今の市況で赤字だっていう場合は、たぶんそもそも何かがおかしいんです。代行業者にたくさん払っているとか、たくさん初期費用にかけているとか。

そこに魚がたくさんいるわけですよね。漁場はもう用意されているから、そこで適正な道具を用意して、ちゃんと教えられた通りに釣れば絶対釣れるんです。

火の玉ガールさん
東京についてはまさにそう思いますけど、田舎の場合はどうなんでしょう。

ぽんこつ鳩子さん
うちのサロン生は日本全国にいらっしゃるんですけど、田舎でも言われた通りにちゃんとやれば、ちゃんと回っています。聞いたことのない、よくわからない場所でもやって成功していますよ。

この間、宮城県の塩竃でオープンした方がいるんです。家賃5万円くらいで借りて直してやっているんですけど、マンスリーで30万の予約が入ったりしています。

一発で半年分の家賃をペイするような例とか、結構あるんですよ。広島や北海道、沖縄でやっている人とか、地方でやっている人もいっぱいいます。

火の玉ガールさん
地方で埋まらないっていう人は値段が高すぎるのかな?

ぽんこつ鳩子さん
そうですね。そもそも事業設計がどこかで間違っている可能性がありますね。

■お金を稼ぎすぎたら財団を作ればいい

火の玉ガールさん
健美家YouTubeの中で、トモコさんやワーママはなさんとか、モトミさんとかに出てもらっている番組があるんです。

その中で、普通の人がお金持ちに対してよくする質問で、「そんなにお金を貯めてどうするの?」っていうものがあるんですが、それに対する答えで、「財団を作ればいいじゃないか」っていう話があるんです。

例えばノーベル賞はなぜ毎年1億円出せるかという有名な話をするのがわかりやすいと思います。賞金は「ノーベル財団」が運用している資金から6つの賞それぞれに出しているんですね。

ノーベルは現在の貨幣価値に換算して230億円くらいの私財を賞の財源として寄贈したんです。それを6%くらいで運用しているんですよ。それで各自の賞金分と運営維持費を出しているんです。

ぽんこつ鳩子さん
なるほど。だから元金は減ってないということなんですね。

火の玉ガールさん
そう。ノーベルが死んだのってもう120年前くらいだから。だから戦争を何回も何回もくぐり抜けて、第二次世界大戦とかそういう大きい戦争もくぐり抜けて、それでもまだ原資が残っていて毎年出し続けることができるんですよ。

もともと100億円あってもそれを100分割して1億円ずつあげていたら、100年でなくなるんだけど、運用すれば元金は一切減らずに毎年の費用を出すことができるんです。

しかも賞金額ってその年によって金額が変わるらしいんですよ。賞金って目安額が割合で決まっていて、今年はこれぐらいっていう大体の目安はあるらしいんですけど、その年によって違う。戦後すぐの時期は減るらしいんですよね。

だから、前年比マイナス20%になるときもあるらしいですよ。ということは、最後は財団にしておけば、もうどれだけ稼いでも安心ってことになるじゃない?

ぽんこつ鳩子さん
でもずっと黒字である確証はないんじゃないですか?

火の玉ガールさん
だからそのために後継者を育てなきゃいけないですよね。人生の後半には鳩子さんのように、ちゃんと自分のチームを作ることを考えないといけないんですよ。運用してくれるチームですね。

でも、不動産の建物はボロくなるから、自分のものをそのまま次世代に持っていけるわけじゃないし。それよりはちゃんと金融資産を運用できる人の方が育てやすいんじゃないですかね。

ぽんこつ鳩子さん
それって火の玉さんの将来の夢なんですか?

火の玉ガールさん
お金を稼ぎすぎたら財団を作ればいいっていうのは一つの目標なんです。将来的にやりたいことは、ありますよ。

■二人の夢は高齢者向けシェアハウス!

火の玉ガールさん
私ね、高齢者向けのシェアハウスを自分で作りたいと思っているんです。自分も高齢者になって体も動かなくなるでしょうから、自分が住む施設を自分で作りたいんです。

ぽんこつ鳩子さん
わぁ!それ、めちゃくちゃわかる!

火の玉ガールさん
これを夫婦で分業できたらいいなと思っていて。不動産面は私がやります。うちの夫は介護福祉の仕事をしているから、そっちに関してはプロなんだから夫に任せるという、不動産と介護福祉の融合ができそうなんですよ。

ぽんこつ鳩子さん
ハード面が火の玉さんで、ソフト面が旦那さんが担当するということですか。うまく出来ていますね。

火の玉ガールさん
容れ物の方は見つけておくから、あとはよろしくねっていう(笑)。だから、物件を買うときはそういうのを意識して、そういう建物を最終的に建てられそうか考えて、見たりしてますよ。

ぽんこつ鳩子さん
それは新築で建てるっていうこと?

火の玉ガールさん
新築でもいいですし、もちろん今建てられている物件を直してもいいんだけど、賃貸として回る物件と高齢者が住みやすい物件とはまた違いますしね。あと例えばグループホームとか、そういう行政の補助を受けて建てようと思ったら、土地の制約もあるでしょう。

だからそういう条件面の精査はだいぶ先になると思うけど、少しずつ土地を手放していって、最終的には高齢者向けのシェアハウスがやれそうな土地だけが残って、そこに住めればいいなって思っています。

ぽんこつ鳩子さん
実は私も火の玉さんと同じように、歳を取ったら高齢者向けのシェアハウスを作りたいという夢を持っているんですよ。

火の玉ガールさん
こういうことやっている女性の目標って似てくるんですかね(笑)。

ぽんこつ鳩子さん
でもそのグループホームも都道府県が補助金を出すじゃないですか。ほかに区でも出していて、この2年間くらい出しすぎて、もう今新しいのが作れないフェーズになっていると聞いたことがあります。

でもきっとまた3年後5年後は状況が変わりますよ。また補助金を出す時期が来たら、そこに絶対乗っかりたいと私は思っています。私の周りには女性の経営者がすごく多いんですが、女性の経営者にはシングルマザーがとても多いんですよ。

子供もいない独身の方も多いので、そうするとやっぱりそれで恵まれないおばあちゃんが集まるので、最後みんなの終の住み処を作って、食堂は一緒で、みんなでご飯を食べられてそれぞれの個室がちゃんとあるような場所が理想ですよね。

でもそういう施設って、介護の人が入るような専門の水回りとかがいるから、作るのが大変そうですよね。

火の玉ガールさん
施設を大きく作っておいて、デイサービスを誘致して入れればいいんじゃないですか。別に自社で運営しなくても、デイサービスをやっている会社はいっぱいあるから募集して。そういう介助サービスを受けたい人は、自分で介護保険を受けて通えばいいと思います。

ぽんこつ鳩子さん
とっても合理的ですね。

火の玉ガールさん
あと、鳩子さんは掃除業者を作れるような人だから、宅食業者も作れるんじゃない?ご老人向けの消化のいい美味しいものを宅食してくれる会社をね。そうしたらうちも入れるから。調理師だって、職がなくて料理の腕がある子に調理士の免許を取ってもらえばいいよね?

ぽんこつ鳩子さん
実は管理栄養士さんはもう見つけたんですよ(笑)。だからあとは土地だけですね。

火の玉ガールさん
土地は探すから私に任せて!いやー、今日は面白かったです。鳩子さんはもう民泊の次のステージを見つけに行っていますね。今日は楽しいお話をありがとうございました。またお話しましょうね!

ぽんこつ鳩子さん
こちらこそとっても勉強になりました。ありがとうございました!

二人の夢、高齢者向けシェアハウスに向かってがっちり握手!

二人の夢、高齢者向けシェアハウスに向かってがっちり握手!

(編集後記)
火の玉さんと鳩子さんによる女性投資家対談、いかがでしたでしょうか。お二人の将来の夢が同じように高齢者向けシェアハウスだったとは!同じような嗅覚をお持ちなのかもしれないですね。火の玉さんの視点から賃貸業と民泊業を比較した見方も大変参考になりました。お二人とも大変貴重なお話をありがとうございました。(担当:T)

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

ぽんこつ鳩子さん

ぽんこつ鳩子さんぽんこつはとこ

ぽんこつ鳩子
民泊経営、商社勤務OL
東京都在住

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経歴
  • □199×年
    誕生

    □201×年
    仕事に行き詰まり、休職して700日間の世界一周の旅に出る

    帰国後、シェアハウスと民泊をスタート

    □2020年
    コロナで大打撃、規模を縮小

    □2022年
    「令和の民泊サロン」を主宰

    □2024年
    都内に民泊14軒、シェアハウス4軒を経営

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プロフィール

火の玉ガールさん

火の玉ガールさん

不動産投資家
都内で夫と息子と3人暮らし

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経歴
  • □197×年
    徳島で生まれる

    □2011年3月
    東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。

    資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

    □2013年1月
    最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

    □2013年7月
    千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

    □2014年3月
    埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
    以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

    □2017年
    東京都23区内に戸建て2棟購入
    うち、1棟をシェアハウスに改修後、一棟貸し賃貸

    □2019年8月
    東京都23区内に中古戸建購入

    □2020年
    東京都23区内に中古戸建を3軒購入
    2020年3月にサラリーマンを卒業

    □2024年現在
    大家業を中心に日々不動産活動に注力中

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