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なぜ築浅物件を次々と”物上げ”できるのか?急がないFIREのメリット【第2回】

大家対談/プレジデント168×豊橋大家ゆうちゃんさん_画像 大家対談/プレジデント168×豊橋大家ゆうちゃんさん 著者のプロフィールを見る

2024/6/12 掲載

昨日の第1回に引き続き、プレジデント168さんと豊橋大家ゆうちゃんの対談をお届けします。物件価格が高止まりする中でも、順調に規模を拡大できる理由は何なのか?プレジデント168さんによれば、その秘密は”ハウスメーカー時代に身に着けたあるスキル”にあるそうです。その他、融資付けや急がないFIREのメリット等についても語っていただきました。

豊橋大家ゆうちゃん
プレさんは、自分で地上げ、物上げをしているそうですね。

プレジデント168さん
そうなんです。これもハウスメーカー時代に身に着けたスキルです(笑)。

豊橋大家ゆうちゃん
すごいスキルですよ。私も挑戦していますが、値段の設定が難しいですよね。コツはありますか?

プレジデント168さん
大切なことは、オーナーさんと信頼関係を築き、相手にも納得してもらって買い取ることだと思います。埼玉の物件の場合、昔から馴染みの地主さんたちが物件を継承(売って)してくれるんですが、何年も前からお茶飲み会を開いたりして、交流を深めてきました。

オーナーさんの中には、売りに出すことを親族に秘密にしたいという人もいます。そういう方には相談に乗る形で話を聞き、「実は私もこの物件を気に入りました。市場に出すよりは安くなりますが、私に売っていただくとこういうメリットがあります」と提案することも多いです。

写真の説明はありません。

プレジデント168さんの埼玉のアパート

■物上げが得意なのは「何か動きがありそうな物件」がわかるから

豊橋大家ゆうちゃん
なるほど。ただ、プレさんは築浅の物件も物上げしていますよね。築古で空室の多い物件であれば、地主さんが手放したい理由もわかるのですが、築浅物件を売ってもらえる理由がわからないんですよ。無差別に突撃しているわけでもないと思うのですが。

プレジデント168さん
そこはハッキリと狙いを定めて交渉に行っています。昔から、「何か動きがありそうな物件」を見ると勘で分かるんですよ。長嶋茂雄さんみたいな感じで、ロジックを教えてくれと言われても難しいのですが。

豊橋大家ゆうちゃん
そういう物件は、地域をパトロールして見つけるのですか?

プレジデント168さん
私は走るのが好きで街中を走り回っているんですが、その途中で、「あれ?この家は何か動きがありそうだ」と感じた家の謄本を取って調べてみると、少し前に相続が発生していたりするんです。その情報をもとに懇意の物上げ業者さんに、「ここに飛び込んでみてください」と伝え、商談に進むという感じです。

豊橋大家ゆうちゃん
それはすごいですね!その感覚を身に着けたいです。埼玉ではご自宅の近くの地主さんの物件を買っているそうですが、静岡ではどんなエリアで買っていますか?

プレジデント168さん
静岡でもドミナントで、自宅からサーフィンをしに行く海までのルートをメインにしています。範囲は狭いですが、積水ハウスの築24年の満室アパートなどを買うことができました。私の好みの手間がかからない物件です。

そのオーナーさんは遠方に住んで自主管理をしている方で、管理が面倒な様子が物件から伝わってきました。というのも、敷地内の草がボーボーだったんですよ。それで、「物件をあまり大切にしていないな」と思い、アタックしたところ売っていただけました。

豊橋大家ゆうちゃん
なるほど。他にチェックしているポイントはありますか?

プレジデント168さん
前職で、各企業がどのようなマーケティングをして出店を決めているかについて研究していました。そのため、その街にある企業や店舗を見れば、ある程度の人の動きが予測できます。

何を言いたいかというと、一見閑散とした街であっても、入居付けが良いエリアって意外とあるんです。以前、そういったエリアに気になるアパートがあったので家賃を調べてみると、相場よりかなり低く、明らかにオーナーさんのやる気がないことがわかりました。

さらに調べると、1室はオーナーさんが倉庫利用しており、1室は募集も行われていませんでした。キレイな物件でしたが、愛情を受けていないんです。そこも物上げさせていただきました。

豊橋大家ゆうちゃん
さすがです。安く買えるのは大規模修繕がずっとされていないような古い物件だけと思っていたのですが、私の思い込みでしたね。

プレジデント168さん
私はめんどくさがり屋ですし、DIYもできないので、外壁塗装も10年以内に実施していないような物件は買っていません。建物というよりオーナーさんの事情の影響が大きいので、いろいろな物件にチャンスはあると思います。

写真の説明はありません。

会社員時代に波乗りニーノさんのセミナーに初参加した時の写真

■静岡はミラクルが起きる土地

豊橋大家ゆうちゃん
融資について教えてください。

プレジデント168さん
埼玉の物件は埼玉の地銀や信金を使っています。築浅や新築物件を中心に購入していることもあり、金利は1%以下で、ほぼフルローンです。高い利回りで買えているため、返済比率は40%前半です。

静岡での融資は、法人の支店を作り、地元の信金さんにお願いしています。以前、個人でセカンドハウスローンをお願いしたときはNGだったんですが、法人を立てたらお付きあいしてもらえるようになりました。

豊橋大家ゆうちゃん
静岡の金融機関開拓はどうされたのですか?紹介ですか?

プレジデント168さん
飛び込み営業です(笑)。ただし、適当に飛び込んだのではなく、支店の住所とほしい物件のエリアとの関係性から選びました。幸い、4棟目までフルローンをつけていただきました。金利は1%台後半です。

先日、決済した物件は3LDKと2LDKの混合で、金額は1億円超。土地が約800坪あり、駅からも近く、大手企業の工場も近隣にあります。金額的になかなか地元で買える人がいなかったようで、私にチャンスが回ってきました。価格交渉をして、最終的には利回り13.5%、土地値以下の価格で買えました。

豊橋大家ゆうちゃん
そんなに良い物件であれば、表に出た瞬間、表から消えるのではないですか?

プレジデント168さん
実はこの物件はネットに出ていたんですが、間取りやレントロールなど、色々と間違っていたんですよ。あとは、先ほども言ったとおり、金額が大きいので地元からの引き合いは弱かったようです。

豊橋大家ゆうちゃん
ああ、意外とそういうことって多いですよね。

プレジデント168さん
この物件の融資は先述の銀行に、「エリア外」で断られてしまったんですが、「別の銀行を紹介しますね」と言われ、ライバル行を紹介してくれました。提出した資料もそのまま横流ししてくれて、一発で承認されました。これは、我ながらミラクルだと思います。多分、パワーストーンのおかげです(笑)。

写真の説明はありません。

プレジデント168さんの栃木のアパート

■宅建業者にならない理由

豊橋大家ゆうちゃん
今までのお話を伺っていると、プレジデントさんは宅建業者みたいな動きをされていますよね。スキル的に買取再販業もできそうですが、宅建業者にはならないのですか?

プレジデント168さん
宅建士の資格は持っていますが、宅建業者になるつもりはありません。やればかなり儲かると思いますが、やらなくていいかなと。責任も増えますよね。例えば普通の個人で取引するのと、宅建業者が取引するのでは、免責期間が違いますし、何かあった時に、一般の消費者の方が強いので、負けてしまいます。

地上げやぶつ上げも得意で好きですが、例えば、購入した土地にガラが入っていたりすると、あっという間に利益が飛んでしまいます。仲介専門でやっていけば、ある程度リスクは抑えられるでしょうが、仕事が増えると従業員を雇う必要性も出てきますし、そうなるとまた、目標とずれてきます。

でも、もっと大きな理由があるんです。私の性格上、徹底的に仕事に取り組んで、小さい売買から大きい取引へと向かい、どんどんリスクが高くなっていく将来が見えるんです(笑)。どうしても、動いてしまうんですよ。

FIREしてからも、「ゆっくりする」はずが、まったくできていないですからね(笑)。それで、個人投資家としての活動にとどめています。

豊橋大家ゆうちゃん
わかります。私も全く同じ目標を立てていたんですが、全然ゆっくりしていません。それどころか、日々時間が足りません(笑)。自分のことを知るって大事ですよね。私ももし、30代で不動産屋になっていたら、従業員を泣かせるような上司になっていただろうなと思います。

プレジデント168さん
遅めのFIREのメリットはそこだと思います。そういう意味で、私は45歳でのFIREがちょうどよいと思っているんです。20年以上サラリーマンの仕事をがんばってきたという社会人としての自負がありますし、自分のこともよくわかっているので、あまり迷わないというか。

豊橋大家ゆうちゃん
波乗りニーノさんも同じく、管理職を経験してからFIREした方がいいと仰っていますよね。私の場合は、逆に管理職になってしまうと辞めづらいと思い、その前に決断しました。

それにしても、プレさんは全国トップクラスの成績を残し、その先の出世も見えていたのに、辞める決断ができたのが、すごいと思います。

プレジデント168さん
とんでもないですよ。実は大家列伝に出た2022年頃は、会社員を辞める予定はなかったんです。埼玉で仲良くしている大家仲間がいて、定期的に情報交換をしているんですが、彼らが次々とFIREし始めたのが大きなきっかけになりましたね。

辞めることを上司に伝えた時は、強い引き留めにあいました。会社自体は好きで、愛社精神もあるので、そこはなかなかきつかったです。私が独立して不動産屋をやらないのも、それをすると元上司にウソをつくことになるから、という理由もあります。

■豊橋のサラリーマン大家さんがFIREしない理由は?

豊橋大家ゆうちゃん
私はFIRE後は、仲良しの大家仲間と一緒に豊橋大家塾の運営にかかわっています。180名程メンバーがいますが、FIREした人は多くありません。豊橋はサラリーマンに対して、融資が出やすく、一棟目で満額が出ることもあります。つまり、FIREできる土壌はあるのに、実際にそうする人は多くないんですよね。

その理由を時々、考えるんですが、関東地方のサラリーマンと東海地方のサラリーマンでは、過酷さが違うのかなと思ったりします。例えば、満員電車にも乗らなくていいし、中学受験戦争とかもそこまで加熱していませんから。

プレジデント168さん
確かに、静岡って満員電車がないですよね。静岡の友人も出勤前に海に来て波に乗っています。そういったのんびりとした感じは、関東の会社員にはなかなか得られないですよ。サラリーマンのままでも気持ち的にゆとりがあるのかもしれませんね。

編集後記
物上げの話はさすがの一言ですね。次回は豊橋大家ゆうちゃんの再生事業のお話を中心に紹介します。お楽しみに。
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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

プレジデント168さん

プレジデント168さんぷれじでんといろは

サラリーマン
不動産賃貸業
埼玉県在住
家族は妻と子供2人

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1977年(0歳)
    鹿児島県鹿児島市生まれ
    ※埼玉県春日部市育ち

    □2001年(23歳)
    駒澤大学卒
    ハウスメーカー入社

    □2005年(27歳)
    自宅新築

    □2013年(35歳)
    自宅斜め前の築7年の戸建購入
    (初の収益物件)

    □2015年(37歳)
    築5年のパナホーム製アパートを購入

    □2016年(38歳)
    自宅徒歩5分の場所に築4年のアパート2棟を購入

    □2017年(39歳)
    もらった土地にミサワのアパートを新築

    □2019年(41歳)
    築42年の戸建を購入
    利回り 43.5%(リフォーム無)

    上記地続きの場所に築42年の戸建を購入
    利回り41.4%(リフォーム無)

    □2020年(42歳)
    自宅西側の地続きの場所に旭化成のアパート2棟を購入(利回り18%)

    □2022年(44歳)
    自宅東側の地続きの場所にミサワのアパート2棟を購入(利回り13%)

    自宅を含めた周囲の物件の土地の広さが合計600坪となる

    □2023年(45歳)
    会社員を卒業、専業大家になる

    静岡と埼玉の二拠点生活スタート
    静岡でも物件を買い進める

    □2024年(46歳)現在
    アパートと戸建で計20棟・90室
    家賃収入約7,000万

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プロフィール

豊橋大家ゆうちゃん

豊橋大家ゆうちゃんとよはしおおやゆうちゃん

不動産賃貸業
愛知県豊橋市在住
妻と子ども2人の4人家族

不動産賃貸業
リフォーム業
宅建士

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • ■1977年
    名古屋市に誕生する
    小学校、中学校、高校ともたけちゃんと同じ学校
    大学在学中サーフィンに出会う

    ■2007年
    たけちゃんを参考に不動産投資を始める

    東海エリアの土地路線価以下築古再生事業をメインに規模を拡大

    ■2018年
    会社員を卒業

    ■2024年現在
    総投資額:16億2,400万
    年間売上:2億円(満室時)

    【趣味】
    サーフィン、ゴルフ、キックボクシング
不動産投資歴
  • 2007年に区分からスタート、

    【所有不動産】
    23棟304部屋
    <内訳>
    RC7棟(166部屋)
    鉄骨アパート4棟(47部屋)
    軽鉄・木造アパート11棟(85部屋)
    戸建て4棟(5室)、倉庫1
    その他太陽光・駐車場等

    【売却した不動産】
    合計90室
    <内訳>
    RC4棟(55室)
    軽鉄1棟(20室)
    木造1棟(10室)
    戸建て3棟
    区分2戸

    【2024年現在の投資状況】
    総投資額:16億2,400万
    年間売上:2億円(満室時)

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