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FIRE後に326部屋を購入。ドミナント&築古再生で拡大を続ける豊橋大家ゆうちゃんの戦術【第3回】

大家対談/プレジデント168×豊橋大家ゆうちゃんさん_画像 大家対談/プレジデント168×豊橋大家ゆうちゃんさん 著者のプロフィールを見る

2024/6/13 掲載

第1回第2回に続き、プレジデント168さんと豊橋大家ゆうちゃんの対談をお送りします。今回は、築古物件の再生をメインに家賃年収2億円という豊橋大家ゆうちゃんに、会社員卒業を決めた時の話、専業大家になってからも買い続けるために意識していること等をお聞きしました。

FIREに対する恐れ、その後の自信

豊橋大家ゆうちゃん
次は私の番ですね(笑)。私は時間と経済の自由を手に入れたい、大好きなサーフィンを毎日やりたいと、不動産投資を始めた当初からFIREを目指しました。先に不動産投資を始めていた中学の同級生のたけちゃんと海に行った帰りに物件を見て、買付を入れて、という感じで規模拡大を進めてきました。

たけちゃんは25歳から不動産投資を始めたんですが、怖がりの私はしばらく行動できず、最初の物件を買ったのは29歳の時でした。スタートから11年目、92部屋を買い進めた時点で会社員を卒業しました。

プレジデント168さん
20代で不動産投資をスタートされたのですね。

豊橋大家ゆうちゃん
はい。プレさんと同じで、きっかけの一つは仕事の内容が変わったことです。私は両親が教員ということもあり、学校法人に就職して東京、埼玉、千葉で営業の仕事をしていたんです。

あるとき、学生生活を過ごした豊橋の大学から「うちで職員として働かないか」と声がかかり、サーフィンもしやすいということで豊橋に戻ることにしました。

ところが、大学職員になってみると事務仕事が多く、自分には向いていないと感じました。逆に言うと、向いていない仕事に就いたおかげで、FIREを目指して今があるので、あの時の決断は間違っていなかったと思っています。

プレジデント168さん
向いていないと自覚しながら仕事を続けるのは、つらいですよね。

豊橋大家ゆうちゃん
はい。当時はよく波乗りニーノさんから、「ゆうちゃん、まだ辞めないの?」と言われていました(笑)。ただ、私もプレさんと同じく、会社員を辞めると融資が通らないと思っていたので、なかなか踏ん切りがつきませんでした。

辞めるきっかけになったのが、浜松の20部屋中14部屋空室の高利回り築古RCを買ったことです。それを満室にしたことで、売上から返済を引いた月のキャッシュフローが200万円を超えたんです。それでも、「本当に大丈夫だろうか?」とビビりながら退職したことを覚えています。

FIRE後、毎年行っている宮崎で。左からペンちゃん、ニーノさん、私、たけちゃん

プレジデント168さん
辞めた後で、生活はどう変わりましたか?

豊橋大家ゆうちゃん
もちろん、サーフィンの時間を増やしましたよ。それと、FIREした人の多くは欲望に忠実になり、ストレス耐性がなくなる、と先輩大家さんに聞いていたので、自分を甘やかさないために職業訓練校に通ってリフォームを学びました。

何の肩書もない無職の立場で、0から人間関係を築いたり、新たな技術を身に着けたりしたことが、その後の自信に繋がったと思います。同時期に宅建の試験にも挑戦しました。100点満点での合格を目指し、45点(9割)で合格することができました。

辞めてからの1年間でパワーが溜まり、その後の6年間で326部屋を購入しました。売却したものも含め、今までに約434部屋を買いましたが、75%が会社員を辞めてからです。FIREしたら買えないどころか、銀行は「覚悟を決めた経営者」として見てくれるようになったんですよ。

プレジデント168さん
それはすばらしいですね!お互い、背中を押してくれた波乗りニーノさんに感謝しないと、ですね(笑)。

■築古再生事業家としてのブランディング

豊橋大家ゆうちゃん
専業大家になってから、銀行員の方に「もともとサラリーマンは片手間でやっていると思っていました」と言われました。会社員の属性をかたくなに守る必要はなかったということです(笑)。

会社員時代は、「どこまで規模を拡大するつもりですか?」と探りを入れるようなことをよく訊かれましたが、今は、「次に融資できる物件はないですか?」「築古物件を再生して、どんどん地域をよくしてください」と応援してもらえるようになりました。

プレジデント168さん
実績が認められたんですね。銀行から融資を受け続けるために、何か工夫していることはありますか?

豊橋大家ゆうちゃん
少しでも増収増益を目指し、決算書をよくすることを意識しています。「覚悟を決める」とそれが相手にも伝わると思うのですが、決算書はそれを示す一つの方法です。そうした積み上げの結果、築古でも長期でフルローンを引けるようになりました。

あと、コラムでも書きましたが、退職する直前に全空のソシアルビルを買い再生させ、その1室に自分の事務所をつくりました。そこに金融機関やステークホルダーの方を招くことで、腰を据えて築古再生事業に取り組んでいる会社という印象を持ってもらえたと思います

そこからは、築古物件の再生と商品化を繰り返し、自分自身を「築古再生事業家」として印象付けるブランディングに努めました。その一つとして、地域の方に喜んでもらいたいという思いから、所有している大型築古RCの屋上にプロの画家に壁画アートを描いてもらいました。

それが、エリアの価値を高める取り組みとして新聞社に取り上げてもらうことができ、これも金融機関へのPRになったと思います。

新聞に掲載された壁画アート

プレジデント168さん
物件の情報はどのような形で入ることが多いですか?

豊橋大家ゆうちゃん
業者さんからの情報が多いです。豊橋の大手の不動産屋さんと仲良くなって話していたら、「空きが多くて古いアパート、マンションは出口がない」と言うので、「それなら私に回してください」と伝えると、情報をくれるようになりました。

最初は「どうせあなたも買えないんでしょ?」という疑いの目で見ていたようですが、オーバーローンで融資を付ける、瑕疵があっても文句を言わない、買うと言ったら最後まで買い切るといった姿勢を見せたところ、そういった物件の話が来たら真っ先に私に情報をくれるようになりました。

プレジデント168さん
不動産投資家というより実業家ですね。借入はどれくらいありますか?

豊橋大家ゆうちゃん
残債は約10億4,400万円です。総投資額は約16億2,400万円ですね。ただ、自分自身は投資額よりも利益を重視しています。規模拡大している先輩大家さんとお話しした時に、「借金が多いことが凄いと思われるのは一部の投資家仲間だけ。事業として大事なのは利益」と言われたんです。

その例として、私の居住する地場の信金さんに融資を持ち込んだ時、「決算書は申し分ないが、私がそのエリアで一番借金が多いからどう扱ったらいいか分からない」といわれ、耐用年数内の利回り11%程度の築浅アパートでしたが融資が否決されました。

この経験から、借入が多いだけでマイナスイメージになる金融機関があるのを実感しました。そういった意味で、この先は借入重視というより売却等絡めながらキャッシュポジションを高め、立地と利益率の高い物件を残しつつ、徐々に借金は減らして基盤を強固にしていきたいという思いがあります。

ただ、物件を紹介されると、「これで数千万円儲かるな」と分かるので、それをみすみすスルーする勇気がありません。正直、そろそろ歩みを止めてもいいかなと思う瞬間もあるのですが、落ちているお金を拾わずにはいられず、拡大路線を歩み続けてしまっています(笑)

プレジデント168さん
勉強になります。築古再生は、一人でやっているのですか?

豊橋大家ゆうちゃん
職業訓練校の仲間も含めて、まだ規模が小さい時期からお願いしていた大工、塗装、内装、設備、クリーニング業者、プロパンガス会社との信頼関係も深まり、お馴染みのリフォームチームメンバーで築古再生に取り組んでいます。

職人さん同士の横の連携も良いので、私が介入しなくてもリフォームがどんどん進んでいくので安心して見守っていられます。

このリフォームチームは自社の物件だけでなく、リフォーム会社としてよその物件の仕事も請けています。仕事を年間通じて依頼しているため職人さんも単価を下げてくれるので、コストを抑えてリフォームができていると思います。

職業訓練校仲間でクリーニング&便利屋のアラスカ君

■築古物件の再生を通して、地域が潤っていく

プレジデント168さん
聞けば聞くほど、ゆうちゃんのすごさが分かります。

豊橋大家ゆうちゃん
ドミナントで活動することで、私の会社も大きくなりますし、関連する皆さんも大きくなります。融資を出す銀行員の方も出世し、リフォーム会社も売上が増え、情報も増え、仕事も早くなり、どんどんやりやすくなっています。あとは、先ほども言いましたが、どこまでやるかですね。

プレジデント168さん
私もどこまで拡大するのかよく聞かれますし、妻からも「もう買わなくいいのでは?」と言われることもあります。正直、今の半分以下の規模でも人生的には満足できると思いますが、もうしばらくは買い進めるつもりです。

豊橋大家ゆうちゃん
奥さんといえば、最初は不動産投資に反対されていましたよね。今は理解してくれているんですか?

プレジデント168さん
はい、以前よりはずっと協力的です。レンタルスペースが1つあるんですが、これは妻が担当してくれています。ここは元々、大家仲間が運営していたんですが、引っ越して家が遠くなるということで、私が事業ごと継承させてもらいました。

私の家からすぐ行ける距離にあるんですが、妻は掃除が好きで得意なので、高いクオリティで清潔さを保っています。ちなみにレンタルスペースの売上は、全て妻が使っています(笑)。話が飛びましたが、ゆうちゃんは、最終的にどこを目指していますか?

豊橋大家ゆうちゃん
現在、320部屋くらい保有していますが、古い物件が多く、中には手がかかる物件もあります。リフォーム業もやっているので、なかなか忙しいです。

そのため、今後は仕事をセーブして自由な時間を増やしていこうかなと思って、妻にいつまでこの仕事を続けようか相談したら、「不動産賃貸業があなたの本業でしょ?仕事が好きなら、嫌になるまで続けたら?」と言われ、確かにそうだなと思いました。

忙しいけど、嫌じゃないんです(笑)
これまではマーケットイン型の市場が求めているコスパの良い再生物件を手掛けてきましたが、これからは自分のエッセンスを存分に盛り込んだプロダクトアウト型の再生物件も手掛けていきたいと思っています。

編集後記
明日の最終回では、どこまで規模を拡大するか、子供たちへの事業継承、お二人からのFIREを目指す大家さんたちへのメッセージなどをお送りします。お見逃しなく。
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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

プレジデント168さん

プレジデント168さんぷれじでんといろは

サラリーマン
不動産賃貸業
埼玉県在住
家族は妻と子供2人

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1977年(0歳)
    鹿児島県鹿児島市生まれ
    ※埼玉県春日部市育ち

    □2001年(23歳)
    駒澤大学卒
    ハウスメーカー入社

    □2005年(27歳)
    自宅新築

    □2013年(35歳)
    自宅斜め前の築7年の戸建購入
    (初の収益物件)

    □2015年(37歳)
    築5年のパナホーム製アパートを購入

    □2016年(38歳)
    自宅徒歩5分の場所に築4年のアパート2棟を購入

    □2017年(39歳)
    もらった土地にミサワのアパートを新築

    □2019年(41歳)
    築42年の戸建を購入
    利回り 43.5%(リフォーム無)

    上記地続きの場所に築42年の戸建を購入
    利回り41.4%(リフォーム無)

    □2020年(42歳)
    自宅西側の地続きの場所に旭化成のアパート2棟を購入(利回り18%)

    □2022年(44歳)
    自宅東側の地続きの場所にミサワのアパート2棟を購入(利回り13%)

    自宅を含めた周囲の物件の土地の広さが合計600坪となる

    □2023年(45歳)
    会社員を卒業、専業大家になる

    静岡と埼玉の二拠点生活スタート
    静岡でも物件を買い進める

    □2024年(46歳)現在
    アパートと戸建で計20棟・90室
    家賃収入約7,000万

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プロフィール

豊橋大家ゆうちゃん

豊橋大家ゆうちゃんとよはしおおやゆうちゃん

不動産賃貸業
愛知県豊橋市在住
妻と子ども2人の4人家族

不動産賃貸業
リフォーム業
宅建士

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • ■1977年
    名古屋市に誕生する
    小学校、中学校、高校ともたけちゃんと同じ学校
    大学在学中サーフィンに出会う

    ■2007年
    たけちゃんを参考に不動産投資を始める

    東海エリアの土地路線価以下築古再生事業をメインに規模を拡大

    ■2018年
    会社員を卒業

    ■2024年現在
    総投資額:16億2,400万
    年間売上:2億円(満室時)

    【趣味】
    サーフィン、ゴルフ、キックボクシング
不動産投資歴
  • 2007年に区分からスタート、

    【所有不動産】
    23棟304部屋
    <内訳>
    RC7棟(166部屋)
    鉄骨アパート4棟(47部屋)
    軽鉄・木造アパート11棟(85部屋)
    戸建て4棟(5室)、倉庫1
    その他太陽光・駐車場等

    【売却した不動産】
    合計90室
    <内訳>
    RC4棟(55室)
    軽鉄1棟(20室)
    木造1棟(10室)
    戸建て3棟
    区分2戸

    【2024年現在の投資状況】
    総投資額:16億2,400万
    年間売上:2億円(満室時)

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