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退社の4カ月後に勤め先が閉鎖。ラブホテルの前のアパートで見たもの。

大家対談/山本智尚×加藤ひろゆきさん_画像


昨日の第一回に続き、去年、つとめ人生活を卒業し、現在は所有する学生寮の寮長をつとめる屯田兵三号さんこと山本智尚さんと加藤ひろゆきさんの対談をお送りします。本業と大家業の両立について、奇跡のような学生寮との出会いとセミリタイアのタイミング、ラブホテルの近くの物件での話など、努力家の三号さんの人柄とここに至るまでの過程を伺い知れる内容となりました。


■ セミリタイアした4カ月後に勤めていた工場が閉鎖


ビジネスや投資には、昔から興味があったのですか?


はい。小さい頃、裕福とはいえない家庭に育ったので、お金持ちへの憧れはありました。高校を卒業後は3年間、自衛隊で働いて、その後、地元の企業に就職したんですが、そこに長く勤めなかったのも、先輩の給料を見て愕然としたのが原因です。

飛行機関係の仕事で、それ自体は楽しかったんです。でも、給料が手取りで13万円くらい。いずれ上がるだろうと思っていたら、5年上の先輩の給料が自分と500円しか違わなくて、1年で100円しか上がらないの? とビックリしてやめました。


それはきついなあ。でも、地方だとそういう仕事もけっこう多いよね。


そうだと思います。その会社では、先輩たちは全員、共働きでした。一生そこで働くんでしょう。その中で幸せを見つける方法もあると思いますが、自分は「 このままじゃダメだ 」と考えるタイプで、何度か転職を経験しました。最後に勤めていた会社は、この地方としてはいい給料をもらっていたと思います。ただ、楽しくはなかったです。


変な命令ばかりする部長とかいたの?


特定の上司と合わないというより、会社全体の雰囲気があまりよくなかったんです。グチが多いし、同僚どうしでも本音で話さない。負のオーラが漂っているような職場でした。でも、給料はよかったので精神的にやられた方以外は辞める人は少なく、私のほうがおかしいと思われたかもしれません。

その頃、工場が閉鎖されるというウワサがあったので、みんな、心に余裕がなかったのかもしれません。実際に、その工場は私が辞めた4カ月後に閉鎖されて、会社をやめられない人はまとめて東北方面に転勤になりました。一生、単身赴任コースです。


ええ!? ギリギリでしたね。落下傘が開いてよかったですよ。そのことがきっかけで、つとめ人を卒業したんですか?





はい、本当にギリギリでした。いつかは辞めると思っていたいつかが、そのタイミングだった、という感じです。前の年に買った学生寮で学生の送迎をしていたドライバーさんが退職されたこともあり、会社を辞めて、寮の仕事に専念しようと決めました。

つとめ人時代、不動産の仲間は明るくていいな、こっちの世界に行きたいなとよく思っていたので、今は毎日ニヤニヤしています。

■ アパートの掃除をしながら近くのラブホテルを観察


それにしても、つとめ人のかたわら、不動産を買って、労働力を投入するのは、大変だったのでは? そういえば三号は、寝ないで不動産活動をしているというウワサを聞いたことがあるなあ。


はい。会社は大手エネルギー企業の子会社で、機械が正しく動いているかモニタリングするのが私の仕事でした。シフト勤務だったので、夜勤明けの日はそのままアパートを見に行ったり、銀行に行ったりしていましたね。

休まない、寝ない。本当に死ぬんじゃないかと思うくらい頑張って行動していましたが、人間中々死なないものです( 笑 )。人の何倍も行動しないと、今、不動産をやっている人についていけないと思って頑張りました。


さすが、努力の人ですよ。物件を買ってからも、積極的に物件に足を運んで労働力投入をしていたよね。何か印象に残っているエピソードってある?


3棟目のアパートの目の前にラブホテルがあって、物件の掃除をしながら、そこに入っていく人を見るのが面白かったです( 笑 )。


ええ?! 仕事をしているふりをして、そんなことをしていたんですか? 悪い大家ですよ。ところで、どんな人が多かった?


私が現場にいるのは、10時〜15時のサービスタイムと重なることが多かったんですが、40代〜50代の大人のカップルがほとんどでした。なぜか、ゴルフウェアを着ている人をよく見ました


それって今、ブームになっている不倫じゃないですか? ゴルフはゴルフでも、大人のゴルフ。ホールインワンですよ。きっと、帰宅前にカーナビの履歴を消したりするんでしょうね。いやいや、貴重な情報をありがとう( 笑 )。


ははは。窓越しに「 ナイスショット! 」って声をかけていましたよ( 笑 )。掃除とかリフォームって地道な作業なんですが、そういう楽しみがあると、気分転換になりますよね( 笑 )。



■ 利回り60%の学生寮との運命の出会い


物件情報はどんなルートで見つけることが多いですか?


ネットで検索して、いいものがあれば見に行って、希望価格で指値を入れる、ということを繰り返していました。何もなくてもこちらから、「 いい物件ありませんか? 」と不動産屋さんを訪問することも続けていました。

印象的だったのは、4棟目のアパート。何度か通っていた不動産屋さんにジュースを持って「 いい物件ありませんか? 」と立ち寄ったら、「 運がいいね。今、入ってきた物件だけど、どう? 」と紹介してもらって買ったんです。すごくタイミングがよくて、運命的なものを感じました。


日頃の努力が報われた感じだな。5棟目の学生寮は、どういうルートで見つけたの?


寮の個室にはキッチン、バス、トイレもついている


大家の友達が、「 山本さんの家の近くに、利回り60%の物件が売りに出ているよ 」とネットに出ていた情報を教えてくれたんです。すぐに問い合わせを入れると、朝からその件で電話が鳴りっぱなしで疲れていたらしく、担当者は冷たい感じでした。

ただ、私が「 恵庭在住で、妻が市役所の食堂で8年働いている 」と伝えたら、急に態度が変わって、「 すぐに来てもらえますか? 」と面談が決まりました。売主さんが、「 学生たちにそのまま住んでもらいたいから、寮の近くに住めて料理ができる人じゃないと売らない 」と条件をつけていたんです。


へ〜。なんだかすごい偶然だなあ。だけど、寮って融資がつくんですか?


いつものJAさんに、「 しばらく貸せませんよ 」と言われていたのですが、前のオーナーに借りた貸借対照表を持っていったら、「 これはすごいですね 」と目の色が変わり、夕方には「 うちでやらせてください 」と電話が来ました。


うーん、これは三号じゃなければ、できない仕事だよ。奥さんが市役所の食堂で働いていたというのも、まるでこのために準備していたように感じるよね。


寮内はどこもキレイで清潔感に溢れている


本当にそのとおりです。ちなみに妻には、この物件を買ったとき、「 今、買付を入れている物件って寮なんだよ。学生が住んでいて、食事も提供しているんだよね〜 」とあくまでさりげなく、事実を伝えました。

妻は「 また物件、買ったの? 」なんて、最初は他人事だったのですが、結局は市役所を辞めて、寮の仕事を手伝ってくれるようになりました。妻だけでなく、前のオーナーのときから食事や掃除を担当してくれていれるパートさんが残ってくれたので、とても助かっています。


編集後記
三号さんが退社した4カ月後に会社が閉鎖したという話には、運命的なものを感じました。人の何倍も動くことを心がけてきた三号さんの努力が報われたのですね。次回は、寮を購入後に、近所の大学が移転するかもと聞いた三号さんが実施したことや今後の戦略などをお伝えします。お楽しみに。


○ 全3回のテーマ
第1回【 人生のどん底から這い上がれたのは不動産投資のおかげ 】
第2回【 退社の4カ月後に勤め先が閉鎖。ラブホテルの前のアパート 】
最終回【 利回り60%の学生寮が売り出された理由と満室への戦略 】

写真撮影:張田満


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山本智尚(屯田兵三号)さん

三号さん

不動産投資家
学生寮「ドミトリー恵福」寮長
家族は妻と娘2人
ドミトリー恵福のブログ


■経歴

□1970年
北海道生まれ
高校卒業後、3年間の自衛隊勤務などを経て、エネルギー系企業の子会社に就職

□2009年
株でサンバー10台分の損失を出す。人生のどん底

□2011年11月
加藤ひろゆきさんと出会い、労働力投入開始。労働力投入時に出会った四戸きみ子さんの元で、2年間大家修行をする。

□2013年
アパートを買い始める

□2015年
40戸の学生寮を購入し、「寮長」となる

□2017年
勤め人を卒業し、専業大家になる

■所有物件

2013年(平成25年)7月
3LDK×8戸(築27年)木造AP購入
2250万円、利回り20%

□2013年12月
1LDK×8戸(築15年)木造AP購入
2700万円 利回り15%

□2014年9月
2LDK×8戸(築22年)木造AP購入
2100万円 利回り20%

□2015年3月
2LDK×6戸+事務所×2戸(築19年)鉄骨AP購入
1900万円 利回り19%

□2015年9月
1R×40戸(築20年)鉄骨AP購入(学生寮)
フェラーリ2台分 利回り60%

□2016年3月
1LDK×8戸(新築)木造AP購入
4480万円 利回り10%

合計6棟 80戸
借入総額1.8億円、満室家賃収入4900万円、キャッシュフロー約1/3



■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に
  • 「ベンツは20万円で買え!」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「300万円で大家になって 地方でブラブラ暮らす法」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「借金ナシではじめる 激安アパート経営」
  • (ぱる出版)
  • 「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」
  • (ぱる出版)
  • 「田舎で大家になってシンプルに暮らす101の方法」
  • (ぱる出版)
  • 「知られざる坂井三郎」
  • 一部寄稿(学研)

    ・メールアドレス
    cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
    ・楽天ブログ
    http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
    ・HP
    http://cf101.chu.jp/

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