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利回り60%の寮が売りに出された理由と満室への戦略

大家対談/山本智尚×加藤ひろゆきさん_画像


去年、つとめ人生活を卒業し、現在は所有する学生寮の寮長をつとめる屯田兵三号さんこと山本智尚さんと加藤ひろゆきさんの対談の最終回。アパートと寮の運営の違い、寮を購入後に近くの大学の移転情報を知らされて講じた対策、セミリタイア生活の感想などを語っていただきました。


■ 学生寮を買った後で近隣大学の撤退計画を知る


この寮は、利回り60%で売りに出されていたそうだけど、実際の利回りはどのくらい? 


表面利回りは60%ですが、食事つきで、パートさんの人件費などもありますから、実質利回りは下がります。家賃収入は一部屋6万円で、40室あるので満室になれば240万円。でも、半分くらいは経費で消えますね。

ちなみに、この寮は1億5,000万円かけて建てられたものですが、私はフェラーリ2台分の価格で買わせてもらいました。他に買える人がいなかったので、どんどん価格が下がったんです。


作成したパンフレット。近隣の大学等で配布した


なるほど。それだけ入るなら、会社を辞めてこっちに専念する価値があるよね。それにしても、学生たちがいるにもかかわらず、その値段で、元の持ち主が売りに出した理由はなんだったの?


表向きは、「60才を過ぎて疲れた」という話でした。でも、私は寮を買った後で知ったのですが、寮生全員が通っていたA大学が、数年以内に移転するというウワサがあり、それで売却を急いだのだと思います。元オーナーはその学校の理事長と知り合いだったようで、早めに情報が入ったんでしょう。


なるほど。大学の近くの物件は、撤退や移動の情報がないか、あらかじめ調べて買わないと危ないなあ。それにしても、その大学が本当に撤退したら、困るんじゃないですか?


そうなんです。でも、その後、自分なりに調査したところ、計画は予定通り進んでおらず、本当に移転するかどうかは五分五分といったところです。

ただ、何もしていないわけではなく、私が買ってから、B大学とも提携を結び、今ではA大学とB大学の学生の数が同じくらいになっています。今後、A大学が移転しても、運営していける体制です。

■ 親御さんを意識した工夫で入居率をアップ


すごいなー。誰でもできることじゃないですよ。学生の数は増えているんですか?


はい。購入時は18人だったんですが、翌年、11人が卒業して抜けることがわかっていたので、次の新入生を迎えるために、色々と手を打ちました。例えば、食堂にテレビをつけたり、食事の内容を変えたり、自動車学校の送迎コースに入れてもらったり、防犯カメラを7台もつけたりしました。

eスタイルの、インターネット無料設備も導入しました。みんなスマホを使っているので、「 速度制限がかからないですよ 」と寮内見学の学生に伝えると「 おー! 」と喜んでもらえます。その他にも様々な工夫をしました。そのかいあって、学生さんは30人になりました。



あとは、集客や企画ですね。敷金を廃止したり、家具家電を備え付けにしたり、パンフレットを作って大学で配ったりしました。前のオーナーが食堂で開いていた新入寮生歓迎会を、焼肉屋さんやレストランに場所を変えて開催したりもしています。


やるじゃないですか。その中で、三号の仕事は何?


メインは朝と夕方、寮から学校までハイエースで学生を送迎することです。ちなみに、ハイエースに乗れなかった生徒は、契約しているタクシー会社のタクシーで送迎しています。料金はうちもちです。

徒歩や自転車でも行ける距離ですが、安全性やセキュリティーは親御さんが非常に気にされるので、そこは手厚くしました。


寮の様子を紹介するブログもけっこう頻繁に書いているよね。


はい。寮での食事や行事をブログで紹介すると、親御さんが見て喜んでくれますし、集客にもつながります。その他に、入学式に参加して写真を撮影して、親御さんに送るなど、保護者の方に喜んでもらえる取り組みを意識的に増やしました。

■ 学生寮の運営は、大家の仕事の集大成


三号は本当にマメだね。食事や掃除はどうしてるの? 


市役所の食堂で働いていた妻と、私がこの物件を買う前から働いていたパートさんにお願いしています。朝の皿洗いは妻の両親が毎朝来てくれて大変助かっていますし、最近は長女も手伝ってくれるようになりました。

パートさんは近所の主婦の方なんですが、無理なく働いてほしいので、入りと帰りの時間は自由にして、時給も同業種の中で一番高く設定し、パートさんにやりがいや魅力を感じてもらっています。


やることだけやれば時間は自由っていうのは、いいね。


料理の内容は、前のオーナーのときとガラリと変えました。お米は加藤さんもご存知の農林一号さんの紹介でいい物を安く仕入れさせてもらっています。まめに精米するので、味もいいですよ。前オーナーとの両方の食事を知っている学生は、「 雲泥の差でおいしくなった 」と言ってくれています。


手作りの料理が人気。一杯ずつ温かい味噌汁を作れるサーバーも導入した( 写真上中央 )


この寮を三号が買って、本当によかったな。きっと、三号じゃなければ、こんなにうまく運営できなかったよ。学生寮の運営のノウハウは、どうやって身につけたの?


特に勉強はしていません。学生寮って、大家業の集大成の仕事のような感じなんです。親御さんや寮生への対応、リフォーム、清掃等は、大家業でやったことがあるので、特に問題なくできました。食事の提供だけは初めてでしたが、こちらも試行錯誤を経て今は順調にまわっています。


アパート経営と寮の経営の大きな違いはなんですか?


寮は朝5時から夜9時過ぎまでやることがあり、退去がなければ何もないアパートと比べると、手間がかかります。少なくとも、不労所得ではないですね。ただ、パートさんもいますし、入退去のシーズン以外は、そんなに忙しくはありません。学校が長期休暇の間は送迎や食事の提供もないので、旅行に行く事もできます。


寮の仕事を楽しんでいる感じだね。運が向いてきましたね。


確かに、そうですね。寮の仕事は楽しいですし、もっとこうした方がいいなあと考えて、それがうまくいくとやりがいを感じます。

平日は送迎以外の時間は本を読んだり人と会ったりする時間もありますし、予定を自分で組み立てられるのも嬉しいです。リーマン時と違いストレスは断然少なくなりました。


メニュー決めは学生たちのリクエストも参考にする

■ ウィークリーマンション、シェアハウス、ホテルへの転用も検討


少し話は変わるけど、寮を買った後で、新築のアパートを建てたんだね。


はい。中古物件が高くなったので、新築に挑戦しました。お金がないので雑木林の売り土地を見ていたら、コンビニまで1分の場所があったので、そこを現金で買い、上物は銀行を12行も回って融資をとりつけました。

金利は2・4%、期間は20年です。企画会社にお願いしないで地場の工務店と一緒に建設しました。この物件がうまくいったのも、会社を辞められた理由のひとつです。周囲にアパートが少ない場所なので、満室で経営できています。


やるじゃないですか。ところで、これからの目標があれば教えてください。


万一、寮としてダメになったときに備え、食事つきのウィークリーマンション、シェアハウス、ホテルなどに転用できる準備を進めておきたいです。物件ももっと増やしたいですね。やったことのないことにチャレンジしたいので、RCマンションにも興味があります。


なかなかアグレッシブじゃないですか。さすがですよ。


それと、人生の目標としては、今まで加藤さんや四戸さんなど、たくさんの先輩に指導してもらったので、今度は自分が他の方の役に立ちたいです。

あとは、自分の家族を大切にしたいですね。嫌な顔をせずに寮の仕事を手伝ってくれる妻や子供、妻の両親、そして迷惑をかけっぱなしだった母親に、恩返しができたらと思っています。


学生の送迎に使っているハイエースの前で記念撮影。
「 三号、本当によかったな 」「 ありがとうございます。これからもがんばります 」

編集後記
わずか1年前、サラリーマンとして苦しんでいたのが信じられないほど、生き生きとした表情の三号さん。不動産は「 物件力 」だけでなく、オーナーの「 運営力 」が大きく影響すること、そして、師匠や仲間を持つことが、壁を超える力になることを実感した対談でした。寮の運営に興味を持った方もいるのではないでしょうか。三号さん、加藤さん、ありがとうございました。

○ 全3回のテーマ
第1回【 人生のどん底から這い上がれたのは不動産投資のおかげ 】
第2回【 退社の4カ月後に勤め先が閉鎖。ラブホテルの前のアパート 】
最終回【 利回り60%の学生寮が売り出された理由と満室への戦略 】

写真撮影:張田満


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山本智尚(屯田兵三号)さん

三号さん

不動産投資家
学生寮「ドミトリー恵福」寮長
家族は妻と娘2人
ドミトリー恵福のブログ


■経歴

□1970年
北海道生まれ
高校卒業後、3年間の自衛隊勤務などを経て、エネルギー系企業の子会社に就職

□2009年
株でサンバー10台分の損失を出す。人生のどん底

□2011年11月
加藤ひろゆきさんと出会い、労働力投入開始。労働力投入時に出会った四戸きみ子さんの元で、2年間大家修行をする。

□2013年
アパートを買い始める

□2015年
40戸の学生寮を購入し、「寮長」となる

□2017年
勤め人を卒業し、専業大家になる

■所有物件

2013年(平成25年)7月
3LDK×8戸(築27年)木造AP購入
2250万円、利回り20%

□2013年12月
1LDK×8戸(築15年)木造AP購入
2700万円 利回り15%

□2014年9月
2LDK×8戸(築22年)木造AP購入
2100万円 利回り20%

□2015年3月
2LDK×6戸+事務所×2戸(築19年)鉄骨AP購入
1900万円 利回り19%

□2015年9月
1R×40戸(築20年)鉄骨AP購入(学生寮)
フェラーリ2台分 利回り60%

□2016年3月
1LDK×8戸(新築)木造AP購入
4480万円 利回り10%

合計6棟 80戸
借入総額1.8億円、満室家賃収入4900万円、キャッシュフロー約1/3



■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に
  • 「ベンツは20万円で買え!」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「300万円で大家になって 地方でブラブラ暮らす法」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「借金ナシではじめる 激安アパート経営」
  • (ぱる出版)
  • 「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」
  • (ぱる出版)
  • 「田舎で大家になってシンプルに暮らす101の方法」
  • (ぱる出版)
  • 「知られざる坂井三郎」
  • 一部寄稿(学研)

    ・メールアドレス
    cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
    ・楽天ブログ
    http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
    ・HP
    http://cf101.chu.jp/

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