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究極の商売はアパート経営だと思っていた

大家対談/吉川英一×張田満さん_画像


本日より、マレーシアから帰国中の自由人・張田満さんと、富山在住の個人投資家・吉川英一さんによる「 日本のサラリーマンとセミリタイア 」をテーマにした対談をお送りします。初回は吉川さんが不動産投資を始めた理由や、現在でも利回り10%を超えるという吉川さんの企画するアパートの特徴等を紹介。サラリーマン大家さんは必見です。


■ 究極の商売はアパート経営だと思っていた

張田満さん
今日は富山にお邪魔して、吉川英一さんにお話をうかがいます。ご存知の方も多いと思いますが、吉川さんは2001年に不動産投資を始め、2006年からセミリタイア生活を満喫中の投資家で、13冊の著書を持つ作家さんでもあります。

2003年に出版された『 そして私は金持ちサラリーマンになった―全国4000万人のサラリーマンに贈る、誰もがお金持ちになれる法則 』は、サラリーマンに大きなインパクトを与えました。その他にも、『 億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!! 』など、多くのベストセラーをお持ちです。今日はお目にかかれて嬉しいです。




吉川英一さん
私も張田さんのコラムを読んでいるので、楽しみにしていました。簡単に自己紹介をすると、私はアパート経営の他に、株式投資もしている個人投資家です。そのほかに、「 サンデー毎日倶楽部 」という勉強会の主宰をしていて、まさに毎日が日曜日という生活を送っています。

張田満さん
いいですね。ところで吉川さんは、なぜ、アパート経営を始めようと思ったのですか? 今のように不動産投資に関する情報は豊富にはなかった時代ですよね。

吉川英一さん
尊敬している邱永漢先生の本に、「 いろいろな商売に手を出したけど、資産を稼いでくれたのは作家業と不動産だ 」と書いてあったことの影響を受けています。邱先生がアパートやビルを持っているのを見て、かねてから「 究極の商売はアパート経営だ 」と思っていました。

20代の頃から、将来は不動産を持って悠々自適に生きたいと考えていたので、30才の時に宅建の資格を取り、物件を持つ前から競売を見に行くなど、勉強は続けていました。初めての物件を買ったのは2001年。現在は自分で企画して建てた木造アパートを中心に5棟36室を所有しています。


吉川英一さん

■ 土地が安い富山だから「 新築で10%の利回り 」が確保できる

張田満さん
吉川さんといえば、新築アパートというイメージです。『 坪30万円からできる デザイナーズ・アパート経営―新築・土地代込みで利回り16%を実現する! 』も出版されていますね。今でこそ初心者がアパートを建てる手法は珍しくありませんが、15年以上前に新築を始めたのはなぜですか?



吉川英一さん
過去には名古屋の区分を持っていた時期もありますし、中古物件や競売物件を買ったこともあります。最終的に新築アパートに行きついたのは、富山という場所柄が大きいです。新幹線の停車駅エリアは普通、土地が高いのに富山は安いんですよ。

先日もアパート用の土地を200坪決済しましたが、一坪8万円でした。それでいて、家賃が高いので、1LDK×12室のアパートを建てても利回り10%を確保できます。

ポイントとして、富山では市街化区域内の農地が簡単に転用できるということがあります。農地を売りたい人はいくらでもいるので、アパート用地に事欠きません。

張田満さん
なるほど。しかし、それだけ土地が買いやすいと、新築がバンバン建ちませんか?

吉川英一さん
確かに、供給は増えています。ただ、利回り10%というのは私のチームだからできることで、業者の建てる物件は8%くらいです。ライバルは多くても、優位性のある場所を選び、オリジナリティのある建物を作れば、満室経営は可能です。

張田満さん
富山でRCマンションを建てることはないんですか?

吉川英一さん
土地が広いので、上にあげる必要がないんです。木造でも埋まるのに、なぜ高いお金をかけて造って、高い固定資産税を払わなければいけないの? という感じです。

毎日のように東京の不動産会社から、「 RCか重量鉄骨の中古物件はないですか? 」と連絡が来ますが、彼らがRCや重量鉄骨を欲しいのは、融資がつくからであって、それ以外に利点があるとは思えません。

■バルコニーをサンルームに替えてコストカットと付加価値アップを両立

張田満さん
新築の木造はアイディアを反映しやすいのが楽しそうですね。

吉川英一さん
男の人ってプラモデルが好きじゃないですか。私はアパートも同じ感覚であれこれ触っています。大手のなんとかメゾンとか、なんとかパレスは同じものを同じ値段で売る商売ですが、それでは面白くありません。

張田満さん
吉川さんの企画されたデザイナーズアパートは洗練された外観で、築10年以上たった今でもインパクトがあります。他の物件と違うところとして、間取りや設備などは、どんな工夫をしていますか?


張田満さん

吉川英一さん
わかりやすい例でいうと、バルコニーをなくしました。太平洋側の建物には通常、バルコニーがありますが、バルコニーって表にサイディングを貼って、上にアルミ笠木をかぶせて、バルコニーの内側に腰壁を貼って、FRP防水をしてと、様々な工事が必要になるので価格が張るんです。

北陸は雪が多く外に洗濯物を干さないので、室内に四角く囲ったサンルームを作って、そこを物干し場にしました。「 本当にそれで乾くの? 」という不安を払拭するために、室内の窓を大きくして、換気扇を付けたり、除湿機用のコンセントを設置したりしています。

張田満さん
なるほど。バルコニーをカットしてコストを抑えるだけでなく、サンルームで建物に付加価値をつけているところがすごいですね。その他に、何かありますか?

吉川英一さん
天井を高くすることは最初の物件から意識しています。13年前に1棟目のアパートを建てたとき、利回りを出したかったので、22平米の1Kという間取りにしました。広さは7.5畳ですが、ロフトを付けて天井を高くしたことで、入居率を上げられました。

当時、某アパートメーカーに見積もりをとったところ、「 22平米では5年も埋まらない 」と言われたんです。でも、実際には13年間ほぼ満室。それはロフトがあることで天井が90センチから1メートルくらい上がり、実際よりも広さを感じてもらえたからです。

張田満さん
僕のマレーシアの家も天井が高いのが気に入っています。天井が高いと広く感じるというのは、とても共感できます。ところで、吉川さんのアパートは単身者向けが多いということですが、どんな人が住むんですか?

吉川英一さん
富山は工場が多いので、転勤で来る若い社員の方や派遣社員の方が多いですね。駐車場は一人一台とっていますが、派遣さんはバスで送迎する会社もありますし、バイクで通ったりする人もいるので、意外と空いています。


吉川さんの所有するアパート

■ 1冊目の本を出版したきっかけ

張田満さん
僕は人生の道を決める上で、吉川さんの本の影響をかなり受けています。一冊目を出したきっかけを教えていただけますか?

吉川英一さん
2000年に、マネー誌の「 プレジデント 」の年末特集で、「 今年はアメリカで『 金持ち父さん・貧乏父さん 』という本が売れたから、来年は日本でも同じような本が出るだろう 」という記事が乗っていました。

私も同感でしたが、1年経っても出ないので、自分で書いてみようと思ったのがきっかけです。すでにアパートを2棟もっていたので、自分の経験を元に原稿を完成させて出版社10社程に送りました。

ところが、どこからも相手にされず、結局、共同出版の会社から出版しました。最初に120万円かかりましたが、印税7%で4,000部程売れて、最終的には三刷りまでいったので、ある程度は回収できました。

張田満さん
当時は不動産投資の本は少ない時代でしたから、貴重な一冊でしたね。

吉川英一さん
ところが、2カ月くらい前に藤山勇司さんと沢孝史さんの本が出版されて、そちらがヒットしたので、私の本はあまり目立ちませんでした( 笑 )。

2冊目も1冊目と同じように原稿を出版社に送って、最初にオファーをくれたダイヤモンド社にお願いしました。不動産投資の本だけではありませんが、その後も定期的に本を書いていて、これまでに13冊、出版しています。2年に1冊くらいのペースで書いていて、今は14冊目を準備中です。


編集後記
張田さんの希望で実現した本対談は、吉川さんの主宰する「サンデー毎日倶楽部」の面々が見守る中、和やかな雰囲気で始まりました。明日の2回目以降は、お二人がサラリーマンを辞めた理由や日本の会社の特徴等について語り合います。お楽しみに。


○ 全4回のテーマ
第1回【 究極の商売はアパート経営だと思っていた 】
第2回【「資産倍々で会社バイバイ」を読んで会社を辞めた人たち 】
第3回【 会社を辞めて後悔したことは一度もない 】
最終回【 これからの日本の不動産投資はどうなる?】

写真撮影:横井賢一


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 吉川英一さん

吉川さん

1957年生まれ
富山県在住の個人投資家

■ 経歴

□年収360万円から低位株投資で資金を貯めて、2001年にアパート経営を開始。

□新築アパートを中心に規模を拡大し、2006年にセミリタイア。

□株と不動産で増やした資産は2億円超

現在までに、13冊の著書を出版。
以下のような代表作がある。

『年収360万円から資産1億3000万円を築く法』



『低位株で株倍々!』



『不動産投資で資産倍々! 会社バイバイ♪』



『低位株必勝ガイド』



『億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!』



『一生お金に困らない個人投資家という生き方』





■ 張田満さん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

□不動産賃貸業
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)


□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2017年(44才)
新築RC物件・海外コンドテル・海外コンドミニアムなど含め、計100室を所有する

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