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これからの日本の不動産投資はどうなる?

大家対談/吉川英一×張田満さん_画像


マレーシアから帰国中の張田満さんと、富山在住の個人投資家・吉川英一さんによる対談の最終回。20代の頃から株で資産を築き、2001年からアパート経営をしている吉川さんは、この先の日本の景気や不動産投資の将来をどう予測しているのでしょうか? その他、所得をコントロールして手残りを増やす考え方など、最後まで見逃せない内容です。


■ セミリタイアすると生活コストが下がる

張田満さん
今の一番の楽しみはなんですか?

吉川英一さん
サンデー毎日倶楽部の皆で話をすることですね。今日も何人も見学に来てくれていますが、皆さん、前向きですし、「 類は友を呼ぶ 」の法則で、楽しい人が集まってくる。ノウハウを出し惜しみしたり、仲間をライバル視したりする人はいなません。相乗効果でみんなが豊かになっています。

張田満さん
本音で語り合える仲間がいるってすばらしいですよね。

吉川英一さん
リタイアしてわかったのは、リタイア生活ってお金がかからないということです。サラリーマン時代は、休みが限られていて、その中で消費する必要があったので、高くてもそれを選ぶしかありませんでした。今は安い中から選べばいいので、出費が減るんです。

張田満さん
それは僕も、会社を辞めたあとで気づきました。高い家賃を払って会社の近くに住む必要もないし、高くて混んでいる時期に旅行に行く必要もない。ストレスがないから、飲み代もかからない( 笑 )。生活費は今の方が随分と安くなったと思います。

■ これからの不動産投資はどうなる?

張田満さん
今後の不動産投資業界はどうなっていくのでしょうか?

吉川英一さん
新築がこれだけ増えていると、古い物件は埋めにくくなるでしょう。すでに一部の地方ではそうなっていますが、ゼロゼロ物件やフリーレント、広告料2カ月が当たり前という時代はそこまで来ていると思います。

どうしても埋められない人が売りに出しても、次の人の融資がつかず、競売に出てくるという流れもできるでしょう。その時、自己資金を持っている人は買い場が来ます。これは今からの話というよりも、これまでずっと繰り返されてきたことです。



張田満さん
今、どのステージにいるのかを意識することで、次にやるべきことが見えてきますね。

吉川英一さん
そうです。私の一棟目は、築10年の木造アパートでしたが、これは事業をやっていた人が銀行に売るように言われて、市場に出てきた物件でした。2棟目の競売物件も、千葉の地主さんが持ち続けられずに手放した物件です。

こういうことはまた、必ず起こります。そういえば当時、アパグループが新築の一棟物件を都会の地主に相続税対策という触れ込みで売っていましたが、今と状況が似ていますね。

張田満さん
歴史は繰り返すということですね。この先、日本の景気はどうなると思いますか?

吉川英一さん
バブル崩壊が1990年。景気は30年で繰り返すといわれているので、2020年が転換期だと思っています。北京オリンピックのときは、人より早く売り抜けようとする投資家が一斉に売りに出したため、オリンピックの前に下落しました。

■ 所得をコントロールするという発想を持つ

張田満さん
僕は今年中に全部売りに出すことも考えているんです。また買いたかったから買えばいいし、売れるときに売ることが大事かなと思っています。

吉川英一さん
私も今年は売りました。ただ、そうなると税金が増えるので、対策が必要になります。『 億万長者より手取り1,000万円がいちばんしあわせ 』という本にも書きましたが、その一つの手法として、税率をコントロールすることがあります。



私の場合、今年は税率が23%に入るように申告して、来年は20%に収まるようにやっていくつもりです。

張田満さん
普通は、できるだけたくさん稼ぐことに焦点を当てますよね。それに対して、吉川さんの「 所得をコントロールする 」という考えって、すごい発想だと思います。

吉川英一さん
たくさん稼いでたくさん税金を支払うのも、悪いことではありません。でも、税金のために働いているわけではないので、税金は最低限で、使えるお金が多い方が幸せじゃないですか。そのために、どうすればいいのかを考えるのは自然なことです。

張田満さん
実際、ビジネスでうまくいっている人は、税金についてものすごく勉強していますよね。

吉川英一さん
私の例ですが、役員報酬を多くとると社会保険料が高くなるので、少し前に、給料を100万円から39万円におとしたんです。それでも社会保険料の税率は28%で、個人と法人を合わせると毎月11万円も社会保険料にかかっていたのをなんとかしたいと思っていました。

対策として、厚生年金と社会保険の権利は残し、自分への役員報酬を6万円に落としたら、法人の社会保険料が月1万円ちょっとになりました。税金の仕組みを理解することで、こうやって税金や収入をコントロールできるんです。



張田満さん
勉強になります。それを知らずに損をしている人は多いでしょうね。でも、給料が6万円で足りるのですか?

吉川英一さん
個人で20室所有していて、そちらから月に100万円程入ってくるので、大丈夫です。その他に、個人から会社へ貸し付けていたお金が約6,000万円あるので、それを給料ではなく、貸付金の返済として受け取ろうかと考えています。返してもらう場合には、税金はかかってきませんから。

■ 初心者に伝えたいのは「無理をしない」こと

張田満さん
ところで、たくさんの不動産投資家を見てきた吉川さんから、これからアパート経営を始めたいという人に向けて、アドバイスをいただけますか?

吉川英一さん
無理をしないことです。準備ができたら、チャンスが回ってくるので、焦って高い金利でおかしな物件を買うような失敗をしないで下さい。自己資金は2割入れるといいでしょう。地方なら土地を現金で買うこと。そうすれば、返済比率を半分以下に抑えられるので、安心して運営ができます。

張田満さん
やはり、返済比率は半分以下に抑えるべきでしょうか。

吉川英一さん
そうですね。私は2棟目の8戸アパートで水害に遭い、1階が床上浸水したことがあります。その時、1階の人がみんな退去したため、支払いがカツカツになり、焦りました。そういうことは、誰にでも起こりえることです。

私はメゾネットを所有していないのですが、それはメゾネットは床上浸水したときに、全室被害を被ることになるから。何かあった場合に備えておくことは非常に大事です。特にサラリーマンは本業もありますから、不動産でストレスを抱えないためにも、返済比率を低めにしておくのが安心です。


吉川さんの所有物件

張田満さん
規模についてはどうでしょうか。

吉川英一さん
最初は小さく始めるのがいいと思います。1億超えのフルローンやオーバーローンでいきなり始める人が増えていますが、話を聞くと、年間の手取りが150万円とか200万円といった危ない買い方をしている人も多いようです。融資がつく時代だからこそ、安易な借金はどうなのかと思っています。

張田満さん
最後に、吉川さんのこれからの目標を教えてください。

吉川英一さん
これからも、仲間たちと一緒に、やりたいことを楽しむ生活を送っていきたいです。

張田満さん
僕も同じです。自分で自分の一日のスケジュールを決める毎日って最高ですよね。今日は改めて、今の環境がいかに恵まれているかを実感させてもらいました。サンデー毎日倶楽部の皆さんはいい人が多くて、最高に楽しかったです。また遊びに来させてください。ありがとうございました。




編集後記
「 会社でもなく、国でもない。自分の生き方も、そして収入も自分自身でコントロールする 」という吉川さんの考え方に、張田さんは強く共感した様子です。対談に立ち会ってくださったサンデー毎日倶楽部の皆さんが、楽しそうに各自を応援しあう姿が印象に残った取材でした。お二人の対談は今日で最終回。吉川さん、張田さん、ありがとうございました。


○ 全4回のテーマ
第1回【 究極の商売はアパート経営だと思っていた 】
第2回【「資産倍々で会社バイバイ」を読んで会社を辞めた人たち 】
第3回【 会社を辞めて後悔したことは一度もない 】
最終回【 これからの日本の不動産投資はどうなる?】

写真撮影:横井賢一


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 吉川英一さん

吉川さん

1957年生まれ
富山県在住の個人投資家

■ 経歴

□年収360万円から低位株投資で資金を貯めて、2001年にアパート経営を開始。

□新築アパートを中心に規模を拡大し、2006年にセミリタイア。

□株と不動産で増やした資産は2億円超

現在までに、13冊の著書を出版。
以下のような代表作がある。

『年収360万円から資産1億3000万円を築く法』



『低位株で株倍々!』



『不動産投資で資産倍々! 会社バイバイ♪』



『低位株必勝ガイド』



『億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!』



『一生お金に困らない個人投資家という生き方』





■ 張田満さん

horiuchisan

□1972年、北海道生まれ
□5人家族(妻&三姉妹)、マレーシア在住

□不動産賃貸業
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
地元の高校を卒業後、メーカーに営業職として入社

転勤で東京勤務になった初日、駅の人出を見て「今日は祭りか」と思ったら普通の日でショックを受ける。
田舎に比べて生活自体にお金がかかる東京暮らしに疲れていたため、数年で再び札幌勤務となりホッとする。

□2002年(30才)
映像制作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)


□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:映像制作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

□2014年(41才)
マレーシアへ移住

□2017年(44才)
新築RC物件・海外コンドテル・海外コンドミニアムなど含め、計100室を所有する

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