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月のキャッシュフロー200万円達成のカギと金利の下げ方【第3回】

大家対談/菊地美佳×赤井誠さん_画像


月のキャッシュフロー200万円を目指すためにアパートの購入を検討中という菊地さんに、赤井さんが物件の選び方、低い金利で融資を受ける方法、成長曲線の先に行くためのポイントなどを伝授します。その他、部屋数が増えるとDIYのコスト削減メリットが破綻するというロジック、それでもDIYができた方がいい理由など、実践的な内容が続きます。


■ 2棟のアパートの融資付けに奔走中

赤井誠さん
月200万円のキャッシュフローという目標に向けて、どんな計画を立てていますか?

菊地美佳さん
スピードを上げるために、アパートを買おうと思い、今、2棟まとめて融資付けに動いています。ひとつは横浜の6戸アパートで利回りは10%、もうひとつは埼玉にある4戸アパートで、利回りは12%です。

価格は横浜の物件が3,600万円で、埼玉の物件が1,500万円。二つ同時に買うのは、融資額が5,000万円以下だと3.9%の金利が、5,000万円を超えると2.9%になるというノンバンクで融資を受ける予定だからです。

赤井誠さん
横浜と埼玉は離れているから、両方をDIYするのは大変ですよ。DIYをするなら、自分の行きやすいエリアにドミナントでまとめるのがいいと思います。千葉はサーフィンとセットだからがんばれたけれど、こちらは仕事になってしまうので、つらく感じるかもしれません。

僕も最初の2棟は福岡と仙台に買ったけど、かなり大変でした。土日にペンキの缶を持って現地に飛んだりしましたが、今ならもうできませんね。複数の場所に物件を買うことはリスク分散にはなりますが、DIYとはアンマッチです。それに、この規模ですとまだリスクは考えなくてもいいでしょう。


菊地美佳さん
そうですよね。


サーファーズハウスの和室(ビフォー)


サーファーズハウスの和室(アフター)

■ 自己資本を入れて成長曲線の先に進めば金利は下がる

赤井誠さん
あと、高い金利で借りると元本が減らないので、キャッシュフローが貯まりませんよ。

菊地美佳さん
確かに。ただ、今は借りられるところから借りていこうと思っています。よく、最初の頃に重いギアをがんばってこいでいると、そのうちに軽くなるといいますよね。今はまだ重い時期だと思うんですが、それを軽くするにはどうすればいいんですか?

赤井誠さん
成功曲線は努力に比例して右肩上がりに一直線になりません。ですが、続けているうちに状況が変わります。最初は2倍がんばっても、1.2倍程度の成果しか出ませんが、ある時期から、同じ努力が3倍、4倍の結果を生むようになりますよ。

不動産投資でいうと、最初はお金がないから地方から始めるので手間もかかるし、金利も高い。それはある意味、仕方ありません。今、僕は0.4%〜0.5%の金利で借りていますが、これは不動産投資を続けてお金ができたから実現したことです。




菊地美佳さん
どうしたら、赤井さんのような金利で借りられますか?

赤井誠さん
自己資本を入れて、早く成長曲線の先に進むことです。定期預金で置いておいても増えませんから、頭金に使った方がいいですよ。金利1%と3%では、キャッシュフローが同じでも元本が減っていく金額が相当違います。ノンバンクから信金、地銀になるだけで、金利が半分に減ります。

僕も一時、高い金利( 高いといっても2%ぐらいでしたが )で借りていましたが、お金を貯めて、「 これだけ貯金するから、金利を下げてください 」とお願いして回ったら、半分くらいに下がりました。支払額にすると,年間200万〜300万円の減少です。

これは、7,000万円くらいのアパートを買ったときの手残りと同じくらい。金利ってそのくらいのインパクトがあるんですよ。


菊地美佳さん
確かに、新しいアパートを買うより、低い金利で借りてキャッシュフローを増やした方がシンプルで確実ですよね。

■ フルローンで借り続けるのは経営的に無理がある

赤井誠さん
そうなんです。高い金利で借りている時って、排水溝の穴が大きいお風呂にお水を注いでいるのと同じです。物件数を増やしても穴が大きければ、貯まらない。入口がそのままでも、出口を小さくすれば、早く貯まる。出口を小さくするために頭金にするというお金の使い方もあるということです。



菊地美佳さん
ノンバンクで融資がついた場合も、いずれは借り換えをした方がいいでしょうか。

赤井誠さん
菊地さんの場合、まだ最初なので、手持ちの資金を減らさず、物件を増やしたい気持ちはわかります。私の場合も最初はフルローンで買って、お金が貯まってから2〜3割の頭金を入れるようにしました。

その後は不動産関係の法人・個人全体の自己資本率を高めるために、5割の頭金を入れたこともあります。やはり、フルローンで借り続けるのは、経営的にも無理があるので、ある程度の規模に達したら、いずれは出口を小さくするやり方を考えてみるといいですよ。借り換えも一つの方法でしょう。


菊地美佳さん
高利回りの物件を探すと、どうしても地方の築古になるので、ノンバンクで借りることになってしまいます。

赤井誠さん
地銀や都銀は耐用年数以上で借りるのは難しいですが、信用金庫なら古くても長く借りられるところもあります。ですから、今後はノンバンクだけでなく、積み立て定期や給与振り込みなど、信金で借りるための準備をするといいと思います。

べつに預けたらずっと入れておく必要はないんです。半年で別の銀行に移したって問題はありません。


菊地美佳さん
実は千葉で信金を当たってみたのですが、住所が千葉にないとダメと言われて、公庫とノンバンクに行ったんです。

赤井誠さん
確かに、信金さんはエリアの縛りがありますね。でも、どこかでステージを変えていかないといけません。利回り10%のものに対して、金利が3%以上では、税金や修繕費、空室リスクを考えると不安ではないですか? 

古い物件は退去したときに大掛かりなリフォームが必要なこともあります。まあ、全部自分で「 根性リフォーム 」をして安く仕上げるという方法もありますが( 笑 )。


■ DIYで経費を抑えるロジックは物件数が増えると破綻する

菊地美佳さん
根性リフォームですか。いいですね。やりたいです( 笑 )。

赤井誠さん
素晴らしい心がけですね。ただ、DIYで経費を抑えるというロジックは、物件数が増えると破綻するんです。自分が忙しくて3カ月放置して、家賃3カ月分、例えば15万円を損するとしたら、業者に15万円払ってやってもらえばよかった、ということになります。

でも、利回り10%くらいの物件のリフォームを外注して、自分でやるよりずっと高いリフォーム代を支払うのも面白くない。それで結局、みんな手間のかからない新築へだんだんと移っていくんです。特に戸建のDIYは時間も手間も相当かかるので、規模が増えると続けるのは難しいと思います。


菊地美佳さん
戸建は確かに、時間がかかります。今もリフォームをやりかけの戸建が一つあるんです。


菊地さんが現在リフォーム中の戸建の洗面所ビフォーアフター

赤井誠さん
2つ同時に買って、1戸を遊ばせておくということは、毎月、1戸分の家賃を損しているわけです。それなら、外注した方がいいこともあります。そこはどこかで切り替えるタイミングが来ますよ。

菊地美佳さん
詳しく聞かせてください。

赤井誠さん
私は投資である以上、収支を考えることは必須と思っています。ですので、自分でやることでトータルで見た時の収支がマイナスになるなら、もう人に任せるタイミングということです。

ただ、例外として、効果の高いDIYというのがあります。例えば、クロスの部分貼りなどの簡単なリフォームが自分でできると、業者さんに頼むと全面張替えになって時間もコストもかかるところを、自分でチャチャッと直せるので、コストも時間も節約できます。

あと、3月の10日くらいに退去になったとき、すぐに次の人に見せたいのに、工事が間に合わないというときがありますよね。こんな時に自分で原状回復ができると、タイムロスが防げます。修理代のコストではなく、空室期間のロスを抑えられるので、価値は大きいですよ。


菊地美佳さん
確かにそうですね。

赤井誠さん
その他に、お金がなくて物件も少ない初期の頃は、DIYをすることで知識が増えてコストも抑えられるので、やる意義は大きいです。自分で作業をしてみると、後で職人さんや工務店に発注するときも、かかる手間や日数がわかるので、見積もりが適正化どうか判断できるようになります。大変さがわかる分、感謝できるという面もありますね。

ただ、正確に言うと、正解は人それぞれ。一戸ずつ直しながら牛歩戦術で進む人でも、本人がそれでいいなら、それもアリでしょう。何のために不動産投資をするのかを明確にしておくことが大切です。





編集後記
冒頭で菊地さんが融資付けに動いていた2つのアパートですが、融資の際に結局思うような条件を引き出せず、購入を断念したとのこと。キャッシュフロー200万円という目標に向けて、妥協のない姿勢で突き進む菊池さんの決意が見えますね。次回の最終回では、不動産投資で勝ち組になるコツ、プロにリフォームを発注する時の注意点など、赤井さんが貴重な知見を披露します。あさっての公開予定です。お楽しみに。


○ 全4回のテーマ
第1回【 競売とDIYでコスト削減。趣味のサーフィンを生かした賃貸経営 】
第2回【 セミリタイアのタイミング。DIYの注意点と限界。 】
第3回【 月のキャッシュフロー200万円達成のカギと金利の下げ方 】
最終回【 不動産の勝ち組になる方法。リフォームをプロに頼む時の注意点 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 菊地美佳(家賃亭とる代)さん

toruyosan

東京都在住
インテリアとDIYが大好きな専業主婦。趣味はサーフィン

■ 経歴

□2017年
競売で2DKの平屋を落札し、大家になる



■ 赤井誠さん

赤井誠

神奈川県在住
DIYと旅を愛する不動産投資家
赤井誠さんのブログ

■ 経歴

□196X年
横浜で誕生

□198×年
北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職

□2005年
不動産投資をスタート

□2013年
退社し専業大家となる

□2017年
家賃収入は約1億円


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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