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リフォームをプロに頼む時の注意点。売却の意義とタイミング【最終回】

大家対談/菊地美佳×赤井誠さん_画像


健美家リフォームコンテスト大賞の菊地美佳さんと赤井誠さんとの対談最終回。プロにリフォームを依頼するときの注意点、不動産投資でブレイクスルーして勝ち組になるために必要なこと、築古物件のリスクと活用法、規模拡大の途中で売却を絡める意義とタイミングなど、最後まで見逃せない内容です。


■ 簡単だけど覚えておくと便利なDIY

菊地美佳さん
これはできるようになっておくと便利というDIYはありますか?

赤井誠さん
トイレの水漏れは、人に頼むと1万円以上しますが、たいていは水漏れのフロートの部分が止まっているだけなので、自分で簡単に直せます。ホームセンターに行けば1,500円とか2,000円で新品が売っているので、交換して終わりです。

入居者さんが夜しか家にいないというような場合、業者さんと時間が合わなくて、工事が先延ばしになってしまうことがありますよね。そういう時に、大家がちょっとした不具合を直せると便利です。すぐに駆け付けて直すことで、顧客満足につながりますから。



サーファーズハウスのトイレ(アフター)

菊地美佳さん
確かに、それはいえますね。

赤井誠さん
色々と言いましたが、自分が楽しいと思えるDIYをすればいいんですよ。

■ DIY大家がプロにリフォームを発注する時の注意点

菊地美佳さん
わかりました。私は戸建をやってみてスピードが遅いことがわかったので、これからはアパートを中心に買っていくつもりです。そうなると、プロに頼む機会が増えると思うのですが、発注するときに注意した方がいいことはありますか? 

赤井誠さん
全部任せるなら問題はありませんが、一部だけ任せるときは、注意が必要です。例えば、プロのやり方を見て学ぶために、最初に一通りお願いして、その後で、「 自分でできるところはやるので、ここまでお願いします 」と一部を発注するときがありますよね。

こういう時、自分の都合だけで発注をしないことです。リフォームの際は、大工さん、クロス屋さん、水道屋さんという具合に、一つの現場に色々な職人さんが入ります。それを手配する人が楽になるように発注することが大事です。

受ける方はロットが大きい方がいいので、例えばクロスを頼むなら、天井だけでなく壁も頼む。その代わり、床は自分でやります、という組み立て方をすれば嫌がられません。


菊地美佳さん
勉強になります。

赤井誠さん
なんでもそうですが、自分の利益だけを考えて物事を決めると続いていきません。そのあたりの匙加減は必要です。

あとは、規模が大きくなったらお世話になったところにまとめて発注してお得意様としてサービスしてもらうとか、地方なら同じ職人さんに繰り返し発注してパターンを理解してもらうとか、色々と工夫はできると思います。




■ 昔はコスト削減のためのDIY。今は自分好みにするためのDIY

菊地美佳さん
赤井さんは最近、新築をやられている印象がありますが、DIYはもうやらないんですか?

赤井誠さん
やることもあります。例えば最近、実家の隣の4戸の全空アパートを買いました。この物件はジャングル状態だった庭を自分でキレイにして、建物もDIYで貸せるようにしました。庭の木を切ったり、残置物を捨てたり、まあ疲れましたよ。

私の場合、もう10年以上になるので、DIYの意味も随分と変わりました。昔はコスト削減でしたけど、今は自分好みにしたいというのが大きいです。


菊地美佳さん
そのリフォームは大工さんなどに頼まず、一人でやったんですか?

赤井誠さん
購入したのが一月末で繁忙期と重なったため、すぐにやってくれる業者さんがみつからず、外壁のペンキ塗りや一部の内装工事を知り合いの業者さんに無理にお願いした以外は自分でやりました。

トイレを和式から洋式に変えたり、内装材の購入のためにホームセンターで軽トラを借りて、コンパネを積んで、それを下ろしてからまたホームセンターに軽トラを返しに行ったりして、なかなか大変でした。


菊地美佳さん
確かに、荷物を運ぶのって大変ですよね。うちは不動産を始めてから、コンパクトカーから、テントつきのワゴンに変えました。ゴミも持って帰れるし、いざとなれば寝られるし、便利になりました。

赤井誠さん
僕も今度、レクサスを買うんですが、購入前のディーラーで荷台の大きさを測り、91センチ×182センチのコンパネが積めるかどうか確認しました。

ディーラーの方には何を運ぶんですか? と聞かれましたが、コンパネとは恥ずかしくて言えませんでした。



菊地さんがDIYで仕上げたサーファーズハウスの壁と天井(アフター)

■ 不動産の勝ち組になるには一定レベル以上の資産を持つこと

菊地美佳さん
レクサスにコンパネを積むんですか。赤井さんらしいですね( 笑 )。いいなあ。

赤井誠さん
菊地さんはセンスはあるから、あとはマインドですね。不動産の勝ち組になるには必ず、一定のレベル以上の資産を持つことが大事です。そうなれば、金利も下がるし、いい物件情報も入ってきます。

菊地美佳さん
一定レベル以上の資産を持ってゴールではなく、そこに到達すると、もっと先に進めるということですね。そのためには、何をしたらいいでしょうか?

赤井誠さん
菊地さんはもっと拡大したいという気持ちがあるので、戸建から一棟物にシフトチェンジした方がいいでしょう。副業なら戸建の現金買いでもいいですが、それだと年間に数十万円単位でしか資産が増えません。

そのためには一棟もので資産を増やすペースを上げること。そして、一棟物を買って、ある程度目標の金額に達した後は、少しずつ資産価値の高いものに切り替えていくことです。あまり便が良くない場所の古い物件は家賃が下がりますし、修繕費もかかりますから。


菊地美佳さん
アパートは築25年くらいの物を買おうと思っています。家賃がこなれているので、それ以上は下がりにくいと思うのですが、どうでしょうか?

赤井誠さん
それでも下がりますよ。全国にある建売業者に言われるがままに物件を新築した地主さんは、賃貸経営の素人で、経営改善努力をしている方も少ないので、築年数が経つとどんどん家賃を下げるしかなくなるんです。

それが地域の相場を下げるので、他の物件も釣られて安くなります。ただ、それがわかっていたとしても、最初の頃は築古を安く買って、がんばって埋めてお金を貯めるという時期は必要になるでしょうね。



菊地さんがリフォーム中の戸建の外観(ビフォー)


菊地さんがリフォーム中の戸建の外観(アフター)

■ 5年待たなくても、十分に高く売れるなら売却もアリ

菊地美佳さん
資産を増やす過程で、売却を絡めるのはどう思いますか?

赤井誠さん
ステップを上がるとき、売却というのは必要な選択肢ですよ。まとまったお金が入るので、次の物件を買うときの頭金として使えます。中には物件を減らさないために共同担保に入れるという使い方をする人もいますが、いい値段で売れるなら売ればいいと僕は思います。

菊地美佳さん
でも、最初の物件は個人で買っているんです。税金のことを考えると、5年待った方がいいですよね。

赤井誠さん
確かに、売却益の税率が19%か39%になるかの違いは大きいです。ただ、20%高く税金を払っても、十分に儲かって高く売れるなら、いいんじゃないですか? 特に今の家賃収入が大した金額でないのなら、売却してそのお金で次の物件を買った方がいいかもしれません。

サーファーズハウスの家賃は6.8万円でしたよね。ということは、5年で500万円くらいの収入です。今売って、そのくらいの金額が残るなら、売ってもいいかもしれませんね。ちなみに、個人なら売る時期は1月がいいですよ。1月に売ると税金が翌年の4月以降になるので、その間にその税金を払う前の売却益を効率よく運用して増やせば、税金を減らすより有意義ですから。


菊地美佳さん
そうなんですね。もし、賃貸中のサーファーズハウスを売りに出すなら、オーナーチェンジがいいでしょうか?

赤井誠さん
戸建は投資家ではなく、実需の方も候補になるので、今の入居者さんが出てから売った方が高く売れるでしょうね。実需の方って利回りを考えないので、気に入れば高くても買うんです。僕も新築アパート用の土地を見ている時、実需の方と競争になることがよくありますが、絶対に勝てないですよ。

■ セミリタイア後は夫婦で世界中のサーフポイントを巡りたい

赤井誠さん
ところで、菊地さんはセミリタイアしたら、何をしたいですか?

菊地美佳さん
海外旅行が好きなので、夫婦で世界を旅したいですね。雑誌に載っているサーフポイントを巡れたら最高です。ハワイに1ヵ月くらい滞在して、一日中サーフィンをする生活とか、あこがれます。


DIYをした戸建でくつろぐ菊地さんのご主人(サーファーズハウスとは別の戸建)

赤井誠さん
僕もハワイにコンドミニアムがあるので、よかったらそのときは使ってください。日本人はビザがなくても3カ月は滞在できるので、1月〜3月の日本が寒い時期をハワイで過ごす日本人の年配の方がたくさんいますよ。

20〜30年前に彼らが買ったときよりもハワイの不動産は間違いなく値上がりしていますから、結局はタダでハワイの別荘を使って最後は儲かるというラッキーな人たちです。


菊地美佳さん
あこがれます。今日はたくさんのアドバイスをいただいたので、それを生かして、不動産投資でセミリタイアという夢を叶えたいです。

赤井誠さん
僕がこの不動産投資業界で注目してもらえたのは、DIYの手法をブログでオープンにしたことがきっかけでした。プロには到底及びませんが、最初の頃のDIYを好きな気持ちを忘れずに、これからも楽しみながらやっていこうと思っています。菊池さんにも、これからもぜひDIYを続けて欲しいと思います。応援していますよ。

菊地美佳さん
ありがとうございます。これからもDIY大家の先輩として、ご指導ください。よろしくお願いします。


これからもDIYを楽しみましょう!

編集後記
全4回にわたったお二人の対談も今回で最終回。DIYという共通の話題から始まり、初心者が規模を拡大するためのポイント、融資条件にこだわるべき理由、ブレイクスルーための前提条件まで、幅広い層の投資家に役立つノウハウを学べたように感じます。夫婦で仲良く、好きな場所に買うなど、お金のための不動産投資ではなく、幸せな暮らしをいつも中心に置いた赤井さんのアドバイスが印象的でした。赤井さん、菊地さん、ありがとうございました。


○ 全4回のテーマ
第1回【 競売とDIYでコスト削減。趣味のサーフィンを生かした賃貸経営 】
第2回【 セミリタイアのタイミング。DIYの注意点と限界。 】
第3回【 月のキャッシュフロー200万円達成のカギと金利の下げ方 】
最終回【 リフォームをプロに頼む時の注意点。売却の意義とタイミング 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 菊地美佳(家賃亭とる代)さん

toruyosan

東京都在住
インテリアとDIYが大好きな専業主婦。趣味はサーフィン

■ 経歴

□2017年
競売で2DKの平屋を落札し、大家になる



■ 赤井誠さん

赤井誠

神奈川県在住
DIYと旅を愛する不動産投資家
赤井誠さんのブログ

■ 経歴

□196X年
横浜で誕生

□198×年
北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職

□2005年
不動産投資をスタート

□2013年
退社し専業大家となる

□2017年
家賃収入は約1億円


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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