• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

11,001アクセス

23区以外の注目エリア。サラリーマン大家が右肩下がりの時代に資産を増やす方法。

大家対談/川村龍平×岡元公夫さん_画像


投資家なら誰もが気になる融資動向をテーマに、元金融機関勤務で現在は不動産投資家である岡元公夫さんと川村龍平さんのお二人に語り合っていただく大家対談の最終回。

融資が厳しくなった後、チャンスはどのエリアにあるのか? サラリーマン投資家がこれから資産を増やすためにできることは? 等、右肩下がりの時代に小資本の大家が勝ち残るための方法を話し合っていただきました。


参照:フルローン・低金利時代は終焉へ。「頭金3割」が求められる近未来に起こること。
参照:銀行のエビデンスチェック厳格化で困る人たち。「共食い大家」増加の背景にあるもの。
参照:スルガ銀行について思うこと。それでも銀行は不動産投資への融資を辞められない。


物件価格は適正値に戻る

岡元公夫さん
物件価格は今後、どうなると思いますか?

川村龍平さん
ここ5年くらいの価格の高騰は、中間省略系の不動産会社の影響が大きかったと感じています。その中には二重売買契約ありきのところもありました。今後はその手法が通用しなくなりますから、そのせいで上がっていた分は下がるでしょうね。

岡元公夫さん
適正価格に戻るということですね。私も同感です。バブル崩壊の時のように、一気に価格が崩れるとは思いません。ただし、それもエリアによります。

都心の物件はサラリーマン大家さんたちが買っていたわけではなく、日本中の相続対策の資金と、世界の投資家の資金が支えています。その人たちは融資の影響を受けにくい層ですので、23区内はこれからも底堅い動きが続くでしょう。

一方、すでに述べたように、郊外はストロー現象で人口を東京に吸い取られる上に、新築の供給もあるので、需給バランスが崩れつつあります。これまで緩んでいた融資が通常に戻れば、価格にも影響が出るはずです。

盤石は23区内、地方は工夫次第で勝ち組に

川村龍平さん
銀座の地価は平成2年のバブル期よりも今の方が高いんです。これは、静かなバブルともいえます。昔と違うのは、東京だけ上昇し、地方は横ばいか低下基調にあるということ。多くの地方で、家賃がとれないために物件価格も下がるという循環がすでに生まれています。


出典:国土交通省平成29年地価公示より

私は昔から一貫して、投資するなら東京と言ってきましたし、自分自身もそうしています。地方に投資をするなら、その場所をよく知っていることが前提です。東京の人がよく知らない町の物件を買ってうまくいく可能性は低いと思いますね。

岡元公夫さん
とはいえ、地方に投資している大家さんで、うまくいっている方もたくさんいます。ポイントは、各県の県庁所在地ではなく、第3、第4の街を狙うことです。「 アクセントクロスって何? 」というような田舎で東京のテクニックを使うと一人勝ちできたりします。

町内の空室率が50%になったとき、すべてのアパートが50%空くかというと、そうではありません。オールドタイプの大家さんの物件は全空で、勉強している大家さんの物件は満室、という状況になるでしょうね。

川村龍平さん
埼玉の奥で賃貸経営をされている知り合いの大家さんも、「 ど田舎がいいですよ 」と話していました。需要が少なくても、供給がそれ以上に少なければ、満室になるというのがその理由です。「 そういう場所で静かに大家業をするのが一番いい 」そうです。

岡元公夫さん
それも一つの戦略ですね。地方は融資の問題がありますが、地元ならそこもクリアできるでしょう。ただ、それがずっと続けばいいのですが、田舎は土地が広いので、ある日、アパートメーカーの営業部隊が大挙してやってきて、一気にマーケットが崩壊するという可能性が否定できません。

川村龍平さん
そこはせめぎ合いですよね。そう考えると、やっぱり23区内に落ち着くように思います。



これから始めるサラリーマンが都内で資産を築くには

岡元公夫さん
確かにそうですが、これから始めるサラリーマン大家さんが、23区内に物件を持つのは簡単ではないでしょう。それが可能な時もありましたが、時代は変わりました。

川村龍平さん
僕はそれでも東京を推します。例えば、再建築不可物件なら、山手線の内側でも安いものがあります。そういうものを安く買って再生するのはどうでしょうか。

競売も、根気よくやれば買えますよ。キーワードは地道にやろう、ということです。楽して、すぐにお金持ちになることは不可能です。

岡元公夫さん
お金を貯めて、勉強をして、小さい物件で経験を積むうちに、チャンスが来る可能性はあります。10年くらい前に、都内で旗竿地に重層長屋を建てる手法がはやりました。

ルールの隙間をついた方法ですが、あれで東京に物件を持てた大家さんが増えたのは確かです。そういう風はこれからも時々吹くでしょう。

川村龍平さん
僕はやっぱり利回りが大切だと思います。小さいものでも再建築不可でもいいので、12%以上を目指すべきです。立派な物件でなくても都内なら借りる人はいます。利回りの高さが、すべてのリスクをカバーします。



岡元公夫さん
でも、都内で高利回りの物件を買い続けることは、現実的ではないですよ。再建築不可の物件は融資がつきにくいので、最初に安いものを二つくらい現金で買って再生して、運営してみて、売却して、自己資金を増やして、だんだんといいものを買っていくのがいいように思います。

よくいわれることがですが、コップの水がたまるまでは我慢です。水があふれ始めたらお金が増えるスピードは加速します。「 ○年で○千万円の家賃収入! 」という煽り文句に惑わされず、ルールに反することなく、今できることから始めることが大切です。

川村龍平さん
今、できることから始めるという意味では、大家さんたちに、「 もっと、コストに過敏になろう 」と言いたいです。私は、サラリーマン時代からずっと、すべて自主管理です。その理由はシンプルで、管理会社に支払う費用をカットするため。

皆さん、気づいていませんが、管理費の税引き後の手残りに占める割合って、相当大きいですよ。私がセミナーでシミュレーションの数字を見せると、大家さんたちはビックリしています。

岡元公夫さん
コストに過敏になる、という点には賛成です。私も自分の物件は全て自主管理です。しかし、自主管理というのは向いている人とそうでない人がいます。物件と自宅が近いとも限らないでしょう。

ですから、DIYが得意な人ならリフォーム費用を抑えるなど、各自が自分の強みを生かして、コスト削減につなげるのがいいんじゃないでしょうか。

川村龍平さん
そうですかね〜。自主管理といっても、自分で壁紙を貼るわけではなく、業者さんのリストを作って、何かあったらそこに電話をかければ済む話なんですが。

まあ、僕が言いたいのは、そうやってコツコツとお金を残していかないと、色々なところにお金を抜かれて、何も残らなくなるということです。

右肩上がりの時代は過去のもの。これからの不動産投資で大切なこと

岡元公夫さん
この10年くらいは、市場が右肩上がりだったため、多少ダメな物件を買っても、売却で組み替えることができました。でも、これからはそれができなくなります。

自分で勉強して、数字を理解できない人は、ダメな物件を抱えて、ずっと苦しくむことになるでしょう。そうならないために、始める前に最低でも30冊の本を読んでほしいですね。

色々なやり方を知った上でセミナーや勉強会に参加すれば、話の内容を鵜呑みにして、気づいたら借金していた、というようなことを防げます。付け加えると、「 ○○でもできた! 」等の煽り系の本より、仕組みを学べるようなものがおすすめです。



川村龍平さん
私は、財務、税務の本を多く読むべきだと思います。このあたりのことに弱い大家さんは、儲かったと思っても、税金で持っていかれてしまいますから。

あと、「 できることは、とにかくやってみよう 」という積極的な姿勢が大切だと思います。完全自主管理が無理でも、一部のことを内製化できれば、キャッシュフローも随分と変わるものだし、喜びにもなると思うんですね。

岡元公夫さん
それと、セミナーでは講師や主催者だけでなく、参加している他の投資家仲間と話して横のつながりを作りましょう。失敗している人の多くは、講師や営利目的の主催者にだけ相談する傾向にありますが、それでは中立的なアドバイスはもらえません。

川村龍平さん
僕や岡元さんは、これまで何度も不動産市場が変わる様子を見てきました。今も潮目が変わろうとしていますが、どう変わるかと言えば、過熱しすぎた市場が適正なところまで戻るだけです。何度もいいますが、バブルが崩壊した時とは、まったく違います。

とはいえ、苦しい大家さんも出てくるでしょう。僕はこれからも、困っている大家さんの力になれるよう、勉強会やセミナーを続けていくつもりです。面倒なこともあるけど、なんだか、放っておけないんですよね( 笑 )。

岡元公夫さん
川村さんは、優しいですね( 笑 )。元銀行マンであり、ベテランの投資家として、私たちにしか伝えられないこともあると思います。これからも、よろしくお願いしますね。




編集後記
全4回にわたってお伝えした元銀行員のお二人の対談は今回で最終回です。潮目が変わったといわれる中で、今、何をすべきなのか? そのヒントが得られたのではないでしょうか。川村さん、岡元さん、ありがとうございました。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 川村龍平(かわむら りょうへい)さん

川村さん

不動産賃貸業(家主業)
東京築古組代表理事
東京都在住

■ 経歴

□1987年
横浜国立大学経済学部卒業
第一勧業銀行入行

□1994年
第一勧業証券 市場営業本部 債券営業部に出向
債券トレーダーとして主に地方の機関投資家を担当、先物・国債・オプション・政地債を商い、売買高及び取引先数を四倍に拡大する

□2001年
モルガン・スタンレー証券入社
債券トレーダーとして機関投資家向けビジネスを行う

□2002年
渋谷に一棟ビルを購入し、サラリーマン大家となる
U
東京23区内を中心にビル、アパート、駐車場、バイク駐車場、ワンルーム等、約100戸を購入
U
□2005年
家賃が6,000万円になったのを機に専業大家となる
サラリーマン時代も現在も一貫して自主管理を行う

□2018年
現在の投資による収入は約1.2億円
不動産収入(100室で6,000万円)、太陽光発電(1メガで4,000万円)、金融資産の運用(2,000万円)

□2020年
全てのローンが完済する予定



■ 岡元公夫(おかもときみお)さん

岡元さん

亡き父と2代続けての元メガバンカー
実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん
東京築古組理事
東京都在住

■ 経歴

□1990年
学習院大学法学部卒業

三井住友銀行入行
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる

□2009年10月
不動産収入が年間6,000万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋R)を設立
国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている

□2018年
東京23区内に、マンション、アパート、猫の飼えるシェアハウス、築古戸建、区分マンション、バイクガレージ等、様々な物件を所有。
家賃年収は約8,000万円

■ 著書

岡元さん1冊目
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元さん2冊目
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (アスカビジネス)


ページの
トップへ