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35才で家賃年収4千万円! 富山の天才(?)ポールさんが不動産投資家になるまで【1回目】

大家対談/富沢ウメ男×ポールさん_画像


お風呂が外にあるアパ―トなどの変態的な物件を好んで買っている富沢ウメ男さんと、富山の若き投資家・ポールさんの対談初回。ポールさんが4年で年間CF2千万を実現できた秘訣とは? 自己資金を貯めるために会社勤めのかたわら行った副業って?
快進撃を続けるポールさんの不動産投資術に、百戦錬磨のウメ男さんが迫ります。※対談の途中に出てくるイラストは全て、ポールさんが描いたものです。



スタートから4年でキャッシュフローが150万円を超える

富沢ウメ男さん
はじめまして。富沢です。3年くらい前からポールさんのブログを読んでいて、「 価値のなさそうなものに価値をつけるのが上手い人だなあ 」と密かにリスペクトしていました。今日は対談が実現して嬉しいです。


和やかムードで始まった対談(手前はポールさんのお土産・白エビせんべい)

ポールさん
え? あのお下品ブログを見て、ウメ男さんがそんな風に思ってくれていたんですか? ありがとうございます。めちゃめちゃ嬉しいです。

富沢ウメ男さんさん
ご存知ない方々のために簡単に説明すると、ポールさんは富山県在住の若手大家さんで、新築アパートとボロ物件を組み合わせた不動産投資をされています。

DIYのセンスや、入居付けの方法などがあまりにも常軌を逸していることから、一部の大家さんたちから、「 クレイジーマインド 」の持ち主として一目おかれています( 笑 )。僕も変態的な物件が好きなんで、親近感を持っていました。

ポールさん
恐縮です!

富沢ウメ男さん
ところで、今のキャッシュフローってどれくらいですか?

ポールさん
月150万円くらいです。今、新築アパートを3棟建てているんですが、それが埋まると家賃が月300万円を超えて、キャッシュフローは200万円近くになる見込みです。借金は今は1億円ですが、3棟のアパートを入れると2.5億円に増えちゃいます。

富沢ウメ男さん
まだ35才ですよね。えげつないスピードで進化していますね。返済比率も低いですし、相当いい買い方をされているんじゃないですか?

ポールさん
恐縮です! 2014年に不動産投資を始めたんですが、おかげさまで物件数も家賃収入もついでに借金もうなぎのぼりです( 笑 )。



会社員をしながらアルバイトをかけもちしてお金を貯める

富沢ウメ男さん
ポールさんはお金儲けのセンスがあると思うんですが、昔から、お金持ちになりたいという気持ちはあったんでしょうか?

ポールさん
はい! お金がないからやりたいことができないっていうのが嫌なんです。それなのに、就職した会社の給料が安かったんで、会社員をしながら、こっそりアルバイトをしていました。最初にやったのは、地面の穴をスコップで掘ったり、杭を大きなハンマーで打ったりという土木作業です。

富沢ウメ男さん
へ〜。僕もお笑い芸人時代、舞台がない時間にホテルと自分が経営していた店をかけもちしていました。夢があったからできたんでしょうね( 笑 )。ポールさんもその時代はけっこうハードだったんじゃないですか?

ポールさん
はい!ある日、建築現場のアルバイト中に雪の上でおしっこをしたら、普通は「レモン味のかき氷」みたいになるのに、「 イチゴ味のかき氷 」みたくなってしまったんです! 血尿だったんですよ!

その頃、本業でパワハラ上司がやってきて社員が次々と辞めていたので、ストレスが原因だったと思います。「 このままパワハラ職場と肉体労働を続けていたら死ぬ 」と思い、何か別のお金持ちになる方法を見つけなくては! と思いました。

それで、「 副業 富山 」などと検索するうちに、今もお世話になっている吉川英一さんのブログに辿り着き、そこから、ふんどし王子のブログを見つけたのが、運命が変わるきっかけになりました。



富沢ウメ男さん
なるほど。それで、不動産投資をやってみようと思ったんですね。

ポールさん
そうです。自分より年下のふんどし王子が成功しているのを見て、めちゃめちゃ刺激されました。その日から、ふんどし王子のブログを読みまくるネットストーカーになりました( 笑 )。

富沢ウメ男さん
そこから、一緒に不動産投資の勉強を始めたんですか。

ポールさん
いえ、当時はなぜか、「 自分も物件を持っていなければ、憧れのふんどし王子に会いにいく資格はない 」と思い込み、朝は土木作業のアルバイト、昼は本業、夜はキャバクラのボーイ、それが終わってからダーツバーでバイトと、まさに朝から朝まで、寝ずに働く生活を始めました。

それだけでなく、買って1年半の新車も含めて、身の回りのものはすべて売り払い、不動産投資のための資金を必死で貯めました。ちなみに、クルマは買ったときは400万円もしたのに、1年半で250万円になってしまいました…。


ふんどし王子に憧れていた

区分マンションを買うも、手残りの少なさから一棟買いへシフト

富沢ウメ男さん
へ〜。血尿が出た後なのに、さらにハードに働いているところが普通じゃありませんね。それで、最初はどんな物件を買ったんですか?

ポールさん
ネットで見つけた4LDKで家賃5.5万円の区分マンションを、指値して350万円で買いました。利回りは18%で、評価額も650万円あったので、融資も引けたかもしれませんが、最初だったので借金が怖くて、現金買いです。

ただ、運営してみると管理費・修繕積立費などで毎月1万円以上かかり、「 350万円も払ってこれしか残らないの? 」とちょっと寂しい感じでした。

富沢ウメ男さん
確かに、区分は手堅いですけど、スピードが遅いですよね。

ポールさん
はい。ボロ戸建ばかり買っている僕が言うのもなんですが、連続現金買いはキャッシュフローの伸びるスピードが遅すぎるため、お金持ち以外の方にはあまりおすすめしません。「 レバレッジ 」は、不動産投資の最大の魅力なので、絶対にかけたほうがいいと思います。

富沢ウメ男さん
僕も現金買いのボロ物件と、融資を引いて買う一棟物を組み合わせて買っていますよ。現金買いとレバレッジ、どちらかに限定する必要はないと思います。物件だって同じで、「 価値より安い物 」があれば、どんどん買えばいいと思いますよ。

ポールさん
同感です! 僕のおすすめの始め方は、最初に評価額以下で戸建や区分を現金で買い、賃貸に出して実績と資産を作る。次に、銀行に事業の健全性とバランスシートをアピールし、最初の物件を共同担保に入れて融資を受ける、というやり方です。最初の物件の家賃には手をつけないことと、一棟物の返済比率を抑えるのがポイントです。

富沢ウメ男さん
確かに。僕も評価額以下の物件を現金で買い、次にその物件を共同担保に入れてノンバンクで融資を引き、一棟物を買うというやり方で始めました。今も、同じようなことを続けていますよ。


ポールさんが初期の頃に建てたアパート

ポールさん
最近は、どんな物件を買ったんですか?

富沢ウメ男さん
神奈川県三浦市にある400坪の土地付戸建を固定資産税評価額の1/6で買いました。青地が入っていて安く買えたんですが、買ったあとでその部分を国から払い下げてもらったので、今売ればけっこう儲かると思います。

ポールさん
え〜!やり方が似ているとか言って、スケールが全然違うじゃないですか!

埋まらないアパートのマイナス分を副業のメルカリで補填

富沢ウメ男さん
いやいや。ところで、区分を買った後で、ふんどし王子には会いにいったんですか?

ポールさん
はい!ドキドキしながら、ふんどし王子と波乗りニーノさんの新築アパートセミナーに参加してみました。そこでも影響を受けまくり、区分の次は融資を引いて新築アパートを建ててしまったくらいです。

ただ、その時点では僕に勇気がなかったので仲良くなれなくて、アパートを建てるときも誰にも相談しなかったんです。それで、一人で考えたら間取りを失敗してしまい、竣工から2カ月立っても全空でした

富沢ウメ男さん
ええ!? そこからどう挽回したんですか?

ポールさん
4,000万円も借金をしたので焦ったんですが、「 このままでは破産してしまう! なんとかしなければ! 」と、中国から安い雑貨を仕入れて、メルカリで売るという副業を編み出しました。

本業とアルバイトの合間に、1個1,000円くらい儲かる雑貨を何百個も送るとか、手が震えるような地味な仕事を続けて、全部で500万円くらいは儲かりました。そのうち、アパートも満室になり、人生最大のピンチを乗り越えました。

富沢ウメ男さん
さすが、天才ポールさんですね( 笑 )。本末転倒感が尋常じゃないですけど。

ポールさん
メルカリの副業は自己資金の少ない人がお金を貯めるには、いい方法だと思います。お金がないなら、稼げばいいんですよ。そうやって、好きなことをやる人生がいいですよ! ただ、めちゃめちゃ面倒くさいので、僕はもうやりませんけど!



富沢ウメ男さん
今、全ての読者がツッコんだと思いますよ。「 どないやねん! 」と。


編集後記
ウメ男さんのリクエストで実現した今回の対談。芸人をしながらホテルで働き、飲食店まで経営していたウメ男さん、サラリーマンのかたわら工事現場やダーツバー、メルカリの副業等でお金を作ったポールさん。その行動力・体力・気力は並大抵のものではありません。成功者は人の何倍も努力していることを実感しました。連載は全4回。明日の2話もお楽しみ。


全4回のテーマ
【第1回】35才で家賃年収4千万円!富山の天才(?)ポールさんが不動産投資家になるまで
【第2回】ボロも新築も賃貸も売却も! 面白いことをやっていたら、いつの間にかお金持ちになっていた
【第3回】買った瞬間に儲かっちゃいます!地域最安値物件の買い方と運営の仕方
【最終回】目指すは社会福祉不動産投資家。大家としての自分の役割と次にやりたいこと

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘
ポールさんのブログ

■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□1995年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
10月下旬からふんどし王子と世界一周旅行に出発

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟が年内に完成予定
アパート完成後の家賃年収は4000万円弱、CF2000万円超を見込む



■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
|
サラリーマンをしながら都内の古ビル、横須賀のベース物件など、一癖ある物件を中心に物件を買い増す
|
□2018年
収益不動産20棟超を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

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