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ボロも新築も賃貸も売却も! 面白いことをやっていたら、お金持ちになっていた【第2回】

大家対談/富沢ウメ男×ポールさん_画像


昨日の第一回に続き、富沢ウメ男さんと、富山の投資家・ポールさんの対談をお送りします。新築アパート、中古アパート、ボロ戸建、中古ビルと、様々な種類の不動産を購入し、賃貸と売却の両方で回しながら、お金の雪だるまを大きくしてきたお二人。
今回は、サラリーマンと大家業を両立する為の工夫、地方の投資家が東京の投資家に物件を売る話、不動産投資家が不動産業者になることについて、胆力の付け方等を話し合いました。



1万円でも埋まらない木造アパートがある

富沢ウメ男さん
ポールさんの主戦場は富山ですが、不動産投資のマーケットとしてはいかがですか?富山って広いから、どんどん新しい賃貸物件が建つんじゃないですか?



ポールさん
それが、富山はコンパクトシティを目指していて、中心地に人を集める政策を進めているので、調整区域ばっかりで、建てられる場所は少ないんですよ。それで家賃が下がりにくいんだと思います。

ただ、小さい街なのに、優秀な投資家が多いので、ある意味、レッドオーシャンです。いい土地や物件が出ると、買い付けの上位5人までが全員知りあいだったりします( 笑 )。でも、そんなことがあってもギスギスはしていなくて、みんな、仲はいいですよ。

富沢ウメ男さんさん
僕は仲間とかいないので、面白そうな気もしますし、面倒くさそうな気もします( 笑 )。でも、トヤマンドリームというか、夢があっていいですよね。僕も寂しいときは富山に行くので混ぜてください。

ポールさん
大歓迎です!

富沢ウメ男さん
入居率の方はどうですか?

ポールさん
富山って、バブルが来なかったので、マンションがないんです。なので、木造アパートでも埋まります。そうはいってもここ数年は土地の値段が上がり、競合も増えたので、間取りの工夫やデザインなどの工夫は絶対必要です。

ちなみに、バブルが来た金沢はマンションが建ちまくって、木造アパートは1万円台でも埋まらない場所もあります。ワンルーム8室で200万円のアパートとか、普通に売れ残っていますよ。

買ってからの修繕費とか管理の手間とか考えたら、手が出せないですよ。そういう物件を都会の大家さんがノールックで買っているのを見ると、心配になります。



現金買いの物件のキャッシュフローでローンを賄えるから怖くない

富沢ウメ男さん
ところでポールさんは新築もやられていますが、中古と新築の割合はどれくらいですか?

ポールさん
現状は、無借金で買ったボロ戸建からのキャッシュフローが50万、現金や公庫からの融資で買ったミニビルや中古アパートからのキャッシュフローが50万、フル借金の新築アパートからのキャッシュフローが50万という感じです。もうすぐここに、建築中の新築アパートのキャッシュフロー50万が加わります。

富沢ウメ男さん
ローンで建てた物件が全空でも、現金で買った物件のキャッシュフローで回ってしまうという、良い子はマネしちゃいけないパターンのヤツですね。

ポールさん
そうです。ただ、新築は決めなきゃいけないことが多いですし、時間もかかるので、けっこうストレスですね。僕は目の前にあるものをどうにかしたいと考えるタイプみたいです。

富沢ウメ男さん
僕も新築は自宅で二度やったので、もういいやって感じです。価値より安い物を買って、直して価値を上げて売ったり、貸したりするのが好きなんです。

ポールさん
すっごいわかります。儲かるか儲からないかも大切ですけど、やっていて楽しいやり方がいいですよね。


1R×8室、利回り10%のポールさんの新築物件

短期間で大きなお金を作るために実行してきたこと

富沢ウメ男さん
ところで、デビューから4年半でここまで来るって相当ですよね。どんなルートを通ってきたんでしょう?

ポールさん
最初にお話しましたが、スタートは現金買いの区分マンションで、次が融資を受けて建てた新築アパートです。戸建をDIYしてシェアハウスもやりました。その後は、積算評価の高い一棟物の中古アパートやマンションを現金や公庫の融資でいくつか買いました。

どれもガラガラで、安くて、高利回りの物件です。買った時は、直して保有するつもりだったんですが、スルガバブルの影響で、東京の投資家さんが富山の物件を買いに来ていたので、次々に売りに出して、ウン千万円のお金ができました。

このお金と無担保のボロ物件たちがあるので、今やっている3棟の新築アパートの融資が引けたんだと思います。ウメ男さんは今年、何年目なんですか?

富沢ウメ男さん
僕自身は10年目です。ただ、僕の法人って、古くからある不動産会社を買って引き継いだものなんで、会社は40期目なんですよ。買った時、管理物件もついてきたので、妻が管理会社みたいな仕事をしています。

宅建協会に「 おじいちゃんが一人でやっていて、もう店をたたむ不動産会社ありませんかねぇ 」と聞くと、紹介してくれることがありますよ。これから、跡取りのいない不動産屋さんが増えると思うので、そうやって不動産会社を始める人は増えると思います。

ポールさん
いいですね。それにしてもウメ男さん、サラリーマンをやりながら、不動産投資もやって、不動産屋もやってって、すごくないですか?

富沢ウメ男さん
宅建業っていっても、自分のとこの物件しか扱いませんから、大家と変わりませんよ。吉川英一先生も『 人生、楽に稼ぎたいなら不動産屋が一番! 』に書かれていますけど、僕も、不動産投資家が不動産会社持つのが最強だと思っているんですよ。

個人と法人を使い分けることで、購入時に個人では買えない物件が買えたり、売却時に税金面のコントロールができたりしますから。



貧乏な頃から「 お金持ち 」になるイメージを持っていた

ポールさん
あ〜。確かにそうですよね。ところで、ウメ男さんって、いつ、物件検索とかしてるんですか?

富沢ウメ男さん
平日の朝です。お酒も飲みませんし、テレビも見ないんですが、子供が3人いるんで、夜はなかなか自分の時間がとれないです。あと、会社がクリアホワイト系なんで、契約とかは有休を使ってます。

ポールさん
なんか、ウメ男さんって、エリートサラリーマンなんですね。イメージと全然違いますよ。超頭もよさそうだし、行動力も半端ないじゃないですか。富山の若手大家って、みんなで集まってお酒飲んで下ネタばっかり言ってるんで、なんか、オレらと全然違うな〜って思っちゃいます。

富沢ウメ男さん
そんなことないですよ。10年も売れない芸人をやっていた人間ですよ。エリートってなんですか。「 ハゲタカ 」の見過ぎですよ( 笑 )。ただ、芸人の頃から、いずれはお金持ちになるイメージは持っていました。周りからは「 すごい変化ですね 」って言われますが、自分としては違和感ないです。

ポールさん
なんかそれ、わかります。僕もそんなにすごいことしている感じじゃないのに、いつの間にかお金持ちになってましたもん。

富沢ウメ男さん
僕ら、能天気なところが似てるのかもしれませんね( 笑 )。それにしても、物件を売却するって簡単なようで、キャッシュフローが減りますし、決断力がいるじゃないですか。

入居者さんとのやりとりも自分でされているし、ポールさんって、胆力がありますよね。僕、結局、成功する人って胆力がある人だと思うんですよ。どうやって、その胆力を身に着けたんですか?

ポールさん

「 サラリーマン金太郎 」とか、「 魁、男塾 」とかが好きなんで、そこから気合と根性を学んだかもしれません( 笑 )。胆力のない方は、本宮ひろ志先生や宮下あきら先生のマンガを読みましょう!





あ、でも、僕は人にあれこれ言えるような人間じゃないんです。みんな、自分に合ったやり方でやればいいと思いますよ。

富沢ウメ男さん
ちょい、ちょい名言、挟んできますね〜。いやあ、ポールさんって実は優しくて堅実な人なんですね〜。見た目は、本宮ひろ志の漫画の実写版みたいな感じですけど、中味は好青年じゃないですか。なんか、イメージと違ったな〜。

ポールさん
ちょっと! マジメで何がいけないんですか! 富山にはキリギリスはいないんです。昔は雪がふったら食べる物がなくなって、マジで人が死にました。だから、富山の人は夏から大根を干してタクワンを作るんです! 堅実に生きないと、命が危ない土地なんですよ、ここは!



富沢ウメ男さん
わかりましたから、とりあえず一旦、落ち着いてください。


編集後記
お二人が揃って「 自然とお金持ちになっていた 」というニュアンスの話をされていたことは興味深いですね( 深層心理的なものでしょうか? )。明日はお二人の真骨頂ともいえる激安ボロ物件の入手方法や運営のコツについてお届けします。お楽しみ。


全4回のテーマ
【第1回】35才で家賃年収4千万円!富山の天才(?)ポールさんが不動産投資家になるまで
【第2回】ボロも新築も賃貸も売却も! 面白いことをやっていたら、いつの間にかお金持ちになっていた
【第3回】買った瞬間に儲かっちゃいます!地域最安値物件の買い方と運営の仕方
【最終回】目指すは社会福祉不動産投資家。大家としての自分の役割と次にやりたいこと

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘
ポールさんのブログ

■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□1995年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
10月下旬からふんどし王子と世界一周旅行に出発

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟が年内に完成予定
アパート完成後の家賃年収は4000万円弱、CF2000万円超を見込む



■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
|
サラリーマンをしながら都内の古ビル、横須賀のベース物件など、一癖ある物件を中心に物件を買い増す
|
□2018年
収益不動産20棟超を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

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