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買った瞬間に儲かっちゃいます!地域最安値物件の買い方・直し方・儲け方【第3回】

大家対談/ポール×富沢ウメ男さん_画像


対談3回目の今回は、お二人の真骨頂ともいえるボロ戸建の買い方、直し方、入居者対応、満室経営のコツ、などを語っていただきます。
屋根のない物件、ゴミ付きゴミ屋敷など、他の人が手を出さない物件も、この二人の手にかかれば、お金を生むシステムに早変わり。「 買った瞬間に儲かる 」という見事な勝ちパターン、常識に囚われない発想とアクションに注目です。


人が住める家を激安で買えば何があっても負けない

富沢ウメ男さん
ポールさんはボロッボロの家をセルフリフォームして貸し出していることで有名ですが、実際にはどのくらい、物件を持っているんですか?

ポールさん
戸建は、10万円とか30万円とかで現金で買っているので、きちんとカウントしていなくて、自分でもよくわかりません( 汗 )。20戸くらいだと思っていたら、この間税理士さんに「 31戸あるでしょ 」と言われて焦りました( 笑 )。ちなみに全部、現金買いです。



富沢ウメ男さんさん
僕も買って放置してある戸建が10戸くらいあって、正確な数は把握していません( 笑 )。共同担保用に買ったもので、時間ができたらリフォームしようと思っています。現金買いだと、返済がないので、忙しいときは放っておけるのがいいですよね。

ポールさん
あ〜、ウメ男さんでもそういうことがあると聞くと、安心します。偉い人たちから「 そんないい加減なことしてると失敗するぞ! 」って怒られるんですよ。でも、人が住める家を10万とか30万とか買っているんですから、何があっても負けないって、思うんです。田舎なんで固定資産税もタダみたいなものですし。

富沢ウメ男さん
同感です。でも以前、お世話になっている業者さんから、「 〇町の戸建を買ってください 」と言われて、「 〇万円ならいいですよ 」とよく調べないで買ったら、決済当日に市街化調整区域とわかった物件がありました。それは完敗ですね。まあ、安いからいいですけど( 笑 )。

ポールさん
ヒクソングレイシーの600勝じゃないんですから、勝ち続けるのは無理ですよ。それに、ヒクソングレイシーだって、勝てる試合だけやってたっていう話ですよ( 笑 )。

富沢ウメ男さん
色んなネタをブッ込んできますね〜、久しぶりにヒクソングレーシーって聞きましたよ!

基本は「 誰も買わない物件を安く買い、安く貸す 」こと

富沢ウメ男さん
ところでポールさんは、どんなルートで物件を買っていますか?

ポールさん
普通にネットで探すことが多いです。最近は不動産屋さんから、「 誰も買ってくれない物件があるんですが、ポールさん買いませんか? 」って電話がかかってきますね。僕は弁がゆるゆるなんで、みんながひくようなボロい物件や田舎の物件も、安ければ買っちゃいます。


壁の穴が段ボールと新聞紙で塞がれていた物件(前の入居者はこのまま住んでいた)

あとは、「 ゴミ屋敷のゴミごと買います 」とか、「 壁に穴空いている家ありませんか? 」と不動産屋に聞いていると、出てきますね。最初は100万円とか値段がついているんですが、「 残置物の撤去で100万円かかるんで、10万円なら買います 」とか言って、安くしてもらいます。

富沢ウメ男さん
ワタクシも残置物があると、「 指値が効くな 」って小躍りしちゃいます( 笑 )。

ポールさん
屋根とか壁がない物件もありますよ。前に空から直接、部屋に小鳥がやってくる戸建があって、入居希望者の女性に部屋を案内するとき、「 お腹がすいたら焼き鳥にして食べられますね 」と言ったら、ちょっと泣いていました。でも、その家には屋根のついている部屋もあるので、大丈夫なんです。

ちなみにその女性は、「 住むところがないんです〜。大家さん、ありがとうございます〜 」とか言っていたのに、家賃を払わずに文句ばっかり言うんで、出て行ってもらいました。美魔女の方でしたが、そうやって色んなところを転々としているんだと思います。



富沢ウメ男さん
色々な方がいますね。そのレベルの家でも、お金を払って買うんですか?

ポールさん
その家は違いますが、中にはタダでもらった家もあります。以前は「 家は買うものだ 」と思っていて、どんなに古くてもいくらか払っていたんですが、その思い込みは過去に捨ててきました。

富山県って持ち家率ナンバーワンで有名じゃないですか。それだけじゃなくて、新築マイホーム信仰も根付いているんで、中古の不動産の人気がないんですよ。つい最近は、解体費に1,000万円以上かかる大きな古家を手離したいという人に、「 お金を払うからもらってくれ 」って頼まれました。

富沢ウメ男さん
こんなことを言うと、不動産関係者に怒られるかもしれませんが、地方ではもう、お金を出して家を買う時代じゃないんですよ。これだけ日本中で空き家が余っているんですから。

ポールさん
そうですよね。僕は、田舎の激安の家を直してお客さんをつけて売って、そのお金で都会の資産価値のある物件を買うのがいいと思います。売れなければ、持っていても家賃は入りますし。皆は、「 なんでそんなの買うの? 」って言うんですが、僕からしたら、買った瞬間に儲かっちゃう感じです。

隣のアパートの住人を一人ずつ勧誘して自分のアパートを満室に

富沢ウメ男さん
ワタクシもそれ、やっていますよ。もしかして、ポールさんって、ほとんど直して売っているタイプですか?

ポールさん
いえ、保有している物件も多いですし、入居率も高いです。僕、物件を買うときは借りる人を決めてから買うんです。基本的に他で借りられない人たちなんで、「 住みたいならどうぞ 」「 これで嫌なら出て行ってください 」という昭和の大家さんスタイルでやっています。

ただ、例外もあって、去年、ど田舎の全空アパートを買ったときはよく知らない町で借りる人を決めていなかったので、隣のアパートの住人を一人ずつ勧誘して、自分のアパートに移ってもらいました。おかげさまで満室です( 笑 )。


リフォーム中に壁紙が足りなくなり、このまま貸した部屋

富沢ウメ男さん
さすがですね。ワタクシも近所のアパートへのポスティング作戦はときどきやります。「 引っ越し費用を持ちます 」と書くのがポイントです。引っ越し代がタダで、同じ家賃で広い部屋に移れるんですから、けっこうな割合で乗ってきてくれますよ。

ポールさん
そうなんですよ〜。あとは、やるかやらないかですよね。

富沢ウメ男さん
リフォームはどうしていますか?

ポールさん
僕はプラモデルやジオラマが大好きなんで、最初はボロ戸建が巨大なプラモデルみたいですごく楽しかったんです。でも、ちょっと飽きちゃいました。最近は最低限、人が住めるようにはしますが、それほど直しません。

とにかく家賃を安くしているので、文句も出ませんよ。不動産屋さんにも、「 いくらでもいいから、決めてください。その代わり、現状で 」と言っています。元手がかかっていないので、それでもすぐに回収できます。利回り100%とか当たり前な感じです。

富沢ウメ男さん
ワタクシも、ボロ戸建は掃除だけで貸すことが多いです。それでも、住みたいっていう人はいるんですよね。ところで、ポールさんって無意識かもしれませんが、確実に利益が上がるやり方を選んでいますよね。

ボロ戸建だって、間違いなく「 価値より安く 」買っていますよ。あと、入居者を見つけてから物件を買うとか、タダで物件をもらうとか、どう転んでも負けないやり方を確立できているのがすごいじゃないですか。

ポールさん
あんまりほめないでくださいよ〜。ぼくちゃん、調子に乗っちゃうんで!



富沢ウメ男さん
「 よっ、富山が生んだ、天才投資家!! 」


編集後記
他の人の手におえないボロ物件を確実にお金に変える術を確立している二人。常識に囚われない発想と行動力には脱帽です。それにしても、「キャバクラで散財した後、このお金でボロ戸建買えたなってマジで思います」(発言主はご想像にお任せ)という言葉が飛び出したときは驚きました。明日は最終回。ポールさんの正体が明らかに…(?)。お楽しみに。


全4回のテーマ
【第1回】35才で家賃年収4千万円!富山の天才(?)ポールさんが不動産投資家になるまで
【第2回】ボロも新築も賃貸も売却も! 面白いことをやっていたら、いつの間にかお金持ちになっていた
【第3回】買った瞬間に儲かっちゃいます!地域最安値物件の買い方と運営の仕方
【最終回】目指すは社会福祉不動産投資家。大家としての自分の役割と次にやりたいこと

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘
ポールさんのブログ

■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□1995年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
10月下旬からふんどし王子と世界一周旅行に出発

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟が年内に完成予定
アパート完成後の家賃年収は4000万円弱、CF2000万円超を見込む



■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
|
サラリーマンをしながら都内の古ビル、横須賀のベース物件など、一癖ある物件を中心に物件を買い増す
|
□2018年
収益不動産20棟超を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

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