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多様化する共食い大家。本当に怖いのは「悪意の賢者」よりも「善意の愚者」【第3回】

大家対談/森野狼太郎×岡元公夫さん_画像


昨日の第2回に続き、元銀行マンの岡元公夫さんと、大人気辛口ブロガー、森野狼太郎さんの不動産業者対談をお送りします。3回目の今日は、お二人が「 共食い大家 」に警鐘を鳴らし続ける理由や、不動産ポータルサイトへの要望などについて語っていただきました。

悪意の賢者よりも怖い「善意の愚者」を恐れよ

岡元公夫さん
初心者の方が、怪しい業者や「 キラキラ大家 」、「 共食い大家 」を見分けるために、こういう人は要注意と伝えるとしたら、どんな特徴がありますか。

森野狼太郎さん
名前をググって評判を調べるのは基本です。かぼちゃの馬車だって、ネットでは相当前から怪しいと言われていましたから。あとは、FBでいかがわしい連中とつながっていないか、仲間とどんな会話をしているかは見た方がいいですね。

あと、「 キラキラ大家 」や「 共食い大家 」に関していえば、奴らってよく、自分より上の人のことを「 メンター 」というので、このワードが出た時は要注意ですよ。

岡元公夫さん
「 プロダクトローンチ 」というワードも使いますよね。

森野狼太郎さん
そうそう。あと、最近の特徴として、嵌めている本人たちに、悪気がない「 善意の愚者 」が多いんですよ。そうなると、見分けるのが難しくなります。


森野さん( 写真はイメージです )

岡元公夫さん
「 悪意に満ちた賢者よりも、善意に満ちた愚者を恐れよ 」という奴ですね。最初から騙そうという悪意を持っている人は避けられますが、そうではなくて、悪気はないのに、相手を不幸にしてしまう人がいて、彼らの方がかえって危ないという話ですね。

森野狼太郎さん
それです。以前、周りからメンターと呼ばれている投資家と話したら、「 接道義務 」っていう言葉を知らなくてビックリしたんですが、その人、悪意はないんですよ。

でも、その人に質問したって、正しい答えなんてかえってきませんからね。それどころか、とんでもない物件を買わされますよ。

岡元公夫さん
人に教える立場なのに、税務とか財務のことをまったくわかっていない人も多いですよ。例えば、経費を使うと丸ごと節税になると勘違いしている人がけっこういます。

森野狼太郎さん
そういう奴らが間違ったことを教えているのかもしれないけど、みんな、領収書をもらえると「 経費だから 」って簡単に大金を支払いすぎじゃないですか?

自分のお小遣いからだったら、それ払います? 経費もキャッシュアウトすることに変わりはないの、わかってないんじゃないですかね。

不動産投資でうまくいってれば、講師なんてやる必要はない

岡元公夫さん
今、不動産投資を教えるスクールも色々ありますよね。講師のキャリアを見ると、「 え? この人が教えるの? 」というような経験の浅い人がいたりして、驚きます。

森野狼太郎さん
ああ、Facebookからやたらと友だち申請が来るやつですね。そういうこともスクールで教わるんですかね。だけど、たいした経験がないのに、講師になるための講座を受けて、免状をもらって、人に教えているんですよね。

その仕組みって、不動産塾のネズミ講じゃないの?って思いますよ。だいたい、不動産投資でうまくいってれば、講師なんてやる必要ないじゃないですか。講師をやらなきゃ食べていけない人間に不動産投資を教わるって、どんな皮肉なんですか?( 笑 )

岡元公夫さん
それはそうですよね。ただ、悲しい話ですが、うまくいっていない大家さんが実際に増えているんですよ。これは読者の方へ伝えたいんですが、どんなにいい人でも、お金に余裕がなくなると、人間性まで変わってしまうことは、覚えておいた方がいいと思います。

彼らは儲かっていなくても絶対にそれを言いません。儲かっているふりをして、勉強会にも来ますし、メルマガも出し続けます。そして、仲間のふりをしてビジネスに持ち込みます。

すでに、「 あの人が、いつの間に… 」というような人が出始めています。破綻する会社が、直前までポジティブなテレビCMをメチャクチャ流しているのを思い出してください。

森野狼太郎さん
なるほどねえ。最近の勉強会では、物件を大家どうしで紹介しあって、手数料をかすめとったりしていますけど、あれも金に困ってやるんでしょうね。

それを自己資金を増やす方法として、堂々と紹介していることにもワタクシは違和感があるんですけど、平気な奴らも意外といるんですよね。歳を取るとわかりますがお金儲けって綺麗にやってないとどんどん周りの人がいなくなるんです。

岡元公夫さん
マルチ商法の人たちは、もともと友達を勧誘したりして、共食いをします。そういうタイプの人が業界に増えてきているんでしょう。それに、最初にそちらのグループに入ると、「 こういうもんだ 」と思うのかもしれません。


岡元さん( 写真はご本人です )

不動産ポータルサイトに望むこと

森野狼太郎さん
あと、ワタクシは「 不動産テック 」の弊害って大きかったと思いますよ。スマホにアパート投資のアプリをダウンロードさせて、収支計算をして買わせるとか、やたらとハードルを下げていますけど、どうなんですか?

ワタクシが不動産ポータルサイトに対しても辛口なのは、不動産投資をわかっていない人に対して、騙すような会社の広告を平気で載っけてることです。

ワタクシは人を大事に育てたいと思っているんで、プラットホームを作るなら、そのあたりも考えて欲しいって思うんですよ。

岡元公夫さん
他には、どんな意見がありますか?

森野狼太郎さん
ワタクシは利回りって全く信用していなくて、収益物件を買うときは、床面積の大きさ、「 一種いくら 」という部分を重視しています。お金を稼ぐのは、床面積だからです。

そういう意味で、検索軸は「 利回り 」よりもそっちの方が大事だと思います。初心者はポータルサイトからこの業界に入ってくるんだから、ミスリードしないようにしてほしいですね。

共食い大家に嵌められてから相談に来る人たち

岡元公夫さん
確かに、それは大事なことですね。ところで、一応補足しておきたいんですが、私は塾やコンサルがお金を取ること自体は悪いと思ってはいないんです。しっかりしたところもありますし、どんなビジネスだって、売り手と買い手がお互いに満足していれば、何の問題もありません。

サンタメ業者だって、違法でも何でもない。自分が納得いく物件を買えれば、取引の形態なんて、なんだっていいんです。それなのに今日、こういう話をするのは、「 騙された 」という話が、あまりにも多いからです。

森野狼太郎さん
さらに言えば、騙されてからこっちに相談に来るんですよね。奴らは平気で仲間を嵌める。すると、嵌められた人がネット検索とかでワタクシとか築古組の川村龍平さんとかを見つけて「 こんな物件を買っちゃいました 」と泣きついてくる。

「 そいつに相談しろよ 」と思うんですけど、それはやってくれないんだって。

岡元公夫さん
売るまでが目的なんでしょうね。

森野狼太郎さん
だけど、買ってから相談に来てもどうにもならないですからね。ある空室コンサルに2万円払って話を聞きに行ったら「 家賃を下げましょう 」って言われたという都市伝説がありますけど、買う場所を間違えると、本当に厳しいんです。

ワタクシはこういうのを「 保有耐性 」と呼んでいますが、負担なく持ち続けられる物件を買わなくちゃだめなんです。

岡元公夫さん
空室や借金の怖さをリアルに感じていないんでしょうね。わかって買っていればいいんですが、「 なんとかなるだろう 」くらいの人は本当に危ないと思います。

森野狼太郎さん
常に、相手が騙しにかかっているかもしれない、自分がカモである可能性をしっかりと見極めろよって、言っています。たまに、仲介さんがわかっていない人で値付けが間違っていることもありますが、それはレアケースですから( 笑 )。

ちなみに上級者の中にはそれを狙って、あえて収益不動産をメインにしていない不動産会社を回っている人もいますよ。うちの会社がシェアハウスとして運営している戸建もそれで、相場を知らない人から買いました。

狼旅団の団員には、そのレベルになってほしいですね。いつもブログで書いてる「 素人から買って素人に売る 」というやつです( 笑 )。

成功した団員に365日まわらないお寿司を奢ってもらいたい

岡元公夫さん
狼旅団って、会費は無料なんですよね。

森野狼太郎さん
そうです。団員募集は不定期でやっていて、今は700人くらいいますけどね。団員から何か質問されれば答えますが、お金をもらおうとは思いません。

団員たちを育ててその人達が成功して10億規模の不動産投資家になったら、365日「 廻らないお寿司 」を奢ってもらうことをモットーにしています( 笑 )。だから、100万円もとっている会に対して、「 なんでそんなつまらないとこで課金するの? 」って思うんですよ。大きなお世話でしょうけど( 笑 )。

最近は、宅建業者でも高額塾をやっているところがあるじゃないですか。ここ5年くらいの宅建業者って、融資がジャブジャブの上昇気流しか知らないのに、よくなんでも知っているような顔で語れるなあと思います。

岡元公夫さん
確かに、それはいえますね。

森野狼太郎さん
ただ、お金はもらわないというと、食い物を送ってくる方が多いんです。冷凍庫に入りきらなくて一日に8個もチョコモナカジャンボを食ったことがありますよ( 笑 )。

メロンもダース単位で送られてくるから、1/8切れなんてまどろっこしいことやらずに半分に割ってバクバク食べます。最後の方は事務所の後輩のエスパー君と、罰ゲームみたいに食べています。

その影響で、エスパー君は会社に入りたての頃と比べてベルト穴が3つズレました( 笑 )。


事務所に箱で送られてきたチョコモナカジャンボ

岡元公夫さん
なんだか贅沢な悩みですね( 笑 )

森野狼太郎さん
えぇ、、そういう理由でデブになってる部分もあるので会った時「 でぶっちょ 」とか言わないでください( 大笑 )。


編集後記
お金が絡むとどんなにいい人も変わってしまう、という岡元さんの言葉にしんみりします。物件は買った後ではなく、買う前に相談しましょう(メンター以外のセカンドオピニオンが重要)。明日の最終回では、「買ってはいけない物件を買ってしまった人たち」の今後や、来年以降の不動産投資で生き残るために大切なことなどをお伝えします。お楽しみに。


全4回のテーマ
【第1回】悪い奴らに食われちゃった初心者の話をよく聞いた一年でした
【第2回】買主のサラリーマンが「墜落する飛行機に乗っちゃった人」に見えた
【第3回】多様化する共食い大家。本当に怖いのは「悪意の賢者」よりも「善意の愚者」
【最終回】この世に向こうから飛び込んでくる儲け話は存在しない

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 森野狼太郎(もりのりょうたろう)さん

ookami

都内某不動産会社役員
秘密結社狼旅団団長を兼任

ブログ:狼旅団の地下に潜った不動産ブログ
Facebook:https://www.facebook.com/ookamiryodan
Twitter:https://twitter.com/siokarai_ookami



■ 岡元公夫(おかもときみお)さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

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