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最初に買った区分マンションでの失敗と教訓。DIYを経験するメリット【第2回】

大家対談/サウザー×加藤ひろゆきさん_画像


昨日の第一回目に続き、元祖・戸建投資家の加藤ひろゆきさんと、ネット芸人で大家でもあるサウザーさんとの対談をお伝えします。20代後半、ゆるふわホワイト企業在職中に、不動産投資を始めたというサウザーさん。最初に買った区分マンションでは反省ばかりだそうです。失敗の詳細の他、お二人の共通点であるDIY、そして自主管理についてもお話ししていただきました。




ネット芸人とボロ戸建投資でつとめ人を卒業

加藤ひろゆきさん
サウザーさんは、20代後半のつとめ人時代に不動産投資を始めたそうですが、どうやって勉強したのですか?

サウザーさん
本も読みましたし、著名な不動産投資家の方が講師を務めるセミナーにも何度も参加しました。加藤ひろゆきさんのセミナーにも参加させてもらいました。

不動産投資って、もうノウハウは出尽くしているじゃないですか。セミナーは講師の方のパワーに触れてマインドブロックを外す意味が大きかったですね。

加藤ひろゆきさん
そうそう。何年か前の渋谷でやったセミナーにも来てくれていましたよね。それから時々、連絡をもらって、北海道旅行の途中に寄ってくれたこともありました。フットワークが軽いですよね。今、物件はどのくらい持っているんですか?

サウザーさん
古い戸建がメインで、まだ稼働していないものを含めて全部で8戸あります。家賃収入は35万円くらい。田舎暮らしなんで、キャッシュフローだけでも生きていけますけど、それだけだと豊かな感じではないですね。うまい具合にネット芸人としての収入が増えたおかげで、楽しい引退生活です。

加藤ひろゆきさん
借入はあるんですか?

サウザーさん
おかんから600万円借りています。家庭内レバレッジですね。あとは自分の貯金です。加藤さんも、借金はあまりしていませんよね。

加藤ひろゆきさん
そうですね。妹から金利3%で400万円借りていましたが、昨年、完済しました。あとは、日本政策金融公庫のリフォームローンが数百万円残っています。借り入れについての考え方は人それぞれですね。負けない物件を買えれば、どっちでもいいんじゃないですか?


サウザーさん
勉強になります。

最初に買った区分マンションについての反省


加藤ひろゆきさん
それにしても、若いのに優秀ですね。何年前から不動産投資を始めたんですか?

サウザーさん
2012年です。当時20代でお金がなかったので、44平米で92万円の区分マンションから始めました。場所は福岡県の某市です。ボロかったのでリフォームの見積もりをとると300万円もして、「 これは自分でやるしかない 」と1年4カ月かけて直しました。

かかった費用は約100万円で、内訳はインパクトドライバーとか丸ノコなどの設備が50万円、壁紙などの材料が50万円くらいです。

直している間も管理費と修繕費が毎月出て行って、吐きそうになりました。これがあの吐きそうにナルというやつか、って思いましたよ( 笑 )。皆さんにはマネしないでほしいですね。

加藤ひろゆきさん
家賃が入らないのに、毎月何万円も引かれるってつらいですよね。全力投球したいのに、大リーグ養成ギブスをつけられて、後ろに引っ張られている感じですよ。家賃はどのくらいでしたか?

サウザーさん
3.9万円です。92万円で買って3.9万円入るというと高利回りのように見えますが、管理費などを引くと実質では20%くらいでした。それほど儲からないなあ、でも、最初だからしょうがないか、という感じでしたね。

加藤ひろゆきさん
そうでしたか。ワタクシの貸家は7万円台、8万円台で貸しているものが多いです。家賃が低いと経費の比率が高くなりますから。でもまあ、一戸目は野球でいうオープン戦みたいな感じですから。いい練習になったんじゃないですか?



サウザーさん
確かにいいこともありました。岡山に祖父母が住んでいた空き家があって、両親が受け継いだのに放置状態で荒れていたんです。その物件を「 僕にまかせてほしい 」と交渉したら、1つ目の区分を根性で直すのを見ていた両親が預けてくれました。

区分マンションのビフォー・アフターの写真を見せて、「 こんな風に直せるから 」 というと納得してくれたんですよ。当時はつとめ人で物件との距離もあったので、GWとお盆休みに泊まり込みで過酷な労働力投入でした。でも、この二つの物件を直したことで、一通り内装のリフォームを覚えることができましたね。

リフォームを自分で経験しておくことのメリット

加藤ひろゆきさん
不動産って、最初の1年くらいがんばるとラクになってきますよね。ロバート・キヨサキのいうところの「 魔法の杖 」ですよ。

サウザーさん
そう思います。不動産クラスタの人たちは、アパートや戸建といった有形資産を扱っているように見えますが、実はリフォームノウハウや人脈などの無形資産が積み上がりやすいのも大きな特徴だと思います。

僕ですと、リフォームノウハウや失敗体験など、無形資産が先に積み上がって、あとから有形資産のキャッシュフローがついてくる感じでした。

加藤ひろゆきさん
リフォームは自分で一度やると、原価がわかるのもいいですよね。

サウザーさん
はい。今はプロの方にもお願いしているんですが、リフォーム屋さんがお金を乗っけてくるところがわかるようになりました。

例えば、床の修繕の時、「 見積もりに“コンパネ剥がし代+ゴミ代”が入っているけど、はがさないで上からもう一枚コンパネ重ねて貼ってください 」と言えると、剥がし代とゴミ代のコストを抑えられます。

加藤ひろゆきさん
一回やったからわかることですよね。

サウザーさん
はい。値段については、僕は壁紙の単価をギリギリまで下げるとか、そういう細かい交渉はしないんです。そうではなく、全体の工事の中からいらない工程を削って、総合的に安くあげることが大切だと考えています。

自分でやるときは、かなり雑工です。雑だけど、壁や床は新品でナウいものにして、コストを抑えながらキレイに見えるようにする作戦です。そうするとシングルマザーの方などが借りてくれます。外観はボロいけど、中はキレイで頑丈で広いというイメージです。

加藤ひろゆきさん
小さい子がいると、どうせ汚しちゃうしね。ワタクシもバブを連れてリフォームの現場に行くことがあるんですが、壁紙を貼ったそばからはがされたことがありましたよ。無駄な出費が3万円くらいかかって吐きそうになりました。



勤め人の仕事に比べれば自主管理はたいしたことはない

サウザーさん
ハハハ( 笑 )。ところで加藤さんは、入居者の方とよく交流しているイメージなんですが、すべて自主管理なんですか?

加藤ひろゆきさん
そうですね。以前、クレームの多いテナントがいたときは、「 あれを直せ 」「 これを直せ 」としょっちゅう電話がかかってきたので、その時だけ管理会社にお願いしました。

それ以外は自主管理です。管理費を払うのもバカバカしいので。家賃の督促など、入居者さんへの連絡はショートメールを使っています。

サウザーさん
大変ではないですか?

加藤ひろゆきさん
つとめ人の仕事に比べたら、たいしたことはないですよ。色々な入居者さんがいますけどね。例えば、「 コーポki 」という単身者用のアパートには、長く住んでくれているワタクシがキャプテンと呼んでいる入居者がいます。

キャプテンは一度自己破産しているんです。破産する前は家賃の滞納もありましたが、破産後はきちんと払ってくれています。雪かきも率先してやってくれて、ありがたいですよ。このキャプテンからもらった家賃だけでも、物件の購入費用の半分を超えます。

そうかと思えば、先日は8ヵ月も滞納したあげく、夜逃げ同然に出て行った人もいました。この人は家の中で大型犬を飼っていて、中はグチャグチャでした。気がめいりましたね。時々、そういうこともあります。


夜逃げ同然に出ていった入居者の残置物を処分場へ運ぶところ


編集後記
サラリーマン時代に休日を使ってDIYで物件を直していたというサウザーさんの勤勉さ! 失礼ながら、チャラチャラした外観からは想像できません…。加藤さんもそうですが、労を惜しまない姿勢はさすがです。次回は物件の探し方、お二人のニート生活についてなどをお伝えします。お楽しみに。


全4回のテーマ
【第1回】サウザーさん登場! ブラック企業で酷使されて、「このままじゃダメだ」と思った
【第2回】最初に買った区分マンションでの失敗と教訓。DIYを経験するメリット
【第3回】どんな物件をどこに持つか。家賃収入を生活費に充てて、やりたいことをやる
【最終回】いくらあれば辞められる? つとめ人で人生を終えるのはつまらない

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■サウザーさん

sauza

ネット芸人
不動産投資家

Twitter:@Fist_of_Phoenix
Voicy:サウザーラジオ〜富者の聖杯〜
Note: fistofphoenix




□198×年生まれ
幼少期から「お金持ちになってニートになってゲームをして暮らしたい」という『青雲の志』を持っていた

□200×年
大学卒業後に超絶ブラック企業に入社、忘れかけていた『青雲の志』をまた追いかけることを決意

□200×年
超絶ブラック企業を退社
腹が立つので未払い残業代を会社に請求して170万円を手にする

□2012年
転職活動を経てゆるふわホワイト企業に入社
勤め人の傍らネット芸人活動をスタート

92万円の区分マンションを購入、不動産投資家となる
その後も築古戸建などを買い進める

□2017年
2社目のゆるふわホワイト企業を退社し、ニートになる

□2018年
インターネットラジオvoicyのパーソナリティに

□2019年
所有物件8戸、年間家賃収入は約400万円に

オーディオブックからの収入も順調に増え、念願のニート生活を満喫、と思いきや、ニート生活は長くは続かず、ラジオやオーディオの仕事で東奔西走の日々

本人曰く「もはやニートではない」




■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

戸建12棟、アパート2棟、商業ビル4棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画等を所有。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

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