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札幌と大阪の現在の市況。テナント・民泊業者への一棟貸しという挑戦【第3回】

大家対談/図越寛×極東船長さん_画像


昨日に続き、8年半前に不動産投資を始め、これまでに※98億円( 中古28億円+新築70億円 )の不動産を取得したという図越寛さんと、極東船長さんの対談をお送りします。

融資引き締め後の市況の動きとは? 図越さんが昨年から始めた住居ではなく事業向けの一棟貸しとはどんなものなのか? それほどの規模になっても人を雇わない理由は? 現在進行形のビジネスの話が続きます。
※98億円:41棟( 中古24棟+土地17件 )+1,066戸※売却済・建設中含む



一等地ではなく、1.5等地から2等地をあえて狙う

極東船長さん
去年から融資が厳しくなって、物件価格が下がり始めたという人もいるようですが、図越君はどう感じていますか? 実際に札幌ではそれ以前よりも0.5%くらい利回りを上げないと売れなくなっています。

図越寛さん
大阪圏も郊外は利回りで0.5%から1%くらい上がっていますね。都心部は変わりませんが。

極東船長さん
確かに、都心部は動かないですね。札幌は大阪と比べると4分の1くらいの大きさで中心部も限られるんですが、札幌駅から大通のあたりは利回り4%でも売れています。オイラがやるようなレジデンスはそれでは合わないから、1.5等地や2等地を選んでいます。大阪はどうですか?

図越寛さん
中心部はオフィス・ホテルばかりですね。私も超一等地からやや離れた1.5等地から2等地の物件が多いです。基本的に新築RCは用途地域が商業地域で容積率300%から600%の駅徒歩10分以内の立地で取り組んでおります。



極東船長さん
ところで、オイラは新築が性に合っているからやっているんだけど、図越君も新築が好きでやっているの?

図越寛さん
いえ、「 新築の方がやりがいがあるでしょう 」と言われることがありますが、そんなことはありませんよね( 笑 )。中古を利回り15%で買って満室にして、8%で売った方が新築よりも利益が出るし手間もかからないじゃないですか。

ここ数年は買いたいと思える中古物件が出て来ないので、意外かも知れませんが、ある意味仕方なく新築をやっているだけなんですよ。こだわりの性格が功を奏して、新築でもディテール( 細部 )の作り込みに、いやいや励んでいるだけですよ( 笑 )。

新築は、更地購入以外では、立ち退き交渉や解体などがある場合は、完成まで2年かかることもあって時間をとられるのに、利回りは7%程度です。好立地で売却しても5.5%程度で、ギャップは1.5%程度。それに比べて中古の格安を取得出来れば・・・。まあ、立地に関しては、中古よりも新築の方がいいところを選べるというメリットはありますが。


ブエナビスタ社のビジネスモデル(ブエナビスタHPより抜粋)


住居ではなく事業向けの一棟貸しをスタート

極東船長さん
そういえば、オイラの新築はほとんどがレジデンスだけど、図越君はテナントなどもやっているよね。最近は1棟貸しマスターリース契約で1棟丸ごと貸し出すという面白い取り組みも始めたとききました。

図越寛さん
そうなんです。住居としての賃料に掛け目が入る一般的なサブリースではなく、事業用として一棟丸ごと借りてもらう形態です。新築テナントビルの一棟貸しや、インバウンド向けの新築民泊用マンションの一棟貸しを昨年から始めました。

1棟貸し新築企画は、事業テナントの賃借人様に引き渡し済み・営業開始済みが2棟、建設中が2棟、確認申請待ちが3棟あります。

極東船長さん
こういうプランの建物を建てるんですが、借りたい人はいますか? とお客さんを見つけてから建てるんですか?

図越寛さん
同時進行ですね。土地取得の段階からテナントさん探しをします。事業用建物の予約契約という契約形態があるのを知りまして、それをマネしました。建築確認申請が下りた段階で借主と「 予約契約 」を結びます。

昨年までは賃料条件の相見積もりを出してもらい、竣工間近まで高く借りてくれるところを選んでいたんですが、今は数も増えてきたので、ある程度条件があったところで早めに決めています。

ブエナビスタHPより抜粋

極東船長さん
テナントさんを選ぶときはどこを見ますか?

図越寛さん
二つあります。一つは賃料・違約金等の契約条件が合うこと。もう一つは借主の与信・財務内容です。両方が揃わないとダメです。一棟貸しの宿泊施設向け賃貸は20室から40室で、普通のビジネスホテルが100〜150室あるのに比べると宿泊施設としてはスモールサイズ。

そのサイズでやりたいのは零細企業が多くなります。当然、民泊の実績を見せてもらうのですが、せいぜい3年くらいなので、なかなか与信力のあるテナントさんは少ないのが現実です。

実際に契約したのは、売り上げが100億で2万室の管理物件を持っている大阪市の大手管理会社で、新規事業部門として民泊事業を始めたいという不動産会社さん。それと、上場企業の出資を受けているグループ会社さんです。

内装がテナント負担になる新築テナント物件( スケルトン引き渡し )の場合は、テナントさんに内装費として多額の投資をしていただくことになりますので、若い経営者で与信力が低くても事業意欲が旺盛であれば評価することもあります。

極東船長さん
ホテルや民泊を自分でやってみるという選択はないんですか? 例えばオペレーターに手数料を払ってオーナー自らが運営しているケースもありますよね。

図越寛さん
一人でやっているので、手間をかけられないんです。それに、レジデンスと違って売上に波があるので、融資を考えると最初から借り上げてもらった方がプラスという判断です。但し、市場調査の一環で、一部の新築物件で15室のみ、合法許認可を取得しましてオペレーターに委託しております。


ブエナビスタHPより抜粋


お金持ちになっても生活スタイルはあまり変わらない

極東船長さん
話は変わりますが、これだけの家賃収入があると生活も変わったんじゃないですか?

図越寛さん
私はお金持ちになりたいとか、佐藤元春さんや極東船長さんのようにスーパーカーに乗りたい( 笑 )といった目標を持っていたわけではないので、あまり生活スタイルは変わっていません。

創業時の目的は、SOHO( スモールオフィス・ホームオフィス )・自宅兼仕事場・外注を活用して1人で仕事が出来る・子育ての手伝い・経済的自由よりも時間的自由を得たい、ということでした。仕事が趣味でもありますので、結果として余計な無駄遣いもしませんね( ケチではありません・笑 )。

変わったことといえば、子育てには時間を使っています。1才から8才までの子供が4人いて、私はお風呂を入れる担当なので、夜遊びが出来ないんです( 笑 )。

極東船長さん
オイラもお風呂を入れる担当だったけど、小学校4年生くらいになったら、もう入ってくれなくなりますよ( 笑 )。図越君は変わったところがあるけど、いつもセミナーや見学会に家族を連れてくるところを見て、愛のある男だなあと思っていたんです。中には、愛人をたくさん作る人もいますけど、そっちにはいかなかったね( 笑 )。

図越寛さん
そうですね。色々な誘いもありますが、自分がいいと思ったことをやりたいです。私の性格は、悪くいえば協調性がないんです。許せないことは許せない。それで、森友学園の不正がニュースになったときは、子供を通わせていた当事者として、マスコミの取材にも応じました。

極東船長さん
補足すると、図越君は以前、子供を森友学園に通わせていて、PTAの会長をしていたんだよね。その後、補助金の不正受給が問題になったとき、元父兄として、テレビや新聞などで森友学園の経営陣に向けた厳しい意見を述べたというわけです。

そんなことでエネルギーを使わなくてもという人もいただろうけど、正義感の強い男だから、父親として許せなかったということでしょう。不動産投資も、規模は大きくなったけれど、やっぱり家族の為にやっているという思いなんでしょうか。

図越寛さん
あの時は、お金のために子供たちを利用されたという悔しい思いでした。この話は長くなるので、置いておいて( 笑 )、不動産投資に話を戻すと、創業時のテーマは生活費を稼ぐことと、家族の時間を確保することでした。サラリーマン時代は定時が午後1時から夜9時だったので、家族とはすれ違いの生活で、このままでいいのかと思っていたんです。

会社を辞めたいと考えた時、一人で在宅でできることを探し、突き詰めていったら今になったという感じです。結果的に収入は増えましたが、最初は贅沢はできなくていいから、家族と過ごす時間を増やしたいと思っていました。



人を雇いたくないから手間のかからない方法で

極東船長さん
そういうスタートだからですかね。図越君はこれほどの規模になっても人を雇っていないんですよね。会計や日々の帳面の入力はどうしてますか?

図越寛さん
すべて自分でやっています。高校が商業科系で、高校時代に日商簿記検定2級と電卓検定6段を取得しました。電卓がめちゃくちゃ早いんです( 笑 )。大学時代は公認会計士を目指してダブルスクールに通っていましたので、数字を扱うのも慣れています。

出納帳は毎日エクセルに入力し、領収書ののりづけもその日のうちに終えます。税理士さんには「 これはこの勘定科目で 」と記載し、エクセルを送るだけです。毎日帳簿を付けないと、1週間後に領収証とにらめっこしても思い出せないこともあるでしょうから。

経理が苦手な大家さんはパートさんを雇用すればいいでしょうが、私はたまたまその必要がなかったということですね。

極東船長さん
1人で全部やっているんですか? けっこうな量があるでしょう?

図越寛さん
管理は管理会社さんに頼んでいるので、指示は出しますがそこは人任せです。それ以外の仕事が苦にならないと言えばウソになりますが、人を雇うほどではないかなと。そのためにも、できるだけ手間のかからないやり方を心がけています。


編集後記
図越さんにはストイックという言葉がぴったりと当てはまります。自分がいいと思ったことをやるという軸に従って、迷わずに突き進むところが人に差をつけている要因のように感じました。最終回の明日は、もう一度不動産投資を今から始めるならどうするかなど、お金を増やすことの基本についてお話をうかがいます。お楽しみに。


全4回のテーマ
【第1回】8年半で98億円の不動産を買った図越寛さんの成長のロジック
【第2回】ブレイクスルーのきっかけと中古物件をすべて売却した理由
【第3回】札幌と大阪の現在の市況。テナント・民泊業者への一棟貸しという挑戦
【最終回】またゼロから始めるとしても中古一棟RCを選ぶ

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■図越寛(づごしひろし)さん

sauza

不動産投資家
ブエナビスタ社代表
大阪在住
家族は妻と4人の子供



■主な経歴

□1980年生まれ
兵庫県西宮市生まれ

□1998年
兵庫県立西宮高校国際経済科卒業 
日商簿記2級取得

□2002年
関西学院大学商学部卒業

□2003年
東京の情報通信企業に入社

□2007年
大阪の投資用区分マンション販売会社に転職

□2010年(29才)
今田信宏さんの「光速不動産投資」を教科書に不動産投資を開始

株式会社ブエナビスタ設立・起業

□2011年
2棟購入し、サラリーマンを卒業

光速不動産投資のロジックで中古1棟マンションを買い進める
インカムとキャピタルの両輪で売り上げを伸ばす

□2018年
残っていた中古1棟マンションを全て売却(資産の組み換え)、新築一棟マンションの一棟貸しビジネスを始める

□2019年(38才)
これまでに取得した物件は41棟 (中古24棟+土地17件)、取得価格は98億円(中古28億円+新築70億円)

現在の所有物件は建設中物件を含めると16棟438室、建設中物件が竣工すると家賃年収は4億7千万円




■ 極東船長さん

極東船長さん

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 主な経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2019年(61才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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