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一棟目は2億3,000万円の札幌物件。たかが利回り、されど利回り【第2回】

大家対談/松田ひであき×赤井誠さん_画像


昨日の第1回に続き、赤井誠さんと松田ひであきさんの対談をお伝えします。13年前のサラリーマン時代に不動産投資を始め、現在は約1億4,000万円の家賃年収があるという松田さんは、どのように勉強をして、最初の一歩を踏み出したのでしょうか。関西在住なのに札幌に中古一棟マンションを買ったのはなぜ? 最初から2億円を超える大型物件を購入できた理由は? 同じく最初は地方だったという赤井さんと、お互いの一棟目を振り返りながら、「 お金がない段階では地方を目指すことになる 」という不動産投資のセオリーやリスクの考え方等について、話し合いました。



スタートは2億3,000万円の札幌の中古一棟マンション

赤井誠さん
一棟目を買った時のことを教えてください。

松田ひであきさん
2005年に「 金持ち父さん・貧乏父さん 」を読んで、不動産投資に興味も持ちました。そんなとき、会社に「 新築の投資用マンションを買いませんか? 」という電話がかかってきたんです。

僕は数字しか信じない人間で、人の言うことを鵜呑みにしないので、帰宅してネットでマンション投資について散々調べました。そのとき、赤井さんや色々な不動産投資家の方のブログを見つけて、本格的に情報収集を始めました。

赤井誠さん
ああ、そうだったんですね。

松田ひであきさん
ブログだけではなく、本も当時、売られているものは全部買ったんじゃないかな。特に山田里志さんの本が好きでした。こういう普通の人でも資産なしでここまで増やせるんだと、励みになりました。



そこからは夢中で、毎晩物件探しですよ。土日も10時間以上、パソコンに向かっていて、妻と大喧嘩したこともあります。2005年夏に不動産投資のことを知り、2006年3月に物件を買ったんですが、その半年間は不動産一色でしたね。

金森茂樹さんの「 破壊的投資法 」に衝撃を受ける

赤井誠さん
一棟目を札幌に買ったのはなぜですか?

松田ひであきさん
たくさんの本を読んだ中で、僕は金森茂樹さんの「 破壊的投資法 」をやってみようと思ったんです。積算価格を満たす物件を探して、フルローンで融資を引くというやり方です。あの本を読んだときは、すごい衝撃でした。



僕は赤井さんと一緒で理系人間なので、本に出ている数字を計算してみたんです。すると、確かに計算上は成り立つなと。当時、京都や大阪の物件はすでに積算割れして価格高騰していましたが、札幌ならこれができると思いました。サラリーマン時代、仕事の関係で毎月札幌に来ていたので、なじみもあったんです。

それと、積算スキームとは別に、長崎のアパートも買いました。長崎にも仕事の関係で結構行っていて、ネットを見ると利回り20%のものとかがゴロゴロある。9%の物件をフルローンで買っても、どれだけ残るの? という部分は疑問だったので、それなら地方でもいいから高利回りのものを買おうという考えです。

赤井誠さん
確かに、積算評価とか利回りを求めると、地方になりますよね。僕も最初の物件は福岡と仙台で、利回りは18%とか20%ありました。

松田ひであきさん
金森さんの本に、利回り9%で1億円の物件を買うと、手残りが200万円とか書いてあって、それはあまりにも危ない、続かないというのを本能的に感じました。それで、キャッシュフローを考えたら、地方しかないなと。赤井さんが仙台や福岡を買ったのと、よく似た思想だと思います。

地元の人には、あんな物件をよく買うわと見られていた

赤井誠さん
違うのは、金額の大きさですよね?( 笑 )。いくらでしたっけ?

松田ひであきさん
2億3,000万円くらいです。1棟目、2棟目を同時に買ったんで、金額が大きくなりました。

赤井誠さん
勇気がありますね。僕も地方から始めましたが、でかいのは怖くて、2,000万くらいのものを探しました。ローンもそんなに最初から大きいものは通らないだろうと思い込んでいました。

松田ひであきさん
僕は見せ金は使いましたが、手出しはなしのノンリコースオーバーローンで買えました。そういう時代でした。

赤井誠さん
どんな物件だったんですか?

松田ひであきさん
2棟同時に建てられたマンションで、それぞれ2LDKが約25戸あります。これが両方同時に売られていました。2棟がそれぞれ別の仲介屋さんから売りに出ていたので、どっちか安い方を買うからと値段を下げてとお願いして最終的に両方買うというせこい作戦です( 笑 )。

築13年で利回りは16%弱。融資は30年で返済比率は30%くらいだったので、リスクは低いと思いました。家賃も2LDKで4万円ちょっとだったので、これ以上は下がりそうにない、これはいけるという算段でした。

赤井誠さん
確か、ずっとネットに出ていた物件だったんですよね。

松田ひであきさん
はい。この物件は立地がイマイチで半年間もネットに出ていたので、地元の人からしたら、あんな物件をよく買うわと見られていたと思います。ただ、僕は数字で行けると思ったので、ドーン行きました。

現在も保有して安定経営しています。この物件でうまくいったので、2棟目以降も、同じように積算評価の出る物件を買っていきました。

いけると思ったら一歩踏み込む勇気が必要

赤井誠さん
僕は一棟目と2棟目で福岡と仙台に行きましたが、3棟目からは地元の横浜を中心に買っています。福岡は苦労しましたが、仙台はうまくいっていました。

でも、もともとDIYが好きだったので、家の近くに買って、自分で直したいという気持ちが強くなったんです。北海道は雪対策が大変だと思い、検討しませんでした。

松田ひであきさん
道内の人はよく、JRは人気がないとか、地下鉄徒歩5分じゃないと厳しいと言うじゃないですか。でも、実際には郊外にもいっぱい人が住んでいます。僕の1棟目、2棟目だって、JRの駅から徒歩17分ですからね。だから地元の人はネットに出ていてもスルーしていたと思うんです。

赤井誠さん
確かに、駅からの距離が遠いのはネックになりますよ。これから人口が減ったら、15分から10分、10分から5分にと、ドーナツは小さくなっていくわけです。ただ、そうはいっても地方はクルマ社会なので、駐車場があれば埋まる物件も多いんですよね。

人口減も同じ。地方は高齢化したら困るでしょうという話は、その通りなんですが、それは若い人もいなくなった何十年後の話です。それまでにお金を稼いでしまうとか、やり方はいくらでもあるんですよね。

松田ひであきさん
同じ家賃なら、当然駅5分のものが有利です。でも、駅徒歩17分のそのマンションは、競合がなかったんですよ。周りはアパートばかりでマンションはここだけ。それに、中心部じゃないので、財閥系の高級賃貸と戦う必要もありません。

僕は、一般的なリスクを鵜呑みにせず、自分でいけると思ったら一歩踏み込む勇気が必要だと思うんです。このマンションだって、13年間、自分がちゃんと運営してきたことで、きちんと結果が出ています。

たかが利回り、されど利回り

赤井誠さん
確かにそういう地域って、ノウハウのない大家さんが9割なんで、少し勉強すれば勝てますしね。それに、駅から遠い分、利回りが高いじゃないですか。

利回り10%と15%とだったら、手残りの差は5%じゃなくて、3倍から5倍になります。5倍のスピードでキャッシュが貯まると思えば、努力のしがいもあります。

買えない人って、このまま30年これを持ったらどうする? とか、50年持ったらRCどうする? と考えて動けなくなってしまう。でも、次の人のことを考えて購入して、最初から5年と決めて持つなら負けない、そういうやり方もあります。

どんな時も、物事をフレキシブルに捉えることが大事です。よく、「 お金がない人はどうしたらいいですか? 」と聞かれるんですが、やっぱり利回りの高いものを買って、頑張って埋めるしかないんですよ。

松田ひであきさん
されど利回り、たかが利回り、ですよね。ただ、僕はどういう人が住むかイメージできない物件は、どんなに利回りが高くても買わないようにしています。よくわからないけど30%だから買っておこうというのは、投資じゃなくて投機。事業じゃありません。

赤井誠さん
それは大切ですね。手法に関していえば、お金がないうちはキャッシュフローが残ることが優先で、お金ができたら一等地に移っていく。これは当たり前の戦法なんですよね。みんな、そうやってはじめて、段々と立地のいいところに移ってきたんです。


編集後記
地方の物件から不動産投資をスタートさせたお二人。「 一般的なリスクを鵜呑みにせず、自分でいけると思ったら一歩踏み込む勇気が必要 」という松田さんの言葉には、説得力があります。明日の3回目は、松田さんが特に大きな利益を上げているという公売と競売について、実際に買った物件の紹介とともにお話していただきます。お楽しみに。


全4回のテーマ
【第1回】13年で家賃年収1億4千万円の松田ひであきさんが35才で大家を目指した理由
【第2回】一棟目は2億3,000万円の札幌物件。たかが利回り、されど利回り
【第3回】公売、競売物件の再生なら今でも高利回りが可能
【第4回】2年でセミリタイアした理由。二度とやらないと決めた投資法
【最終回】売れるものしか買わない。重視すべきは規模ではなく「税引き後利益」

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■松田ひであきさん

sauza

不動産投資家
奈良在住
ブログ:脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち



■主な経歴

□197×年、奈良に誕生

□199×年
大学卒業後、サラリーマンとしてメーカーの研究所で働く

□2005年
ロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで衝撃を受ける
その後、書店に並ぶ不動産投資関連本をほぼ読破。売物件の現地調査を繰り返し行う

□2005年12月
宅地建物取引主任者を取得

□2006年03月
1棟目、2棟目を同時に購入

□2008年05月
14年間勤めた会社を退社
資産管理会社を立ち上げて法人化、専業大家となる

□2009年05月
少額短期保険代理店資格を取得

□2009年11月
関西大家の会を設立

□2014年03月
物件購入の傍ら、一部の物件を売却
家賃収入が1億円突破

□2014年10月
二社目の資産管理会社を設立

□2015年07月
複数売却の結果、実質無借金状態になる

資産ゼロから始めて、不動産投資への集中投資で「キャッシュフロー」が全ての支出(修繕費や税金支払、ローン返済、生活費一式)よりも多い状態、「経済的自由」を作り出す

□2019年
公売、競売を組み合わせながら、「税引き後利益」を重視した不動産投資を実践中

■所有物件

□01. 2006/03
札幌マンション1(A)号(26戸)、利回り15.8%

□02. 2006/03
札幌マンション2(B)号(26戸)、利回り15.3%

□03. 2007/02
長崎アパート(12戸)【売却済】

□04. 2008/06
大阪マンション1号(14戸)【売却済】

□05. 2008/06
兵庫マンション(12戸)【売却済】

□06. 2009/03
新築区分マンション(1戸)【売却済】

□07. 2009/11
千歳アパート(8戸)【売却済】

□08. 2009/12
大阪市ビル(3戸)【売却済】

□09. 2009/12
奈良区分マンション1号(1戸)【売却済】

□10. 2010/09
低層区分マンション(1戸)【売却済】

□11. 2011/06
特殊区分マンション(1戸)【売却済】

□12. 2011/07
大阪戸建1号(1戸)【売却済】

□13. 2011/11
奈良区分マンション2号(1戸)【売却済】

□14. 2012/02
大阪マンション2号(10戸)利回り18.1%

□15. 2012/07
奈良戸建1号(1戸)【売却済】

□16. 2013/01
任売戸建(1戸)【売却済】

□17. 2013/03
大阪戸建2号(1戸)【売却済】

□18. 2013/03
大阪マンション3号(4戸)【売却済】

□19. 2013/10
札幌マンション3号(19戸)利回り26.0%

□20. 2014/03
札幌マンション4号(28戸)【売却済】

□21. 2014/07
公団区分マンション1号(1戸)利回り18.0%

□22. 2015/01
公団区分マンション2号(1戸)【売却済】

□23. 2015/02
京都マンション1号(7戸)利回り24.0%

□24. 2016/01
札幌マンション5号(43戸)利回り11.8%

□25. 2018/02
札幌マンション6号(新築12戸)利回り10.6%

□26. 2018/08
札幌店舗(1戸)利回り7.8%
□27. 2019/01  札幌マンション7号(16戸)利回り14.0%
□28. 2019/05 札幌マンション8号(12戸)利回り20.0%
現在所有合計:10棟173室(区分1室含)
満室家賃収入:約13,200万円/年

<保有免許>

・宅地建物取引主任者
・甲種危険物取扱主任者
・甲種高圧ガス製造保安責任者
・普通自動車免許
・中型自動二輪免許
・少額短期保険募集人




■ 赤井誠さん

赤井さん

専業大家 ブログ:ゼロからの不動産投資と0円世界旅行

■ 主な経歴

196X年 横浜生まれ

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職
2013年に退社し専業大家となる

不動産投資セミナーの講師等でも活躍

■ 主な所有物件

□2005年
福岡市アパート利回り20%【売却済】

□2006年
仙台市アパート 利回17%【売却済】

横浜市マンション 利回11%【売却済】

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%【売却済】

□2012年
柏市アパート 利回り20% 売却済み

□2013年
藤沢市パーキング30台 利回25%【売却済】

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト、店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

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