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公売、競売物件の再生なら今でも高利回りが可能【第3回】

大家対談/松田ひであき×赤井誠さん_画像


共にサラリーマン時代に不動産投資を始め、現在は家賃年収1億円を超えるという赤井誠さんと松田ひであきさんの対談3回目。これまでの13年間で、様々な不動産投資を行ってきたという松田さんの、ブレークスルーのポイントはどこにあったのか? サラリーマンを辞める前と辞めた後で、購入する物件が変わったというその理由は? 今でも安く買える可能性が高く、キャピタルゲインを狙える手法って? 松田さんの本懐に、赤井さんが迫ります。



公売、競売物件の再生なら今でも高利回りが可能

赤井誠さん
松田さんのブレークスルーのポイントはどこだったと思いますか?

松田ひであきさん
所有物件を一部売却して、現金ができたことは大きかったです。公売や競売物件の再生を始めたのも転機になったと思います。

赤井誠さん
最初は普通に買っていたのに、途中で公売や競売を始めたのはなぜですか?

松田ひであきさん
その前の段階で、サラリーマンを辞めてから、現金で買える戸建や区分、木造アパートなどにシフトしたということがあります。

赤井誠さん
それは、融資が付かなくなったからですか?

松田ひであきさん
実は、2年で5棟買ったうち、最後の2棟は辞表を出す直前くらいに買っていて、銀行に対してちょっと罪悪感がありました。在籍中に金消契約を契約しているので問題ないんですが、銀行に行って、「 会社、辞めないですよね? 」と訊かれたらどうしようとか考えてしまって…。

赤井誠さん
当時は今のように、会社を辞めても融資がついたとか、そういった情報もなかったですからね。メインバンクではない他の銀行を当たることは考えなかったんですか?

松田ひであきさん
その時はBSもPLもダメダメだったので、決算書を持っていっても無理だろうと。それで、3年間は物件から得られたキャッシュフローで現金購入して複利を利かせ、脱サラ後3期分の決算書が揃ったタイミングで、また融資を受けて買うやり方に戻しました。

専業大家になって初めて融資を受けて買ったのは、大阪にある廃墟のような全空マンション。これをうまく再生できたことが、僕の今のメインである全空の公売とか競売の物件を買う基礎になっています。


佐藤元春さんの講演会会場で一緒に撮影

中古のメリットは「ひずみ」が生まれやすいこと

赤井誠さん
その物件について教えてください。

松田ひであきさん
当時、某一部上場企業が全国にある社宅をいっぱい売りに出していて、その中の一つを買いました。

入札方式でその物件を落札したんですが、登記事項証明書が300ページくらいあって、50行くらいの銀行の仮登記が付いていました。差し押さえです。借金が返せなくなって売らされたわけです。

赤井誠さん
それはいつ頃ですか?

松田ひであきさん
2013年くらいでした。1億くらいで買って、2,000万くらいで大規模改修をやりました。DIYも含めて、完成まで1年かかりました。



1億2,000万で仕上げて、家賃収入が2,000万円強、利回りは18%くらいになりました。この物件は新築時に6億かかっていて、作りが豪華。オーナールームのルーフバルコニーには川が流れていて、可倒式の屋根が付いています。各戸には足が延ばせるジェットバスも。そういうマンションが約1億で買えるというのは相対取引のメリットだと思いました。

新築ですと、間違えて坪単価20万円で建てましたということは、ありえないじゃないですか。でも中古の場合は、相場の半値で買えるケースがある。売り主がいいよといえば買えちゃうからです。

赤井誠さん
確かにそうですね。

松田ひであきさん
僕はそこの味を占めたというか、ひずみを買うやり方に可能性を感じたんですよね。それに、空いている物件を再生して20%で回して、10%で売れるように仕上げたら、その分が含み益になります。銀行から見れば、この人は相場の半値で物件を持っていると見られて融資もつくので、そこもプラスになると思いました。

ただ、一般の市場でそういう物件を見つけるのは、簡単ではありません。それで、公売や競売で物件を買うようになったんです。

札幌で地元の人が見逃している優良物件を落札

赤井誠さん
今まで何棟、公売で買ったんですか?

松田ひであきさん
4棟です。そのうち2棟は売ったので、今は2棟ですね。


公売で購入して再生した物件

赤井誠さん
僕も東京で競売をやってみたんですが、高くて、全然ダメでした。そんな中で、松田さんは札幌を狙ったのがすごいと思います。物件価格が高騰していた去年とか今年でも、相当利益の出る物件を買えていますよね。

松田ひであきさん
札幌にも優秀な投資家がいらっしゃいますが、東京、大阪と比べたら、圧倒的に数が少ないんです。僕は札幌市の北区にある1億数千万の全空の物件を公売で買いましたが、地元の人から見たら、「 この立地の物件、この値段で買うの? 」という感覚だと思います。

でも、その物件は平成8年築で、積算評価を見ても、かなりうまみがありました。そういう地元の人が見逃している物件が、札幌では見つかりやすい気がします。実はこの間も公売で小樽のマンションを買ったんですが、入札は僕だけでした。

赤井誠さん
どんな物件ですか?

松田ひであきさん
RCの5階建てで、場所は小樽市役所の前です。物件価格は3500万円で、家賃年収は700万円台。利回りは約20%あります。

赤井誠さん
通常なら、1人しか入札しないやつは、ろくでもないやつが多いんだけど、松田さんが買っている奴はけっこうな利益が出ている。それはつまり、再生後の姿を想像できない人が多いのかもしれないですね。

ボロい物件を見た時、「 この値段で買って、2,000万で直せば利回りがこれくらいになるから安いじゃん 」と思えるか、「 何これ? ボロボロでこんなの駄目だよ 」とやめちゃうか、そこが分かれ道になる。直すコストと、得られる収益をイメージする力ですよね。

松田ひであきさん
そう思います。ただ、僕もそのへんは試行錯誤ですよ。先ほど話した大阪の全空物件は、僕以外にも札が入っていました。下は5,000万円台で、僕の次の人が8,000万。僕は約1億で入れていたので、落札したときはへこみました。2,000万も高く買っているの? もしかしてコケた? って。

でも、直してみたら利回りが18%出るし、設備も足を伸ばせるジェットバスがあったり、各部屋に室内スピーカーが付いていたり、全然OKでした。この時の経験から、2,000万、3,000万かけても再生すれば良くなるんだ、次もこれでいこうと思いました。

公売で6,000万で買ったマンションを、1年後に1億6,000万円で売却

赤井誠さん
公売や競売で買った物件は、融資を使えるんですか?

松田ひであきさん
はい。使えますがバックファイナンスが基本です。

赤井誠さん
まあ、それは松田君の実績があるからだよね。現金をすごく持っていれば別だけど、普通の人がいきなり公売や競売の物件で融資をひくのは難しい。1週間くらいで決算しないといけないので、金融機関との連携が不可欠です。逆にいうと、これができる人が少ないから、松田君が買える。

松田ひであきさん
それはありますね。実は、国の建物って未登記なんですよ。土地はもちろん登記されているんですが、建物は別。国の建物は税金がかからないから、登記する必要がないんでしょうね。ですから、落札後は一旦、現金で購入して、その後で建物の保存登記と表題登記を行い、それから銀行に融資をお願いしています。

赤井誠さん
つまり、お金持ちの投資法ですよね( 笑 )。

松田ひであきさん
数年前、札幌税務署の公売で6,000万で買ったマンションが、1年後に1億6,000万円で売れたことがありました。その時のキャピタルゲインが役立っています。その話を札幌のセミナーでしたら、札幌の人たちから、「 よそ者が地元の市場を荒らされて悔しい( 笑 )」と言われました。でも、その後の小樽も入札は僕一人でしたし、これからも買いますよ( 笑 )。


編集後記
広く情報が出されている競売や公売ですが、実際に入札することにハードルを感じる人が多いという現実があります。その中でこれだけの結果を出されている松田さんに、刺激を受ける方も多いのではないでしょうか。明日の4回目は、お二人のセミリタイアの話や、不動産投資以外の投資実績等について紹介します。お楽しみに。


全4回のテーマ
【第1回】13年で家賃年収1億4千万円の松田ひであきさんが35才で大家を目指した理由
【第2回】一棟目は2億3,000万円の札幌物件。たかが利回り、されど利回り
【第3回】公売、競売物件の再生なら今でも高利回りが可能
【第4回】2年でセミリタイアした理由。二度とやらないと決めた投資法
【最終回】売れるものしか買わない。重視すべきは規模ではなく「税引き後利益」

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■松田ひであきさん

sauza

不動産投資家
奈良在住
ブログ:脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち



■主な経歴

□197×年、奈良に誕生

□199×年
大学卒業後、サラリーマンとしてメーカーの研究所で働く

□2005年
ロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで衝撃を受ける
その後、書店に並ぶ不動産投資関連本をほぼ読破。売物件の現地調査を繰り返し行う

□2005年12月
宅地建物取引主任者を取得

□2006年03月
1棟目、2棟目を同時に購入

□2008年05月
14年間勤めた会社を退社
資産管理会社を立ち上げて法人化、専業大家となる

□2009年05月
少額短期保険代理店資格を取得

□2009年11月
関西大家の会を設立

□2014年03月
物件購入の傍ら、一部の物件を売却
家賃収入が1億円突破

□2014年10月
二社目の資産管理会社を設立

□2015年07月
複数売却の結果、実質無借金状態になる

資産ゼロから始めて、不動産投資への集中投資で「キャッシュフロー」が全ての支出(修繕費や税金支払、ローン返済、生活費一式)よりも多い状態、「経済的自由」を作り出す

□2019年
公売、競売を組み合わせながら、「税引き後利益」を重視した不動産投資を実践中

■所有物件

□01. 2006/03
札幌マンション1(A)号(26戸)、利回り15.8%

□02. 2006/03
札幌マンション2(B)号(26戸)、利回り15.3%

□03. 2007/02
長崎アパート(12戸)【売却済】

□04. 2008/06
大阪マンション1号(14戸)【売却済】

□05. 2008/06
兵庫マンション(12戸)【売却済】

□06. 2009/03
新築区分マンション(1戸)【売却済】

□07. 2009/11
千歳アパート(8戸)【売却済】

□08. 2009/12
大阪市ビル(3戸)【売却済】

□09. 2009/12
奈良区分マンション1号(1戸)【売却済】

□10. 2010/09
低層区分マンション(1戸)【売却済】

□11. 2011/06
特殊区分マンション(1戸)【売却済】

□12. 2011/07
大阪戸建1号(1戸)【売却済】

□13. 2011/11
奈良区分マンション2号(1戸)【売却済】

□14. 2012/02
大阪マンション2号(10戸)利回り18.1%

□15. 2012/07
奈良戸建1号(1戸)【売却済】

□16. 2013/01
任売戸建(1戸)【売却済】

□17. 2013/03
大阪戸建2号(1戸)【売却済】

□18. 2013/03
大阪マンション3号(4戸)【売却済】

□19. 2013/10
札幌マンション3号(19戸)利回り26.0%

□20. 2014/03
札幌マンション4号(28戸)【売却済】

□21. 2014/07
公団区分マンション1号(1戸)利回り18.0%

□22. 2015/01
公団区分マンション2号(1戸)【売却済】

□23. 2015/02
京都マンション1号(7戸)利回り24.0%

□24. 2016/01
札幌マンション5号(43戸)利回り11.8%

□25. 2018/02
札幌マンション6号(新築12戸)利回り10.6%

□26. 2018/08
札幌店舗(1戸)利回り7.8%
□27. 2019/01  札幌マンション7号(16戸)利回り14.0%
□28. 2019/05 札幌マンション8号(12戸)利回り20.0%
現在所有合計:10棟173室(区分1室含)
満室家賃収入:約13,200万円/年

<保有免許>

・宅地建物取引主任者
・甲種危険物取扱主任者
・甲種高圧ガス製造保安責任者
・普通自動車免許
・中型自動二輪免許
・少額短期保険募集人




■ 赤井誠さん

赤井さん

専業大家 ブログ:ゼロからの不動産投資と0円世界旅行

■ 主な経歴

196X年 横浜生まれ

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職
2013年に退社し専業大家となる

不動産投資セミナーの講師等でも活躍

■ 主な所有物件

□2005年
福岡市アパート利回り20%【売却済】

□2006年
仙台市アパート 利回17%【売却済】

横浜市マンション 利回11%【売却済】

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%【売却済】

□2012年
柏市アパート 利回り20% 売却済み

□2013年
藤沢市パーキング30台 利回25%【売却済】

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト、店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

知識ゼロからはじめて17棟114室
年間家賃収入は約1億800万円

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