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ジモティ経由の入居付けでドタキャン、滞納を防ぐ方法【第3回】

大家対談/ふかぽん×日野たまきさん_画像

健美家不動産投資コラム


前回に続き、DIY大家・ふかぽんさんと、火の玉ガールさんに登場いただきます。3回目の今日は、ジモティ経由の入居者募集でドタキャンされない方法や、保証会社を通らない入居者と賃貸契約を結ぶ時の工夫など、様々なオリジナルスキームを紹介。

「 入金がすべて 」という絶対的ルールのもとに二人が行う督促法とは? その他、「 失敗だらけ 」という二人の挫折を乗り超えるコツ、不動産投資でうまくいく人とそうでない人の違いなど、様々な話題を掘り下げていただきました。


ジモティ経由の申し込みでリスクを排除するには

日野たまき(火の玉ガール)さん
ふかぽんと私の共通点に、客付けや管理を自分でもしているっていうことがあるよね。ふかぽんは、入居付けはどんなルートが多いですか?

ふかぽんさん
基本、ジモティです。ただ、ジモティはちょっとリスキーな人も多いので、最初の段階で、メッセージが変な人、失礼な人、会話ができない人は除外します。そこで3割くらいが脱落します。

日野たまき(火の玉ガール)さん
それでも7割が残るのね。

ふかぽんさん
僕が無理と思うのって、相当なレベルです。「 お金を払ってくれればOK 」と思っているんで、他の人に比べたら、基準は相当ゆるいと思います。ただ、ジモティのお客さんってドタキャンが多いんですよ。現地まで行って、来ないときついじゃないですか。なので最近は、案内にも行きません。

「 住所を教えるんで、勝手に行って見てきてください。カギはあけないから、外から見てね 」と伝えて、その後で「 契約したいです 」って連絡が来たら、うちの超近所のコンビニを指定して、そこのイートインコーナーで契約するんです。そうすると、ドタキャンされないんですよ。

日野たまき(火の玉ガール)さん
ふかぽんスキーム、略して「 ぽんスキ 」って私は呼んでいるんですが、そうやってふかぽんが苦労して考え付いたスキームを、私もパクらせてもらっています( 笑 )。ジモティ以外も使っている?

ふかぽんさん
業者にもお願いしますし、友だち経由での紹介もありますし、現地看板も立てています。できることはすべてやって、ジモティはそのひとつということです。今はたぶん、不動産屋さん経由での入居が一番少ないです。



日野たまき(火の玉ガール)さん
保証会社は、入れていますか?

ふかぽんさん
基本、入ってもらっています。ただ、通らない人もいるんですよ。そういう人は保証会社はなしで直接契約を結びます。どうやるかというと、最初は契約期間を超短くして、それが大丈夫だったら次は少し長く契約する、というやり方を続けるんです。

例えば、一番短い人は「 2日 」とかですよ。2日分の家賃を払えたら、次は1週間、次は2週間という感じで、だんだん延ばしていきます。他にも、自分が損をしないように、ガチガチにルールを決めています。

日野たまき(火の玉ガール)さん
それでも住みたい人がいるっていうことだよね。

ふかぽんさん
そうです。「 2日ずつ払う形でいいんで、住みたいです 」って。やってみるとわかるんですが、契約のためにうちの近くのコンビニまで来てくれる人って、どんな条件をつけても、ほぼ間違いなく契約してくれるんですよ。もう来週から住むところがない、みたいな人たちなんで、なんとか住まわせてくれっていうスタンスなんです。

日野たまき(火の玉ガール)さん
厳しいように感じる人もいるかもしれないけど、彼らから見たら、自分を受け入れてくれる大家さんがいてよかった、という感じなんだろうね。そうなったら、がんばって払うよね。


家賃を確実に回収するのに「迅速な督促」は必須

ふかぽんさん
そうです。色々な人がいるんで、この人、滞納しそうだなっていう人には、契約の段階で 先順位は家賃が一番だよ。家賃から払おうね 」って教えてあげています。今まで3年間このやり方ですが、夜逃げにあったことはないですし、滞納があってもすぐに回収できています。

保証会社に入っている人は別ですけど、僕、家賃の入金期日までに振り込まれていなかったら、すぐに電話するんです。「 明日までに入れてくれないと、そっちまで行っちゃうからね 」って言うと、「 わかりました、払います 」ってすぐ払ってくれますよ。

日野たまき(火の玉ガール)さん
その言い方、ちょっと怖いなあ( 笑 )。私も、期日の午後3時過ぎにネットでチェックして、入っていなかったら、「 入金が確認できなかったので、今日中に振り込んでください 」とその場でLineを送ります。そうすると皆さん、振り込んでくれますね。

私は本業で、海外の会社さんとお付き合いしているんですが、けっこう入金が遅れるんですよ。そういうときはすぐに督促するんですけど、督促しないと、いつまでも払わないんです。向こうは色々な相手に滞納していて、うるさく言う相手から払っていくんです。

滞納する人も同じで、色んなお金を払う先があって、大家さんが毎月、少しでも遅れると督促してくるとわかれば、「 この人やばいな 」と思ってそっちを優先するようになります。

ふかぽんさん
同感です。

日野たまき(火の玉ガール)さん
賃貸業って家賃回収が一番大事な仕事じゃないですか。大家の収入ってそれしかないんだから。物件を探すときに、借りてくれる人がいる物件を選ぶのも大事だけど、借りてくれた人からお金をいただくのはもっと大事。借主が決まろうが、契約が終わろうが油断できない。入金をしてくれて初めてお客様ですから。

ふかぽんさん
「 入金がすべて 」ですよね。ところで、火の玉さんはサラリーマンをしながら自主管理をしているんですよね。入居者さんとのやりとりってどうしていますか?

日野たまき(火の玉ガール)さん
私はアパートや遠い物件は管理会社さんを入れていて、戸建てとか区分とか、話す相手が一人しかいない場合は自主管理にしています。借主さんと契約の段階でLineを交換して、何かあればLineで教えてもらうようにしています。

ふかぽんさん
なるほど。僕も自主管理なんですが、管理戸数が多くなると大変かなって思って、どうするか考え中です。この間も入居者さんから三件連続で電話がかかってきたんですよ。メンタルは強いので電話じたいは平気なんですが、「 こんなことで電話しないで 」っていう内容が続くとまあまあかったるいですよね。




失敗は日常茶飯事。失敗を教訓に進めばいい

日野たまき(火の玉ガール)さん
ふかぽんって、やると決めたら絶対にやり抜くって感じだけど、これまでに失敗もありましたか?

ふかぽんさん
めちゃめちゃありますよ。DIYをやっているときだって、水道管が折れたとか、ちょっと触ったら壁が崩れたとか、そんなのは日常茶飯事ですよ。失敗の数もすごいですし、サイクルも早いです。

日野たまき(火の玉ガール)さん
私もそう。挫折なんて数えきれない。お金を持ち逃げされたこともあるし、前にコラムにも書いたけど、シェアハウスのリフォームのときは裁判沙汰にまでなりましたからね。

ふかぽんさん
失敗をしても、それを教訓にすればいいんですよね。最寄りのコンビニまで契約に来てもらうスキームだって、何度も当日キャンセルされて、どうしたらいいかと考えたから思いついたものなんで。

日野たまき(火の玉ガール)さん
「 不動産投資を始めたいけど、失敗したくない 」っていう人がいるじゃないですか。でもね、100%失敗するから。それに、「 失敗したくない 」っていうマインドが、失敗を引き寄せている。そう思っている時点で、失敗と友だちになっている。

ふかぽんさん
失敗と成功ってセットなんですよね。成功だけ単品で手に入れることはできないんです。僕は成功者の本をよく読むんですが、成功者って、みんなけっこうデカ目の失敗を経験しているんですよ。

幼少期に不遇な時代を過ごした人が後から延びるとか、破産とか離婚とかの後に大きな成功を手にするとか、そういう傾向があるみたいです。


残置物の処理にはもうなれた


やりたいことを続けていたら、勝手にお金がついてくる

日野たまき(火の玉ガール)さん
へー。私も読書は好きで、よく心理学の本を読むかな。あとは、成功の本よりも、こうやったら失敗したっていう話をけっこう読んでいます。

ふかぽんさん
どういう人が失敗するんですか?

日野たまき(火の玉ガール)さん
執着。執着すると失敗する。だから、さっき「 失敗したくないっていう人は失敗する 」っていったのもそれ。「 失敗したくない 」って思い過ぎると、失敗を引き寄せるの。

その反対に、「 どうでもいい 」って思う人が成功するんだよ。私、いろんなことがどうでもいいもん。すべてがどうでもいいし、それでうまくいくと思ってる。

将来の計画を綿密に立てる人がいますけど、それって逆だと思うんですよ。自分がやりたいことをやり続けていたら、勝手にしあわせになるし、勝手にお金がついてくるし、勝手に世の中がよくなるって思っています。もっといえば、私にかかわれば全員しあわせになるって思ってる( 笑 )

ふかぽんさん
さすが、自己肯定感はんばない。これぞ、火の玉マインド( 笑 )。


編集後記
「入金がすべて」という火の玉ガールさんの言葉に重みを感じます。そのために、やれるだけのことをきっちりやりきる二人の強さに感嘆するばかりです。最終回の明日は、二人のブレイクスルーのきっかけや、ふかぽんさんが会社を辞めることを決めた理由等に迫ります。お楽しみに。


全4回のテーマ
【第1回】無借金で家賃月商70万円、31才の「DIY大家ふかぽん」が大家を目指した理由
【第2回】リフォーム込みでMax220万円。安く買って安く直す、「ふかぽん流」不動産投資術
【第3回】ジモティ経由の入居付けでドタキャン、滞納を防ぐ方法
【最終回】きっかけは与沢翼!?30才で会社員卒業を決意した理由と次の目標



※対談の様子をふかぽんさんのYoutubeでご覧いただけます

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プロフィール

■ふかぽんさん

sauza

ノンレバ投資家
DIY大家塾『FFC』塾長
YouTuber
妻と子供2人と埼玉在住



■主な経歴

□1988年
埼玉県で生まれる

□2006年
東海大学入学

倹約とアルバイトのかけもちで貯金に励む
アメ車のカスタマイズでDIYの腕を磨く

□2008年
「金持ち父さん・貧乏父さん」を読み、大家を志す

□2010年
大学卒業

中古車販売業を経て、不動産仲介の仕事を経験、不動産業界の仕組みを学ぶ
融資を受けて不動産を買う可能性を考慮して一部上場の運送会社に入社

□2016年
不動産投資をスタート
現金で安い戸建てを買い、DIYで安く直す手法で資産を増やす

□2019年
大家業開始から2年半で家賃収入が給料を上回り、会社員を卒業

□2020年2月
所有物件約20戸
無借金で家賃月商70万円

■ふかぽんさんが運営するSNS/メディア

◆ツイッター
ヤンチャ大家a.k.aふかぽん@ボロ戸建界のリアルKING

◆Youtube
ヤンチャ大家a.k.aふかぽんTVshow

◆Note
https://note.mu/fukapon

◆アメブロ
20代リタイア!無駄徹底省略ふかぽん流最速不動産投資

◆インスタ
https://www.instagram.com/fukapon3

◆ヤンチャスティック限定商品
https://suzuri.jp/yanchastic




■ 日野たまき(火の玉ガール)さん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

その後も都内の戸建てを中心に現金で物件を購入

□2020年
年間キャッシュフローは約1,500万円

◆著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)



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