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気付けば100億円。ある規模を超えると拡大がラクになる

大家対談/佐藤元春×極東船長(2度目)さん_画像 大家対談/佐藤元春×極東船長(2度目)さん

2020/6/16 掲載


極東船長とスーパーカー大家さんこと佐藤元春さんの3年半ぶりの対談。それぞれ、中古一棟アパートと区分マンションから不動産投資の世界に入り、現在は100億( 佐藤さん )、60億( 船長 )を超える資産規模を誇る二人は、いかにしてビジネスを拡大してきたのか。そこから見える景色とは? 初回の今日は、不動産投資市場の変化の大きかったこの3年半の振り返りや、二人が手掛けるホテル事業のこれから等について話し合いました。


■ 気付けば100億円。ある規模を超えると拡大がラクになる


前回の対談が2016年の11月だから、3年半か。あの時はチョビー( 佐藤元春さんのニックネーム )の会社の1階にあるスーパーカーカフェFicataでやったんだよね。今回はコロナの影響でZOOMになっちゃったけど、仕方ないね。

参照:佐藤元春さん×極東船長さんの対談

はじめての人のために紹介すると、チョビーは2001年に不動産投資を始めて、今は融資規模で100億円を優に超える事業家です。出会ったのは2004年だから、長い付き合いになるなあ。


はい、26歳の時に不動産投資を始めて、いま45歳です。最初は現金で区分を数戸買い、次に融資を使って新築の建売アパートに進みました。その後は中古の1棟物を買い進めて、リーマンショックの後に土地や工事費が安くなったタイミングで、大型の新築RCマンションを建てる事業へとシフトしました。

参照:ゼロから5億円! スーパーカーを愛する佐藤元春さん


オイラも中古のアパートから新築のRCマンションへシフトしたけど、お互いに相手がどんな土地や物件を買ったか、全部知っているよね。チョビーから聞かなくても、どこかから耳に入ってくるんだよ( 笑 )。チョビーはそこから色々な事業を始めたんだよなあ。


2016年からは通常の賃貸物件だけでなく、サービス付高齢者向け住宅も運営しています。もともと、スーパーカーに乗りたくて不動産投資を始めたんですが、2018年にはロータス正規ディーラーをしているモデナスポーツカーズという会社をM&Aしました。その他に、カフェやホテルも経営しています。そう考えると、3年半で色々と変化がありましたね。




オイラは3年前は借り入れが30億あった。それが今は60億で、年内にあと10億増えるんだよ。30億まで20年かかったのに、そこからは3年で同じだけ増えたということさ。時間軸を見ると前半と後半の成長スピードって全く違うもんだね。

よく、どうやって何十億も規模を拡大できるんですか?って聞かれるんだけど、ある規模を超えると、拡大がラクになっていくね。売却で得たお金を有効に使おうとすると、拡大路線になっていくし。まあ、増えたといっても、チョビーにはとっくに追い越されているけどね( 笑 )


師匠を追い越すのが弟子の一番の恩返しですからね( 笑 )。借入でいうと10億、30億を抜けると、100億はアッという間でした。

融資額が100億を超えて変わったことは、銀行にビジョンをヒアリングされる機会が増えたこと。「 この人は何を考えていてどこまで行くんだろう 」という部分を非常によく聞かれますね。


銀行から見れば、コントロールできなくなると困るんだろうね。200億を超えた企業を見ると、銀行が出資したり社外取締役として人を送ったりしているよね。

オイラは個人でやっていくには100億くらいの借り入れが上限かなと感じている。賃貸業は管理会社もあるし、システムが確立しているから一人でここまでこられたけどね。


石垣さんはアウトソーシングを上手く活用しながら、本当に一人で取り組まれてきましたよね。私はスタッフの力もあってここまで来ましたが、今は200億円へ向けて広げるイメージは持っていません。

しばらくはキャッシュフローをより大きくして、自己資本比率を上げていきたいと考えています。拡大は意識しなくとも自然に動くステージに来たので、集中力を別なものへ向けています。

スーパーカーカフェFicata、店内からスーパーカーが眺められる

■ 新型コロナウイルスで大きな影響を被ったホテル事業


オイラは今62歳なんだけど、65までは攻めるつもりで、ホテル事業に挑戦したんだ。そのあとは70に向けて事業継承を進めて、内部留保を増やしていく予定だった。ところが、今回のコロナ騒動で予定が変わってしまった。

ホテルが賃貸業に比べたら労多くて儲からないという予想はできていたんだけど、国策のインバウンドに絡みたいという事業欲と、経済の波をリアルに感じたいという好奇心が勝ったんだよね。

新築RCを利回り10%で建てた方が絶対に儲かるのは間違いない。だけど、札幌にオリンピックが来るって知ったら、やりたくなったのさ。


よくわかります。


オイラが今、チョビーの年齢だったら次のインバウンド需要が戻るまで踏ん張るんだけど、そこまでの4〜5年がもったいない。だから損を確定させて、手間のかからない状態に切り替えていこうと決めた。

今は、ホテルや簡易宿所として建てたものを通常賃貸に戻すつもりでシミュレーションをしているんだけど、利回りは5%程度になりそうだよ。


英断だと思います。私は手稲ステーションホテルとVILLA KOSHIDO KOTONIの2つのホテルが稼働中ですし、大通にも開業準備中のものがあります。もちろん厳しいです。でも、どれも辞めることは全く考えませんでした。

ホテルとしてやると決めた以上、今は色々なデータを取るいい機会だと思っていて、休業中のカフェスタッフに、全国のホテルの料金等を調査してもらっています。

この先も何年かに一回はこういうことが起きるでしょうし、今の状況ってとても貴重だと思うんです。しばらく我慢をして、回復した時にいち早く波に乗れるように準備しているところです。


VILLA KOSHIDO KOTONI


VILLA KOSHIDO KOTONI 客室

■ 不動産のコロナ対策、課題は費用対効果


チョビーはサービス付き高齢者住宅もやっていて、お年寄りも多いから、対策が大変だったろうね。


はい。入居者さんに外出自粛のお願いはできても強制はできないので、外出した方がウイルスを持って帰ってクラスターを作るリスクがありました。今は介護施設やホテルで、どうやったら非接触のまま入口から部屋まで行けるか、その方法を模索しています。

例えばエレベーターメーカー各社は非接触型を開発しています。人が触れる部分についても光触媒コーティングをすることで効果が期待できます。あとは換気システムですね。

サナトリウムや航空機で使われている陰圧と陽圧の差で喚起するシステムなどを導入できないか検討中です。


やった方がいいのはもちろんだけど、費用対効果が難しいよね。コストが上がった分、家賃を上げられるかというとそうとは限らない。

オイラは元船乗りで機関士の免許も持っているから、ダイヤモンドプリンセスの件は注目していたんだ。確か、バルコニーのある上層階は感染しなかった。一方で窓がない部屋は空気の出口がなくて汚れた空気が循環するしかないから感染する。

賃貸マンションでも24時間換気システムを付けても、使い方を間違えると廊下や共用部から空気を入れることになって、逆効果になるリスクがある。つまり、空気の流れは外とつなぐことが大事なんだけど、北海道の冬は寒いからそこが難しいよな。


そういった点も含めて、課題は多くありますが、なんとか実現させたいですね。あと、自動車販売の方も車検やメンテナンスでの利益は変わっていませんが、試乗ができないので新車販売数が減少しています。

本来は車を売ってそのあとのメンテナンスで利益を得るというビジネスモデルです。色々なディーラーがオンライン商談をしていますけど、特殊な車両になるほど見ないで契約というわけにもいかないので、こちらも安全に足を運んでもらえる仕組みを作りたいですね。


不動産に限らず、今は本当にどの業界も大変だし、ふんばりどころだよな。


佐藤氏の会社が新築・運営するサービス付き高齢者住宅 ロータス伏見


編集後記
zoomを使って行われた対談。規模の拡大と共に人を雇用してきた佐藤さんと一人を貫いてきた船長。また、コロナ禍の影響を受けたホテル事業についても二人の下した結論が異なる点が興味深かったです。明日の第2回では今後の収益物件の価格について語ります。お楽しみに。


○ 全4回のテーマ
第1回【気付けば100億円。ある規模を超えると拡大がラクになる 】
第2回【 コロナ後に不動産価格が大きく下がると思えない理由 】
第3回【 融資をラクに引けたことなんてない 】
最終回【 空間のサブスクという発想で単価を上げていく 】

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

□ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2014年(51〜56才)
札幌市中央区にRCマンション7棟を新築(うち2棟売却済)

□2016年(57才)
所有物件は個人と法人合わせて15棟300室

□2019年(60才)
ホテル事業をスタート

□2020年
家賃年収は約3億円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

■ 佐藤元春さん

佐藤元春さん

佐藤元春共育塾 主宰
VILLA KOSHIDO 経営責任者
ヤマダ不動産 札幌本店 経営責任者
手稲ステーションホテル 経営責任者
Lotus札幌/モデナスポーツカーズ 代表取締役
株式会社ロータス 代表取締役
Super car × cafe Ficata - フィカータ 経営責任者
Grabs Kick Boxing Studio 取締役
有限会社恒志堂 代表取締役

■ 経歴

□1975年
北海道札幌市生まれ
スーパーカーに憧れる少年時代を過ごす

□1998年
北星学園大学卒業

□1998年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)入社

□2001年
競売で区分マンションを落札し、不動産投資を始める

□2004年
有限会社恒志堂を設立、取締役に就任

□2005年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)退社

□2007年
有限会社恒志堂の代表取締役に就任
33才にして人生初のスーパーカーを購入する

□2008年
株式会社モトケンを設立、代表取締役に就任
アパート経営者とガス会社を繋ぐ仲介事業を展開

□2013年
スーパーカー&カフェ・フィカータをオープン

□2016年
投資総額が100億円を超える
サービス付高齢者向け住宅の事業をスタート

□2018年
モデナスポーツカーズをM&A
ホテル事業をスタート

□2020年
オンラインサロン「共育塾」をスタート
スーパーカーとレーシングカーを合わせて40台所有

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