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買い時を待つな。コロナ後も不動産価格は下がらないと思う理由

大家対談/佐藤元春×極東船長(2度目)さん_画像 大家対談/佐藤元春×極東船長(2度目)さん

2020/6/17 掲載


昨日の第一回に続き、極東船長とスーパーカー大家さんこと佐藤元春さんの対談をお送りします。2回目の今日は、投資家なら誰もが気になる収益不動産の価格がテーマ。2018年末に天井を迎え、新型コロナウイルスの影響でこれから下がっていくともいわれる相場はこの先、どう動くのか? また、「 買い時 」を待つ買い方は正解なのか? 辛口の内容で迫ります。


■ 振り返ると2018年の暮れが天井だった


この3年半で、不動産投資業界にも色々な動きがありましたね。想像以上に変わりました。


前回対談した2016年の秋っていったらアベノミクスで融資がジャブジャブか、そのちょっと前というタイミングだね。あの頃は地方の物件も含めて収益物件の価格がどんどん上がっていったね。


私自身は、多法人スキームの流行が価格高騰の一番大きな要因だったと思っています。自己資金が1,000万円あったとしたら、10社作れば1億円にみせられるわけじゃないですか。

それをかなり多くの人が同時にやったことで、相場を動かした。札幌では1億〜1.5億円くらいのレンジの物件で価格が急騰し、つられて土地も値上がりしましたよね。


そうそう。新築も利回りが7%前半まで下がって普通にやったら儲からないところまでいったっけ。でも、中古はもっと加熱していたよな。RCだけでなく、鉄骨造でも売れたし、築25年くらいまでなら、あまり状態のよくないものまで高く売れた。あのタイミングで中途半端な物件を処分した人も多いと思う。


そうですね。振り返ると、2018年の暮れが天井でした。これもあらゆる場所で事前に公言していました。自分でいうのもアレですが、超能力王子( 加藤ひろゆきさん命名 )の実力発揮ですね( 笑 )


金融機関がおかしな大家がいると気づいて法人の名寄せをやったり、調査を入れたりして、多法人スキームの問題が顕在化した頃に、エビデンス改ざんの問題も出てきてブームが終わった。火が付いて燃えカスになった3年半だったなあ。

景気の波として融資は行き過ぎれば閉まるので、これから新築の利回りは上がってくる気はするよね。


5月のゴールデンウィークZoom座談会登場した時の様子

■ この先もリーマンショック時のような暴落はない


そうですね。ただ、今回はコロナも景気後退に大きく影響しています。加えて過去のリーマンショックの経験から皆、色々と学んでいますから、あの時のようにドカンと不動産価格が下がることはないと思っています。

過去の歴史を振り返ると、世界中の人が「 暴落する 」とか「 金利が上がる 」って言っている時って、真逆に動く傾向があるんです。

ですから今後、まだまだ下落するという人がいますが、私はこの先も暴落はないと見ています。立地の悪いところはこれまで同様に下がり続けるでしょうが、いいところはもう下がらないんじゃないかと。


確かに、いいところは常に狙っている人がいるしね。


ですから今年は指をくわえて見ている時期ではない。今、動けていない人は、一生チャンスを掴めないんじゃないでしょうか。

先程も言いましたが、私はこれまで底値で買って天井で売ることを繰り返してきたせいで、加藤ひろゆきさんから「 超能力王子 」と呼ばれています( 笑 )。5年後にはきっと、「 やっぱり王子の言うとおりだったね 」と言われると思います。


「 今は高い 」「 暴落を待っている 」と言っている人は、ずっと買えないんだよね。過去を振り返れば、「 あれは安かった。買っておけばよかった 」と思うけど、実際に市場が右肩下がりの時は、「 もっと下がるんじゃないか 」と怖くて買えなくなるものなんだ。

どのタイミングでも、物件の価格はその時の市場で一番高く売れる値段がついているわけだから、安くなるのを待っていたら時間だけが過ぎていく。株と違って、不動産は誰でも勉強すればできる。

特別な才能はいらないと思うんだけど、やらない人はずっとやらないね。まあ、無理にやる必要もないんだけど。


その通りだと思います。


ただ、コロナで苦戦する不動産もある。例えばテナントビルは厳しくなるだろうけど、融資がつかないから価値が下がりますよ。


それはいえますね。逆に言うと、テナントビルに融資を付けられる人で、コンバージョンや転用ができる人は好立地のビルを安く買えるチャンスかもしれない。テナントだけ、住居だけで考えるのではなく、広い視野を持つことで、可能性が広がります。


そうだね。賃貸物件を見ても、年収200万円台の人が住むような低家賃帯の物件はコロナの影響で滞納が増えている。一方で、公務員が多く住む5万〜7万円くらいの物件は安定している。

立地とか客層によって歪みがあるわけだよね。買う側から見たら、そういう動きを見て、空室が多い物件に指値ができれば面白いですよね。


どんな市況でもいい物件を買っている人はいますから、エンジンをとめたらダメということです。


モデナスポーツカーズのHPより

■ 「 この値段なら買う 」を繰り返す中で買えるものが出てくる


そういえば前に、空き時間にスマホの古い着信履歴を見て、不動産業者に定期的に連絡を入れていると言っていたけど、あれは今もやっているの?


はい、やっていますよ。特に今の時期は、向こうが勝手に「 コロナでホテル経営が大変な時に物件情報なんて送ったら悪い 」と遠慮するので、「 いやいや、情報くださいよ 」と電話しています。物件の検索も一日も欠かさずしています。


オイラも健美家のコラムで大変だっていう内容を書いたら、「 コラム読みました。こんなときに物件紹介しない方がいいですよね 」って電話が来ましたよ( 笑 )。そんなことはないのにね。苦しんではいるけれどいいものがあれば買いたいですよ。


業者さんが投資家に物件を紹介しにくいって思っているということは、逆にいうとチャンスかもしれないですね。実際に、「今は時期じゃない」と断る投資家が増えているんでしょう。待っていても情報が回って来ない可能性があるから、こっちからもらいにいかないといけませんね。


それはいえるね。


今はコロナで不動産業者さんも活発に動いていないので、入ってくる情報は減っています。ただ、ゼロではなくて、「 これ、いくらなら買いますか? 」というような打診は常にあるんです。数字が合えば仕入れてくるという感じなんでしょう。私は「 この価格なら買います 」と淡々と答えています。


加藤ひろゆきさんも「 指値は数の原理だ 」と言っているけれど、一つのやり方とか物に固執しないことだよね。「 この物件ならこの値段で買うよ 」と。それを繰り返す中で買えるものが出てくるわけだから。



■ 騙す輩はいつもいる。騙されない自分になることが大事


それは初心者の方にも知ってほしいですよね。一時期よりブームは下火になったと思ったら、今も新しい人たちがどんどん入ってきているようです。


そうみたいだね。ただ、これだけ情報が豊富な時代なのに、話してみるとよくわかっていない人も多いんだよ。例えば、「 この物件を買ってもいいですか 」と聞く人がいるけれど、その人が不動産を通じて何を求めるのか、今はどのタイミングなのか、融資はどう組み立てるのか、そういうもので答えは変わってくるのさ。

コラムで毎月、大事な事を伝えているつもりだけど、本質的なところまでわかっている人は少ないのかな、と感じることもあるな。だから、たまにわかってくれた人からメッセージをもらったりすると書いていて良かったなと嬉しくなるよ。


わかります。


この3年半の間には、かぼちゃの馬車とかレオパレスのことも問題になったね。つらい目に遭った人は気の毒だと思う。ただ、騙す方が悪いという理屈もわかるけど、買う側がしっかりと勉強して、自分の基準を持って選ぶことが大前提さ。

邱永漢先生が「 潮が満ちているときは海底のゴミが見えないけれど、潮が引くと海底のゴミが見えてくる 」と話をされているけど、その通りなんだよね。いつの時代にもそういう話はある。

きっとまた、同じことが繰り返されるはずだよ。だから、相手を責めるんじゃなくて、騙されない自分になっておくことが大事なのさ。


佐藤氏の会社が新築・運用するスペチアーレ麻生


編集後記
この先の不動産価格の動きについての話は興味深かったですね。明日はお二人の融資に対する考え方や、スタッフの雇用について話しあいます。お楽しみに。


○ 全4回のテーマ
第1回【気付けば100億円。ある規模を超えると拡大がラクになる 】
第2回【 コロナ後に不動産価格が大きく下がると思えない理由 】
第3回【 融資をラクに引けたことなんてない 】
最終回【 空間のサブスクという発想で単価を上げていく 】

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

□ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2014年(51〜56才)
札幌市中央区にRCマンション7棟を新築(うち2棟売却済)

□2016年(57才)
所有物件は個人と法人合わせて15棟300室

□2019年(60才)
ホテル事業をスタート

□2020年
家賃年収は約3億円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

■ 佐藤元春さん

佐藤元春さん

佐藤元春共育塾 主宰
VILLA KOSHIDO 経営責任者
ヤマダ不動産 札幌本店 経営責任者
手稲ステーションホテル 経営責任者
Lotus札幌/モデナスポーツカーズ 代表取締役
株式会社ロータス 代表取締役
Super car × cafe Ficata - フィカータ 経営責任者
Grabs Kick Boxing Studio 取締役
有限会社恒志堂 代表取締役

■ 経歴

□1975年
北海道札幌市生まれ
スーパーカーに憧れる少年時代を過ごす

□1998年
北星学園大学卒業

□1998年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)入社

□2001年
競売で区分マンションを落札し、不動産投資を始める

□2004年
有限会社恒志堂を設立、取締役に就任

□2005年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)退社

□2007年
有限会社恒志堂の代表取締役に就任
33才にして人生初のスーパーカーを購入する

□2008年
株式会社モトケンを設立、代表取締役に就任
アパート経営者とガス会社を繋ぐ仲介事業を展開

□2013年
スーパーカー&カフェ・フィカータをオープン

□2016年
投資総額が100億円を超える
サービス付高齢者向け住宅の事業をスタート

□2018年
モデナスポーツカーズをM&A
ホテル事業をスタート

□2020年
オンラインサロン「共育塾」をスタート
スーパーカーとレーシングカーを合わせて40台所有

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