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利回り27%でも失敗した理由〜加藤ひろゆき×まりお対談(2)〜

大家対談/まりお×加藤ひろゆきさん_画像


対談形式の新連載「 俺たちの不動産投資について語ろう 」。アパート経営に挫折したものの、リッチになる夢を諦めきれないまりおさんが、加藤ひろゆきさんに聞いた「 お金で困らない秘訣 」とは? 連載2回目の今回は、利回り27%の高利回り物件を購入したにもかかわらず、まりおさんがアパート経営で失敗してしまった理由を探ります・・・。


■ 税金があんなに上がるとは思ってもみなかった


まりお画伯の物件は、数字だけ見れば、そんなに悪い物件ではなかったはず。利回りはどのくらい?


スペックを説明すると、3DK×18戸のRC物件で、価格は4,000万円でした。表面利回りは27%くらいです。3年弱所有したんですが、本当に生活が苦しくなってしまい、4,550万円で売却しました。




一見すると、優良物件だな。入居率もずっと90%以上あったんだろう?何がダメだった?


色々あるんですが、税金のことをわかっていなかったことが大きかったと思います。家賃収入は月に75万円で返済比率は約50%でしたが、ローン以外の出ていくお金が多くて、中でも税金は大きな負担になりました。


家賃収入は年間900万円か。そのくらいなら、建物の減価償却をうまく使ったりして、利益を調整できたんじゃないか?


僕は税金について無知だったので、自分の名義で物件を買ったんです。それで、本業の収入と合わせたら、お金持ちみたいな収入になってしまい、税金が急に増えました。でも、お金はリフォーム代で出てしまって手元にないから、払えない。滞納を続けて、税務署から物件差し押さえの赤紙が来たときは、寿命が縮む思いでした。




法人で買った方がよかったかもしれないな。何かあったとき、取り立てが一番厳しいのは国家。結局、国家がとりっぱぐれないような仕組みになっているんだよ。


そうなんですね。


儲けている人は、「 不動産は税金との戦い 」といっている。4年で減価償却できる築古物件を利益調整のために買ったという話もよく聞くよ。ちなみにリフォーム費用も、金額によっては減価償却が可能。ドルフ・デ・ルース先生の本にも、「 減価償却は国家からのプレゼント 」と書いてあった。


僕も全然ですが、お願いしていた税理士さんもそのあたりをよくわかっていなかったみたいで、反省点はたくさんありますね。

■ RC物件を買って儲かっている人っているんですか? 


ワタクシも税金のことはよく知らないけど、なんとかできているのは、やり方がシンプルだからかもしれない。現金で家を買って、その家を貸すだけなら、「 こんなはずじゃなかった 」ということはほとんどない。




オレは「 こんなはずじゃなかった 」ということばかりでした。リフォーム代は高いし、国民保険のお金や保育園の保育料や町営住宅の家賃が最高レベルに上がってしまうし、なんでそうなるのか全然わからなかった。RC造だったので、固定資産税もすごかったです。


ローンで大きい物件を買うと、完結するのに時間がかかるし、人も絡むから複雑さが増す。税金もそうだけど、自分で把握できないところが出てくるのが怖い。


本当にそう思います。素朴な疑問なんですけど、RC物件を買って儲かっている人っているんですか? 僕はやってみて、RCは税金ばっかりで儲からないっていう結論なんです。あ、なんだかすみません。まだ1棟しかやったことないのに、こんなこといって・・・。


うーん。うまくいっている人もいるみたいだよ。ただいえるのは、普通の人が一棟マンションをフルローンで買えるようになったのは、10年くらい前からだから、ほとんどの人はローンが残っている。ローンが終わるか売却するまで、本当に儲かったかどうかはわからないのかもしれない。


オレは持っている間の入居率は90%以上で、買った時より高く売れたのに、借金が残りました。表面利回りは27%あったのに、ダメだった。だから、もう何を言われてもダメな気がしてしまうんです。それと、リフォーム屋に騙されたのもイタかったです。


そうか。気の毒になあ。

■ お金を振り込んだ途端に人が変わってしまう業者さん


物件を買う前に紹介されたリフォーム屋が、融資の現場までついてきたんです。それで、融資が下りたとたんに、リフォーム費用の300万円を振り込むようにいわれました。それなのに、お金を払ったら6カ月も何もしてくれなくて、その間は募集もかけられなかったんです。




ひどいな。最初に頼むときは、小額にした方がいい。業者さんのいうとおりにやっていたら、オーバースペックになってしまう。掃除するだけで3,000円下げれば埋まるのに、50万円かけて2,000円しか上がらないとか、意味がない。


今になってみれば、本当にそう思います。加藤さんは業者さんを選ぶときって、どうしていますか?


何社か付き合いがあるけど、今は主に挫折したミュージシャンが経営している工務店にお願いしている。一度頼んだら、話が合って、仕事もしっかりやってくれたので。


いい業者の条件ってなんでしょう?


安くて腕がそこそこで仕事が早い。あとは誠実さ。大家仲間のぬまってぃは後払いで結果を見てから支払っている。その代わり、見積もりより1万円多く振り込んで誠意を見せる。個人的には最初に50%払って、終わったら50%払うのが合理的でいいと思う。


オレも最初に全部のお金を振り込んだのが失敗でした。


残念ながら、お金を振り込んだ途端に人が変わってしまう業者さんもいる。ワタクシの知人でも、仲介業者にお金を払った後、物件が買えなくなったのに、いつまでもお金を返してもらえなくって悩んでいた人がいた。今はもう解決したみたいだけど、かわいそうだったなあ。


なんなんですかね。オレ、そのときに限らず、よく騙されそうになるんですよ。


ワタクシも過去に、駐車場がない家を駐車場つきと騙されて買った「 駐車場詐欺 」に遭ったことがある。誰でも失敗はするんだ。大事なのは、繰り返さないこと。その後、一敗九勝にして取り戻せばいいんだよ。


不撓不屈だよ。まりお。



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○ 次回以降のテーマ
第3回、【 成功している人は、見切ることが上手 】
最終回、【 オレ、欲がありすぎてダメなんですかね?】

イラスト協力:原田ミカオさん(加藤ひろゆきさんの顔)
写真撮影:張田満さん
お手伝い:屯田兵1号さん、ぬまってぃさん(運転、ジュース購入等)

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん

加藤さんのコラム

激安不動産投資家

1965年生まれ。北海道出身。北海道在住の随筆家兼激安不動産投資家。

大学卒業後、某大手外資系企業に勤務。その後、渡米しハリウッドで俳優を目指す。
マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ、ホンダやコカ・コーラのCM、映画などにも出演。出演本数、約50本。

約6年間、アメリカ合衆国の芸能界に挫折して1997年に帰国。
その時の所持金は、たった200ドル。

帰国後、3年間のフリーター生活。その後出版社のサラリーマンとして生活をはじめたが、 2006年1月に支店が閉鎖。

これを期に、専業大家にナル。

■ まりおさん

まりお

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まりおさんのTwitter

自営業、マンガを描く仕事

1974年生まれ。長野県出身。妻と娘と長野在住。

高校卒業後、東京池袋で修行し、手に職をつける。6年間の貧乏生活を経て、地元の長野で開業。

2006年に株とFXを始めたが、まったく勝てず。

その悲しい体験を綴った漫画ブログ
【僕と投資と樹海の日々】
は、累計1千万ページビューを超える。

2008年、株でもFXでも負け続けた人生の一発逆転を狙って不動産投資を開始。

2011年、利回り27%にもかかわらず、キャッシュが回らずアパートを売却する。


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