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8年目で売りに出して3年かけて売却する理由

大家対談/大黒天人×加藤ひろゆきさん_画像


前回に続き、加藤ひろゆきさんと大黒天人さんの対談の模様をお届けします。今回のテーマは「 物件の売却 」や「 大黒さんがRC物件を買わない理由 」など。800戸以上の売買を経験した大黒さんならではの見解に注目です・・・。


■ ターゲットは人口が増加していて、投資に見合うエリア


大黒様は以前、北海道の帯広市に物件を持っていたのに、今は売ってしまったんですよね。それはなぜですか?


ひとつは岡山から遠いことです。私は飛行機が苦手なので、今回も新幹線を使って来たんですが、以前は車であちこち寄りながら、2週間くらいかけて往復していました。あとは、物件の値段が上がり過ぎたこともあります。数年前なら利回り20%以上も珍しくなかったのに、今は状況が変わりましたね。


なるほど。2週間かけて車で移動するって、パリ・ダカールラリーみたいですね。大黒様は一つ買ったら、そのエリアに集中的に投資するということですが、投資するエリアはどうやって決めるんですか?


人口が増加していて、投資に見合う物件があるエリアです。今、注目しているのは名古屋。首都圏の5分の3くらいの価格で買えるのに、家賃は底堅い印象です。リーマンショックの後は少し沈みましたが、TOYOTAはやっぱりスゴイ企業ですよ。

人口でみると沖縄も増えているんですが、水が合わなかったので候補から外しました。あと、最近は神奈川の横須賀や浦賀エリアにも買っています。横浜や東京も魅力的ですが、利回りが合わないのでやりません。



浦賀ですか。昔、パネルアタック25に出演した時、「 ペリーが来たところは? 」という問題が出たので、「 久里浜 」と答えたら「 ハズレ 」だったんです。正解は浦賀町久里浜。余談ですけど。



■ 購入後8年目で売りに出して3年かけて売却


ところで大黒様は、買うだけでなく、売り側の経験も相当あるんじゃないですか?


そうですね。基本的には、全ての物件を8年目から売りに出して、10年目か11年目で売り切るようにしています。物件に執着してはダメ。利益が多く残る時期に売却して、新しいものに組み替えることで、運営が楽になります。

売却を10年以降にしているのは、税率が下がるからです。売りながら反応を見て、金額を調整します。すぐに売れれば安すぎ。帯広の物件は6,000万円で出したら2週間で売れてしまったので、7,000万円にするべきだったと反省しました。ちなみに紙の資産で儲けた東京の若い投資家が現金で買ってくれました。



3年計画で売り切るなんて、初めて聞きましたよ。新鮮だなあ。それにしても、大黒様は話が面白いですね。チャーチルもルーズベルトもヒトラーも小泉首相も、弁が立つから成功したという説があります。大家業もプレゼンテーションや売主との交渉に話術が必要ですから、大黒様にぴったりですよ。ところで、どんなルートで物件を買っているんですか?


司法書士さん、税理士さん、弁護士さんなどから、紹介を受けることが多いですね。あの人たちは仕事を早く終わらせることが優先なので、相場より安い価格でも交渉をまとめてくれます。

瑕疵担保がないのでそこは要注意ですが、業者さん相手よりもやりやすいですね。新しいエリアを開拓する時も、その町の税務相談等に行って、税理士さんと話をするところから始めます。


■ 高額物件では小学校と中学校の学区を重視時


物件を買う時の基準を教えてください。


RC物件、エレベーター付き、立体駐車場つき、単身者用の間取りのものは買いません。手残りが少ないからです。買う物件は鉄骨造か木造で、ファミリータイプのアパートが基本。価格は、次の買い手が見つかりやすい3,000万円以下で、利回りは15%を目安にしています。

あと、家賃が7万円以上の物件の場合、小学校と中学校の学区は重視します。高額物件は、子供の学校を理由にキャンセルになることがよくあるんです。物件自体の入居率は気にしません。管理会社のせいで埋まっていないこともありますから。



「 となりの億万長者 」にも、金持ちは小中のレベルの高いところに住むって書いてありました。それにしても、本当によく勉強されたんでしょうね。




好きなことなので。宅建も好きだから勉強できたし、税金もそう。交渉スキルのために心理学も学びましたが、それも面白かったです。心理学といえば、「 カイジ 」で有名な福本伸行先生はすごいと思います。

彼のマンガの中で、お金は「 実弾 」と同じなんです。いかに効率的な攻撃をするかで、結果が変わります。指揮官次第で同じお金が、10万円になったり1億円になったりするんですよ。



これまで、どのくらいの物件を買いましたか?


師匠の会社の物件を入れると、800〜900戸以上です。でも、一回も気を抜いたことはありません。1勝9敗でも、9敗が小さければ問題ない。その反対に、9勝1敗でも、1敗が大きければ致命傷になります。その一敗を防ぐためには、常に全力で物件を選ぶ姿勢が大事。ポイントは、自分の軸を保つことですね。

■ 玉砕した物件を買っていたら、人生が変わっていたかもしれないい


ワタクシは一棟目のコーポKIを買うまでに80棟以上の物件を見ました。その間に買付が通らなかったことも何度もありましたが、それでよかったと思っています。


玉砕した物件を買っていたら、人生が変わっていたかもしれませんよ。加藤さんは現金を多く入れていますし、いい物件を買っていますよね。不動産って、ローンが付くから買うとか、そういうことではないんです。

重要なのは、買ってからいくらで貸せるか、いくら残るかということ。田舎の積算評価以下の物件をフルローンで買っている人の話とか、危なくて聞いていられません。一つコケたら全部アウトですよ。



RC物件は、今後も買わないんですか?




そうですね。RC物件は出口が取りにくいんです。もちろん、新築の頃は家賃も高いし手残りもありますが、長くは続きません。身内の例でいうと、10年くらいで手残りが減り、15年でデットクロスが来ました。対策をしていなければ、大変なことになっていました。

あと、RCを避けている理由として、最後まで持った場合の解体費が高いことがあります。以前、56u×12戸の身内のRC物件で見積もりをとったら、3,000万円以上しました。これは吹っ掛けられた数字でしたが、少なく見積もっても木造の3倍近くかかります。コツコツがんばっても、最後に利益が吹き飛んでしまうんです。



最後の最後まで、安心できないですね。その点、木造は100万円もあれば解体できますし、壊れてもそこだけ直せばいいので、修繕費も大きくはなりません。


そうなんです。それに、RCは融資がつくので欲しい人が多く、まともな物件の利回りは高くても10%程度です。前に計算したんですが、RCで利回り10%だと、手残りは1%以下でした。一方、木造で利回り10%なら、6%くらい残ります。

建ててから少し持って売り抜けた人は儲かるでしょうが、年々修繕費が増え、最後はババ抜きになると考えると、「 三方よし 」の考えにも反するように感じます。もちろん考えは人それぞれですが、個人的には、わざわざ借金をしてやる意味があるのかと感じてしまいますね。




21才の時から800戸以上の物件の売買を経験し、不動産投資のあらゆる面を見てきた大黒さんならではの言葉に、加藤ひろゆきさんも感心しきりでした。それにしても、加藤さんがパネルアタック25に出演していたとは、意外です。さて、次回は大黒さんの次の目標等をテーマにお届けします。お楽しみに。

○ 全5回のテーマ
第1回、【 家賃70億円の師匠に21才で弟子入りした話 】
第2回、【 勝手にアパートを壊して建替えていた入居者 】
第3回、【 8年目で売りに出して3年かけて売却する理由 】
第4回、【 大事なのは買う基準よりも買わない基準 】
最終回、【 儲かる物件とそうでない物件 〜加藤ひろゆきさんの物件ツアー編〜 】

対談に協力いただいた方々
撮影協力:張田満さん
影武者:特殊工作員Nさん


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん

激安不動産投資家
加藤さんのコラム
加藤さんのブログ

□ 経歴

1965年生まれ。北海道出身。北海道在住の随筆家兼激安不動産投資家。

大学卒業後、某大手外資系企業に勤務。その後、渡米しハリウッドで俳優を目指す。
マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ、ホンダやコカ・コーラのCM、映画などにも出演。出演本数、約50本。

約6年間、アメリカ合衆国の芸能界に挫折して1997年に帰国。
その時の所持金は、たった200ドル。

帰国後、3年間のフリーター生活。その後出版社のサラリーマンとして生活をはじめたが、 2006年1月に支店が閉鎖。

これを期に、専業大家にナル。

■ 大黒天人さん(だいこくてんじん)

daikokusan

岡山県在住の専業大家
ブログ「大黒天人の不動産投資通信」

□ 経歴

1977年生まれ

1996年
当時ブームだった「たまごっち」を売って大金を手にする

1998年
全額自己資金で神戸に2棟で8,000万円のアパートを買う
売主の大地主の会社を手伝いながら不動産投資の経験を積む

2005年
大家業だけでは寂しいと思い、地元の企業に就職する

2010年
ITエンジニアとして働いていた会社を退社

□ 所有物件

戸建て 65棟
集合住宅 120室
テナントビル18室
駐車場 80台
未計画用地 2筆

※2014年5月に愛知県刈谷市に2DKの物件4棟を一括購入(12月引渡し予定)

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