• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

14,583アクセス

大事なのは、買う基準より買わない基準

大家対談/大黒天人×加藤ひろゆきさん_画像


前回に続き、加藤ひろゆきさんと大黒天人さんの対談の模様をお届けします。今回のテーマは「 不動産投資で成功する上で大事なことと邪魔なもの 」など。おふたりに共通する借金についての考え方なども、非常に興味深いです・・・。


■ 夢に出てくるほど不動産が好きな人


不動産で成功する人って、どんな人だと思いますか?


不動産が好きで、夢にまで出てくるような人ですね。簡単にお金が稼げると思っている人は、辞めた方がいい。ブログの読者さんや、大家の会で知りあった方から相談を受けることがありますが、管理会社さんに騙されたり、税金に関する知識が不足していたりで、苦労している人が本当に多くいます。

お金だけ払って、あとは人任せという人は、利益をどんどん中抜きされて、最後は借金しか残りません。かと思えば、順調に資産を増やしている人もいる。この違いは、不動産のことをどのくらい考えているか、どのくらい好きなのか、という部分だと思うんです。加藤さんも、不動産が大好きでしょう。


そうですね。ワタクシは金融商品と違って、不動産は地球の一部を買っているというか、持っていると力強さを感じられるところが好きなんです。大黒様はどうですか?


がんばった分だけ結果が出るところがいいですね。それに、紙の資産と違い、時流を読み間違えてもゼロになることはないし、ゴールドのように売買を国に監視されることもありません。自分の裁量が大きいから、やりがいがあるんです。




そういえば以前、まりお画伯と一緒に、FXの会に参加したんですが、皆、楽しそうじゃないんですよ。「 本当は辞めたいけど、今やめると、税金が払えなくなってしまうから仕方なく続けているんだ 」と言っていました。時間も相当とられるみたいで、なんだか疲れた様子でした。

■ 見栄とプライドが成功の邪魔をする


不動産投資家にとって邪魔なものってなんですか?


見栄とプライドが一番ダメです。周りに良く思われることより、自分の物件から着実に利益を上げて行くことの方がずっと大事。当たり前のようですが、実際は親戚に何か言われるからこの土地だけは売れないとか、あいつが買ったから俺も負けられないとか、意味のないことに縛られて苦しんでいる人って多いんですよ。


私生活でも、プライドとか見栄って、意味がないですよね。友人が中古車屋を経営しているんですが、120万円の車が欲しいのにローンが通らなかった人がいて、50万円の車をすすめたら、「 俺にだってプライドがあるんだ 」と激怒されたそうです。友人は、「 プライドの前に、ローンを通せよ 」と悲しそうに話していました。

それに、もし買えたとしても、そんな風に無理をして買ったって、金銭的にも気持ち的にもきついじゃないですか。人目なんて気にせず、安い家に住んで、安い中古車に乗り、だらだらと暮らした方が人生は楽しくなりますよ。


50万円で買った加藤さんのメルセデス。下取りを二台入れたので、総支払額20万円ポッキリ。


本当にそう思います。私も昔はハマーに乗っていましたが、燃費も悪いし、もういいかなという感じです。今、名古屋、大阪、神戸に置いてある社用車はアクアです。3台まとめて買ったら値引きしてもらえましたし、機能としても全く問題ありません。車に限らず、無駄な出費を抑えることは、経営の大前提だと思います。

ただ、ホテルにはある程度、お金を出した方がいいかなと思っています。実は昨日、いつもより高級なホテルに泊まったら、すごくリラックスできて、疲れもとれたんです。これは私にとっては大きな発見でした。


私も移動やホテルにはお金をかけています。長い時間を過ごすので、変な空気をもらわないためにも、快適な場所で過ごすことは大切ですよ。あと、出先ではタクシーも良く使いますね。車内で電話ができますし、目的地の目の前まで行けるので、時間を有意義に使えます。ところで大黒様は、いつくらいから、お金の心配がなくなりましたか?


月に手取り100万円を過ぎた頃から、お金の制限はなくなりました。それ以上になると、いくら増えても、生活の質はほとんど変わらないと思います。幸福度を調べたデータでも、年収700万円まではお金が多いほうが幸福だけど、それ以上はあまり変わらないという結果が出ているそうです。

■ 大事なのは、買う基準よりも買わない基準


なるほど。私ももう、無理して稼ぐ必要はないのかなと思っています。最近はいい物件があっても自分では買わないで、姉や妹にすすめているんです。まあ、そんなことを言いつつ、気になる物件はすぐに見に行きたくなるんですが。ところで、不動産を買うときに気を付けた方がいいのはどんなことでしょう?


大事なのは、買う基準よりも、買わない基準です。最初に買わない物件の基準を決めて、その理由を明確にしておけば、買っていい物件も自ずと見えてきます。物件を紹介されるたびに、ゼロから検討していては、判断も遅くなり、失敗する可能性も上がると思います。

私は一度、買わないと決めた物件は、どんなに利回りがよくても買いません。例えば、木造で一棟12室以上のものは利回り40%でも手を出さない。それは、価格が3,000万円以上のものは出口が取りにくく、失敗したときのダメージが大きいという明確な理由があるからです。12室以上あって価格が3,000万以下でも、おそらく買わないでしょう。



確かに、大きい物件は、失敗したときのダメージが大きいですよね。普通の人が何千万、何億円と借金をするのは、自分の力を過信しているのか、何も考えていないのかの、どちらかなんでしょうね。あと、儲かっているときにお金を残さないで使ってしまうという人も失敗しますね。




本業で年に二億円の売上があるのに、RC物件を買うために借りた一億円が原因で自己破産した知人がいます。彼の失敗の原因は返済比率が高すぎて、キャッシュフローがマイナスになったこと。本来なら10年間借りられたのに、早く自分のものにしたいからと、返済比率9割、期間3年でローンを組んだんです。

入居率は高かったのに、リフォーム代などで出費が嵩み、それをまた借りるうちに、返済がきつくなって破産しました。最後は本業もポシャってしまい、借金は3億円にまで膨らみました。いいときもあったのに、蓄えておかなかったんですね。自己破産しても税金は免責になりませんから、この先も大変だと思います。


借金については、どう考えていますか?


私もローンは使いますが、半分は現金を入れています。トータルで見ると、返済比率の平均は35%くらい。これは繰り上げ返済も含んでの数字です。不動産は本当に、何があるかわかりませんし、何か起きたときは大きなお金が出ていきます。半分のお金を用意できない人は、不動産投資には向かないんじゃないかと思います。


福岡市内で150戸を所有している80代のゴッドマザー様も、同じことをおっしゃっていました。そのようなことも含めて、失敗を防ぐには、どうしたらいいと思いますか?


自分の考えに固執せず、信頼できる先輩投資家に、教えを請うといいですよ。似たようなやり方で、自分よりも多く買っている人のアドバイスは、きっと役に立ちます。まだ不動産投資を始めていない人には、やるからには勉強して、覚悟を持って臨んでほしいですね。30年前と今とでは、状況は全く違いますから。

私は、不動産は勉強を辞めたらすぐにダメになる仕事だと思っています。税金の仕組みひとつとっても、今年はOKなものが、来年はダメになるかもしれない。常に勉強を続けて、努力した人にだけ、結果が付いてくるのではないでしょうか。



買わない基準についての話には深く納得しました。成功することより、失敗しないことに焦点を当てる方が、目標に近づけるのですね。さて、次回はいよいよ最終回。加藤ひろゆきさんの物件を見ながら、大黒天人さんが「 儲かる物件かそうでない物件か 」をズバリ、予測します。お楽しみに。

○ 全5回のテーマ
第1回、【 家賃70億円の師匠に21才で弟子入りした話 】
第2回、【 勝手にアパートを壊して建替えていた入居者 】
第3回、【 8年目で売りに出して3年かけて売却する理由 】
第4回、【 大事なのは買う基準よりも買わない基準 】
最終回、【 儲かる物件とそうでない物件 〜加藤ひろゆきさんの物件ツアー編〜 】

対談に協力いただいた方々
撮影協力:張田満さん
影武者:特殊工作員Nさん


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん

激安不動産投資家
加藤さんのコラム
加藤さんのブログ

□ 経歴

1965年生まれ。北海道出身。北海道在住の随筆家兼激安不動産投資家。

大学卒業後、某大手外資系企業に勤務。その後、渡米しハリウッドで俳優を目指す。
マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ、ホンダやコカ・コーラのCM、映画などにも出演。出演本数、約50本。

約6年間、アメリカ合衆国の芸能界に挫折して1997年に帰国。
その時の所持金は、たった200ドル。

帰国後、3年間のフリーター生活。その後出版社のサラリーマンとして生活をはじめたが、 2006年1月に支店が閉鎖。

これを期に、専業大家にナル。

■ 大黒天人さん(だいこくてんじん)

daikokusan

岡山県在住の専業大家
ブログ「大黒天人の不動産投資通信」

□ 経歴

1977年生まれ

1996年
当時ブームだった「たまごっち」を売って大金を手にする

1998年
全額自己資金で神戸に2棟で8,000万円のアパートを買う
売主の大地主の会社を手伝いながら不動産投資の経験を積む

2005年
大家業だけでは寂しいと思い、地元の企業に就職する

2010年
ITエンジニアとして働いていた会社を退社

□ 所有物件

戸建て 65棟
集合住宅 120室
テナントビル18室
駐車場 80台
未計画用地 2筆

※2014年5月に愛知県刈谷市に2DKの物件4棟を一括購入(12月引渡し予定)

ページの
トップへ