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大きくお金を増やす王道と新築RCに辿り着いた理由

大家対談/赤井誠×極東船長さん_画像


前回の続きです。北海道の東の町に住みながら20年前に不動産投資を開始し、現在の投資総額は30億円に迫るという極東船長さんに、赤井誠さんが過去の失敗談などを尋ねます。数千万円単位で大きくお金を増やす方法、最後に新築RCに辿り着いた理由など、2回目の今回も聞き逃せない内容ばかりです。


■ 大きく資産を増やす王道は、個人で買って5年経過後に高く売ること


船長は平成7年に1棟目、10年に2棟目の中古アパートを買ったんですよね。今回はその後の話をお願いします。


3棟目は中古物件でいいものがなかったから、敷地延長の土地を買って、1DK×15戸のアパートを建てた。自己資金が1,400万円で、6,400万円借りて、7,800万円の投資さ。新築だから期間は20年で、年に950万円の収入に対して、450万円くらい残った。これは大きかったよ。

表面利回りも13・8%あって、うまくいったと思っている。ちなみにこのときの頭金は、新生バンクのIPOの枠をもらって800万円近く儲かったのが元手さ。株の利益を形のあるものに変えておこうと思ったんだよ。



建売じゃなくて、土地から買って建てたんですね。プランニングや設計はどうやって?


当時、札幌の某不動産屋にAさんというスーパー営業マンがいてね。免許もないのにパースを書けて、何でもできる人だった。アパートはその人と一緒に造ったのさ。ただ、そのAさんは、なんというか紙一重の人で、その人から物件を買って破産した人もいる。でも、プランニングのセンスは抜群だった。

その物件は、7年後に売った。次に備えるために自己資金が欲しかったから。利回り12・5%で出して、残債返済後3,500万円残った。インカムとキャピタルを合わせたら、5,000万円さ。個人で買っていて税金が少しだったからよかった。



大きく資産を増やすなら、個人で買って5年以上経ってから、高値で売却するというのは、絶対だよね。税金のかかる率がまったく違うから。


その通り。売るなら個人さ。個人で5年以上なら税金は20%。法人は売上げ800万円以下でも25%。そこを超えたら40%だからね。3,000万円儲かっても、1,200万円払うと考えると、売るときの手段まで考えて買わないと厳しいよ。


そうですね。あとは、青色申告を使ってうまく利益を逃がすこと。昨今はいきなり法人を作って大きいものを買うのがはやりだけど、最初は個人で5年以上持って売るのが、お金を増やす王道。みんな、焦りすぎなのかもしれない。


■ 利回り20%の物件を買って、利回りとリスクは比例すると実感した。


船長は北海道の東端に住んでいるのに、物件は札幌がほとんどですよね。


そうだね。でも、地元の隣町にも持っているし、売却済みだけど別の地方も経験しているよ。やってみて、利回りとリスクは比例すると実感した。俺の師匠の一人に、Bさんという本州から来た人がいるんだけど、昭和の50年代に土地が安くてアパートがないからと、苫小牧に200棟くらいアパートを建てたのさ。

その中に利回り20%のものがあってね。札幌が10%の時代に20%だから、俺も平成19年に2棟買ったんだ。ところが、空室が埋まらなくて、平成22年に広告費を3〜6カ月分出して埋めたあと、損をしない金額で売却したよ。その師匠は漁業時代の関係で名前を知っていた人だから、信用してしまったんだよね。

ただ、Bさんは、後で10層のRCを建てて、維持費と家賃下落で結局は失敗した。確か住宅支援機構から10億円借りたら、返済が追いつかなくなってね。最後は手持ちのアパートを20棟くらい売ってさ、5,000万円の手残り資金で辣腕弁護士を雇って、6億の借金を3億に圧縮して逃げ延びた。

俺はその時にBさんが売っていたアパートを買ってしまったんだよな( 笑 )。その人から学んだのは、地獄の沙汰も金次第ってこと。
最後にうまく着地するにもお金が必要なんだよ。そういえば、Bさんは木造は3回転目に買うのが一番儲かると言っていた。3回転目は築20年くらいで土地値だから下落リスクがないという意味だろうね。色々と勉強させてもらったよ。


船長もやっぱり失敗しているんだね。他にも何かありますか?


1棟目の室内で大型犬を2匹飼っていた人がいてね。1DKの部屋で、リフォームに100万円もかかった。リフォーム代をもらうために裁判を起こしたら、親御さんが行政書士で、「 不当請求だ! 」と理屈を並べてさ。結局、戻ってきたのは半分程度。あの経験で、裁判は不毛だとわかったよ。時間も奪われるしね。


裁判ってハードル高いですよ。でも、泣き寝入りする人が多い中で裁判を起こすなんて、何かきっかけが?


物件の担当者が弁護士を紹介してくれたのさ。でも、弁護士費用に50万円かかった。1年分のキャッシュフローが70万円だから、弁護士さんに払ったらパーさ。まあ、何事も経験だね。


■ 20年間、不動産投資をしてきて、好立地のRCに辿りついた


ここ3年は新築RCマンションを5棟続けて建てているし、この先もRCを増やすんですね。


最初は、クセのある安い物件を買って、手を入れて回して売って、だんだん組み替えながら郊外から中心部へと移っていくやり方は、不動産投資の王道でしょう。俺は20年やってきて、資産価値の高い方に移行してきた結果、立地のいい場所のRCに辿りついた感じだね。

建築費が安いタイミングで、中央区の中心部に10階建てのRCマンションを5棟建てられたのは良かった。ほんの2〜3年前だけど、建築費は10階建てのマンションで坪50万円、4階建てで40万円くらいだった。今、10層をやれば坪70万円近くかかるよ。でも、札幌は坪60万円を越えると収支が合わないのさ。

この5棟は、一生持っていてもいいと思える立地を選んだ。この先、こんないい場所に物件をもてる機会はなかなかないって思えるような場所さ。それまでに
何回も売却して利益を確保したり、自己資金の積み増しをしたりしてきたから、実現できたと思っている。


建築費が安いですね。今、僕がやっている東京の新築は、5階建てで坪80万円以上ですよ。


だって、札幌の家賃は東京の半分だから。平米当たり1,400円〜1,600円くらい。札幌の高級エリアといわれる円山でも、2,000円程度だよ。


僕の物件は東京でも少し外れの北区だけど、それでも平米3,500円くらいはもらえる。建築単価は2倍でも、賃料は2倍以上ですね。ところで、新築の利回りはどのくらいですか?


以前は12%はないとやる意味がないと思っていたけど、現在は10%を切っているかな。補足すると、俺は借地はやらないんだ。なぜかというと、最終的に出口がとれずに負債になる可能性があるから。

自分の子供がすんなり処分できないものを買っても仕方ない。実は、父親が原野商法にひっかかったことがあってね。自分の娘には迷惑をかけたくないのさ。



■築25年を過ぎたRCを買う人の気が知れない


RCには手を出さないという投資家も多いですよね。


RCはランニングコストが高いし、古くなると家賃の1カ月以上の固定資産税がかかる。それでも俺がRCを建てるのは、やるメリットがあるからさ。俺も最初はRCが怖くて買わなかったし、買ったときは緊張した。でも、持ってみて、RCの良さがわかったんだ。

実は最近、道東に450坪の土地を買った。そこに木造で10%の新築を建てる予定なんだ。ただ、10%の木造だと、頭金をかなり入れないと、何棟持っていてもキャッシュフローベースは少ないんだよね。対してRC物件は30年で組めてキャッシュフローが出るし、数年後に売れるという読みが立てられる。ここが魅力。



わかります。維持しているときは木造が一番いいんですよ。維持費も固定資産税も安いから。でも、建物が古くなると次の人のローンがつかないから、出口を取るのが難しい。一方、RCは築20年以内のものならすぐ売れる。

そういう意味で、僕は築25年を過ぎたRCを買う人の気持ちがわからない。RC物件って、ざっくり言うと、一人目の人が15年で売って、2番目の人がそれから9年で売って築25年、3人目の人が最後になる。なぜ最後かというと、次の人の融資がつかないから。そこから始めても大変だと思うんです。


出口は確かに大切だよね。大黒天人さんのように、RCは買わない、売りやすい3,000万円以下の木造だけやる、という人もいる。それは正しい考えだと思う。でも、そういう物件は仕込むのが難しいんだよ。何でもそうだけど、良いところもあれば、悪いところもあるというわけさ。



編集後記
極東船長は20年、赤井さんは10年の年月をかけ、ステージを上がりながら、資産を増やしてきた経緯がよくわかるお話でした。特に船長の失敗談と、それを経て次に選んだ手法には興味深いものがありますね。対談はまだまだ続きます。次回もお楽しみに。

○ 全6回のテーマ
第1回、【 20年で30億円投資した極東船長の紆余曲折 】
第2回、【 大きく資産を増やす王道と新築RCに辿りついた理由 】
第3回、【 地方物件、海外投資、数々の失敗を経てわかったこと】
第4回、【 月100万円のCFでリタイヤできると思っている人】
第5回、【 お金より大切なもの。不動産投資のゴールとは何か?】
最終回、【 資産100億の人たちが嘆く「事業継承」の難しさ 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟229室の大家

□ 経歴

1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

1995年(37才)
札幌市内に1棟目の中古APを購入。

1998年(40才)
札幌市内に2棟目の中古APを購入。

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他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP、新築AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。
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2009〜2014年(51〜56才)
札幌市中央区にRCマンション7棟を新築(内2棟売却済)

2015年(57才)
所有物件は個人と法人合わせて10棟229室

家賃年収は3億弱、諸経費控除後の税引き前CFは1億弱、税引き後CFで6千万円

■ 赤井誠さん(あかいまこと)

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
10棟65室、駐車場30台の大家

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。
2013年に退社し専業大家となる。

□ 所有物件一覧

2005年
福岡市アパート
1DK×10戸
2008年売却済み

2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

2008年
横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×8戸

2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

2010年
横浜市アパート 利回り13%
1K×8戸

2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

2011年
横浜市マンション 利回り15% 
1K×10戸,1LDK×1戸

2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

2012年
杉並区区分マンション 利回り16%

2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台

2013年
横浜市戸建て 利回り14%
1LDK

2015年
10棟65室(常に変動アリ)

家賃年収約6,000万円くらい。税引き後の手残りは3,000万円強

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


□ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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