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月100万のキャッシュフローでリタイヤできると思っている人

大家対談/赤井誠×極東船長さん_画像


札幌を中心に物件を増やし、投資総額30億円を超える極東船長さんと赤井誠さんの対談の4回目です。有名な情報商材を売っている人たちが公表している数字のウソ、自分の頭で考えないことの危険性、そして「 欲 」にとらわれることで二人が失ったものなど、投資経験、そして人生経験が豊富なお二人ならではの本音が飛び出します。今回も、聞き逃せません。


■ 欲に支配されると破滅に向かう


今までで一番つらかったことは何ですか?


老化のせいか、昔のことは全部楽しい思い出になっているんだよなあ。


きっと、過去の苦労を今に生かしているから、楽しい思い出になるんでしょうね。


いやあ、老化だよ。でも、しいていうなら、自分の欲との戦いが、一番きつかったかもしれない。3棟目がうまくいって、こんなに儲かるならもっとやりたいと思っていたとき、とんでもない土地を紹介されたのさ。そのときは、欲にかられていたから、お金もないのに契約を結んで、危うく危険な借金をするところだった。

本心は「 このまま進めちゃダメだ 」といっているんだけど、3棟目を一緒に造った例のAさんや金融の担当者がどんどん話を進めてしまってさ。契約もして、融資も通っているのに、断らなきゃいけない状況というのは、つらかったなあ。でも、あんな辺鄙な場所に買わなくてよかった。買っても失敗したよ。


※Aさんについては第2回対談を参照。


自分がコントロールできているうちはいいけど、人にコントロールされたり、お金に踊らされちゃったり、欲にコントロールされたりすると、破滅に向かうね。


詐欺的な営業マンというのはすごいよ。こっちの目の奥に欲があるのを見つけると、それをグッと鷲づかみにしてくる。俺は女房が止めてくれたから命拾いした。結局、「 妻がどうしてもダメだって言っているから 」とその話は断ったのさ。欲といえば、株でも随分と損を出した。株でお金がなくなるときって、一瞬なんだよなあ。


僕も株やFXで失敗しています。サラリーから一生懸命貯めたお金を、ボーナスの金額以上に失ったこともある。やっぱり、それも欲ですよ。少し利益が出たところでやめておけばいいのに、もっといける、と思ってしまう。


ただ、つらかったことというのは、本当にそのくらいで、それ以外の経験はすべて、財産さ。俺、船元のボンボンでバカ息子、高校時代は軟弱だったけど、海に出て鍛えられたんだと思う。沖に出たらなんとしても帰ってこなければいけない。海難事故で死んだ僚船の友人もいるよ。船乗りは「 人生大学 」だって思っているのさ。


■ 月100万円のCFがあればリタイヤできると思っている人は危ない


命がけの仕事だものね。


海では、船団という仲のいい船10艘くらいで動くんだ。それは大家仲間を作って切磋琢磨していくのと同じ。それに、船乗りは変わった人が多くて、人を見る目も養われたよ。俺が海で長い期間、コンスタントに稼げたのは、船の能力、船長の能力、乗組員の能力があったから。

不動産も、立地やロケーション、間取り、資金、センス、そういうものが揃っている人が頭ひとつ抜けられるよね。優秀な人はみんな、それぞれにベンチマークを持っていて、それを生かしている。



サラリーマンの経験も同じ。本業が、大家業にも生きてくると思う。買うところから売るところまで、何の付加価値もつけられなかったら、絶対に儲からないですよ。人によっては、何から何まで人任せで丸投げをしている人もいるけど、それで儲かるのはありえない。

「 買うだけで儲かりますよ 」「 全部こちらにまかせてくれれば大丈夫ですよ 」と言っているのは売る側の人間。あと、一部のコンサルタントもそう。人任せにするほど、利益を抜かれて、自分のところには借金しか残らなくなる。


赤ちゃんのいいところは、そういう本音を言っちゃうところだね( 笑 )。でも、そういう人の収益構造を見てみると、家賃で稼いでいるんじゃなくて、寄ってくる人たちから集めたお金が収益源なんだよね。


そう。「 誰でも買えますよ。月に5万円くれれば、全部面倒をみますから、私にまかせてください 」って。ただ、僕がよくわからないのは、「 楽して儲かりますよ 」という人のところに、自分から寄っていく人もいるんだ。

逆に、「 不動産投資でお金を稼ぐのはとても大変ですよ。その覚悟があるなら、教えてあげるから、どうぞきてください。お金はいりません 」と言っても、誰も来ない。お金を払った方が安心感があるのかな。


いい加減な情報も多いよ。8割〜9割はお金を払う価値がないと思う。以前、大家さんの収益構造を見られる有料の情報を買ってみたんだけど、中にはリスクだらけで、絶対に倒れるだろうと思える人もいてビックリした。そういうレベルの人が、教える立場で情報を売っている。

あと、有名な商材を売っている大家さんたちが公表している数字を見ると、借入と家賃年収に対して、キャッシュフローの額が明らかに多すぎる場合が多いんだ。税引き前だとしても、おかしい。そういう数字のウソを見破れず、鵜呑みにしてしまうのは危ないよね。



月100万円のCFがあればリタイヤできると思っている人も、危ない。金額じゃないんだよ。黄金ガールさんみたいに、無借金で戸建てを20軒持っているというなら、リスクは低い。でも、フルローンを積み重ねて、中古の一棟マンションを買って、それで100万円では、絶対に安泰なんていえない。


あまり危ない、危ないっていうのもどうかと思うけど、失敗してからじゃ遅いんだよ。だから、しっかりと自分で勉強してほしい。欲に目がくらむと、自分に都合のいい情報しか聞こえなくなってしまう。


■ 成功者はみんな、「 あの時は苦しかった 」という経験を持っている


僕は成功者のマネだけをして自分が余計な工夫をすべきでないという意見に反対なんです。元の材料が全く違うのに、「 同じレシピで作らないから失敗する 」なんて、理屈がおかしい。最初から自分の頭を使えよと思う。

完璧な人なんていないし、俯瞰してみたら、もっといいやり方が絶対に見つかるはず。チャレンジしたら失敗する可能性もあるけど、失敗するなら早いうちに苦労して、次につなげることが大事ですよ。

だから、最初は小さく始めるのがいい。最初からフルローンで買ってどんどん積み上げて、最後に20億くらいまで行ってドーンと落ちたら、復活できませんよ。時間はかかるけど、成功者はみんな、「 あの時は苦しかった 」という経験を持っている。ホリエモンもそうだよね。


彼は今の方がいい男だよね。男として超えるべきものを超えてきたなという雰囲気がある。苦しんで、考え抜いてさ。そういう経験をしないで大家として成功している人って、俺の友達にはいないなあ。


話が面白くないもんね。苦労を乗り越えてきた人の方が魅力的な人が多いですよ。それに、人のマネじゃなくて、自分がやったことで結果が出るのが、不動産投資の面白いところだと思う。何度も言うけど、全部人にまかせていたら、利益を抜かれて、何も残らなくなってしまいます。


編集後記
堅実に見えるお二人が、株やFXで多額の損失を出したことがあるというのが意外でした。「自分の頭で考えろ」「リタイヤを甘く考えている」といったお話は、決して上からものを言っているのではなく、お二人の後輩に対する心からの助言であると感じました。連載はあと2回。続きをお楽しみに。

○ 全6回のテーマ
第1回、【 20年で30億円投資した極東船長の紆余曲折 】
第2回、【 大きく資産を増やす王道と新築RCに辿りついた理由 】
第3回、【 金利リスクを甘くみる危険性と海外投資での失敗】
第4回、【 月100万円のCFでリタイヤできると思っている人】
第5回、【 お金より大切なもの。不動産投資のゴールとは何か?】
最終回、【 資産100億の人たちが嘆く「事業継承」の難しさ 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟229室の大家

□ 経歴

1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

1995年(37才)
札幌市内に1棟目の中古APを購入。

1998年(40才)
札幌市内に2棟目の中古APを購入。

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他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP、新築AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。
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2009〜2014年(51〜56才)
札幌市中央区にRCマンション7棟を新築(内2棟売却済)

2015年(57才)
所有物件は個人と法人合わせて10棟229室

家賃年収は3億弱、諸経費控除後の税引き前CFは1億弱、税引き後CFで6千万円

■ 赤井誠さん(あかいまこと)

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
10棟65室、駐車場30台の大家

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。
2013年に退社し専業大家となる。

□ 所有物件一覧

2005年
福岡市アパート
1DK×10戸
2008年売却済み

2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

2008年
横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×8戸

2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

2010年
横浜市アパート 利回り13%
1K×8戸

2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

2011年
横浜市マンション 利回り15% 
1K×10戸,1LDK×1戸

2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

2012年
杉並区区分マンション 利回り16%

2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台

2013年
横浜市戸建て 利回り14%
1LDK

2015年
10棟65室(常に変動アリ)

家賃年収約6,000万円くらい。税引き後の手残りは3,000万円強

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


□ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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