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シェアハウスの行方と競売、税金の話〜赤井誠×岡元公夫対談(2)〜

大家対談/岡元公夫×赤井誠さん_画像


27年間勤めた会社を去年、セミリタイヤされたばかりの赤井誠さんと、5年前に銀行員を辞め、現在は大家兼コンサルタント業を行う岡元公夫さんの対談の2回目。偶然にも、不動産投資を始めた時期も( 9年前 )、家賃収入( 約6,000万円 )もほぼ同じというお二人。今回は、シェアハウス運営に関する苦労話の話題などで盛り上がりました。


■ シェアハウスの住人は本当にコミュニティを求めているのか?


赤井さんは去年、横浜にシェアハウスをオープンされましたね。運営されてみて、いかがですか?


幸い、募集を始めてすぐに満室になりました。利回りも30%以上あります。


どんなシェアハウスですか?


コミュニティ重視型ではなく、個室型のシェアハウスです。各部屋にテレビも冷蔵庫も最初から備え付けられていて、LDKだけ共有という形です。シェアハウスを運営している先輩たちにきくと、中に入れておいたものがなくなったとか、退去者の置いていったものが腐ったなど、冷蔵庫のトラブルが多いときいたので、そうしました。ですから、入居者どうしの交流は多くないんです。


各部屋に冷蔵庫もテレビも設置されている


それはいいかもしれません。よく、シェアハウスに住む方はコミュニティや刺激を求めているといわれますが、私は実際にはお金がないから初期費用のかからないシェアハウスを選んだという方も多いと思っています。


私も両方のニーズがあると思います。ですから、オーナーはどちらのパターンを提供するか、決める必要がありますよね。ただ、最近は倉庫会社など、資本力のある別会社が大規模なシェアハウスの運営に乗り出してきました。彼らのシェアハウスは各部屋に設備があって、それにプラスして、広くてオシャレなLDKがあるという形ですから、個人が同じことをしても厳しいと思います。

■ シェアハウスはTUTAYAに席巻されたレンタルビデオ業界のようになる


どうして、シェアハウスを始めようと思ったんですか?


大き目の戸建てを安く買えたので、やってみようかと。実は、最初は英語が学べるシェアハウスを作りたかったんです。フィリピンの語学学校の優秀な先生に来てもらえば、講師料は安くて済みます。逆に、日本からフィリピンに留学したいという人がいれば、それを紹介して手数料をもらえればいいな、なんて思っていました。


それは面白そうですね。


でも、10室に満たない規模でそれをビジネスにするのは厳しいとわかり、結局は普通のシェアハウスとしてオープンしました。50人住める寮をかなり安く買えるようなことがあれば、ビジネスとしてマジメに考えてもいいかなと思います。


どんな業界も黎明期は個人の工夫で勝負できますが、大手が入ってくれば寡占されます。都内も5年前ならシェアハウスはどこも満室でしたが、今は空室だらけ。賃料を下げてもダメというところも多いですね。レンタルビデオ店が昔は個人の店がたくさんあったのに、今はTUTAYAしか残っていないという流れと同じです。


それに、普通のアパートよりは利回りが高いといっても、入退去のペースが速くて、手間もかかるので、好きじゃなきゃやっていられませんね。東京に来て仕事が見つかるまでの2カ月間だけ借りたいとか。


それは同感です。私もネコを飼えるシェアハウスを運営していますが、ほとんど趣味という感じです( 笑 )。ビジネスとして本気で利益を上げようと考えたら、相当な覚悟が必要でしょうね。


手間のかかるシェアハウスは趣味でないとやっていられない( ? )

■ 競売で買った再建築不可物件が後で大化けすることも


赤井さんは競売もされていますが、やってみてどうですか?


意外と大変で、少し疲れています( 笑 )。私は安く落札するために、他の人が狙わないような難あり物件を選ぶことが多いんです。権利関係の問題を解決するのが得意なパートナーに、難しいところは助けてもらいますが、それでも自分の時間とエネルギーを相当、費やしていますね。


大変な分、面白い物件もあるんじゃないですか?


そうですね。例えば道路付けが悪くて非常に安く売られていた家が、後から隣地を買い増したことで再建築可能になって大化けするようなことがあります。それが角地だったりすると、価値が何倍にもなるので、そういうものを見つけたときは嬉しいですね。


プロは短期の融資を使っている関係で、すぐに利益が出せるものしか買いません。その点、じっくり待てる個人投資家は、時間をかけて大きなチャンスが狙えます


先日、2戸のテラスハウスのうちの1戸を買ったんです。すると、ラッキーなことに、隣の人が「 売りに出したら買ってくれますか? 」と言ってきました。両方自分のものになれば、まとめて売却も建替えも可能ですから、相当、いい買い物をしたことになります。


フルリノベーションして賃貸中のテラスハウス。利回りは14%。

■ 節税についてきちんと勉強しないと、お金が残らない


何もしなくても回るし、狙いが当たれば何倍にもなる、という買い方はさすがです。よくある再建築不可だから安く買えたという話とはレベルが違います。ところで、売却益が出ると税金が大きくなると思うのですが、そのあたりの対策はどうしていますか?


基本的に、売却益があるときは償却資産で相殺するようにしています。また、課税収入を増やさないように、中古建物ではなく、古家つきの土地として売っています。ただ、私自身が買う側になったときは、建物の割合をできるだけ増やしてもらっています。


赤井さんは太陽光発電の事業もされていますが、あちらも課税収入ですよね。


そうです。それ以外に、駐車場の収入やセミナーの講師料、コラムの原稿料なども課税収入ですから、税金関係はかなり勉強しています。税務署が怖くないかといわれますが、調査で捕まる人というのは、見せしめなんです。


確かにそうですね。消費税の還付が問題になったときもそうでした。税務署は目立つ人を捕まえて、「 そんなことをしたら、どうなるかわかっただろうな 」と脅すことで、周りの人を牽制したいんでしょう。


私はやましいところがないので、堂々としていますよ。ただ、節税についてはかなり勉強しています。そうしないと、お金が残りませんから。


私も同じです。あやしい節税スキームもよく聞きますが、きちんとしたやり方で節税することを心がけています。勉強が足りないと足元を救われますからね。



○ 全4回のテーマ
第1回、【 家賃6千万円でセミリタイヤした俺たちの日常 】
第2回、【 シェアハウスの行方と競売、税金の話 】
第3回、【 怪しげなコンサルタントが多すぎる 】
最終回、【 年収が低いなら低いなりのやり方がある 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元さんのコラム
岡元さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

□ 経歴

2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

2009年10月
不動産収入が年間6,000万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

□ 所有物件

築35年RCマンション
1LDK×4戸、2K×8戸

築20年RCマンション
1R×10戸

築13年鉄骨マンション
2LDK×6戸、2DK×6戸

築5年木造アパート
1R×5戸、2DK×2戸

登記上築52年(実態は新築同様)
木造戸建  2LDK×1戸

区分所有マンション 2LDK×1戸

築古戸建て2戸

合計11棟45戸、駐車場12台、バイクガレージ26台
家賃年収約6,000万円

□ 著書

岡元さん本
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

■ 赤井誠さん

赤井さん

赤井さんのコラム
赤井さんのブログ

□ 経歴

196X年 横浜生まれ

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。知識ゼロからはじめて10棟65室の大家になる。年間家賃収入は約6,000万円。

2013年8月
27年間勤めた会社をセミリタイヤし、専業大家に。

□ 所有物件

2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸

2008年
横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×8戸

2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

2010年
横浜市アパート 利回り13%
1K×8戸

2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

2011年
横浜市マンション 利回り15% 
1K×10戸,1LDK×1戸

2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

2012年
杉並区区分マンション 利回り16%

2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台

2013年
横浜市戸建て 利回り14%
1LDK

合計10棟65戸、駐車場30台
家賃年収約6,000万円

□ 著書

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

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