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怪しげなコンサルタントが多すぎる〜赤井誠×岡元公夫対談(3)〜

大家対談/岡元公夫×赤井誠さん_画像


27年間勤めた会社を去年、セミリタイヤされたばかりの赤井誠さんと、5年前に銀行員を辞め、現在は大家兼コンサルタント業を行う岡元公夫さんの対談の3回目。「 積算評価より大切なこと 」「 怪しげなコンサルタントが多すぎる 」「 ●●式をそのままマネてもダメ 」など、辛口トークはさらにヒートアップ。業界に精通するお二人ならではの、教訓溢れる内容です。


■ ノウハウを知っていても、判断が間違っていればうまくいかない


赤井さんは普段、自分自身を成長させるために、どんな勉強をしていますか?


尊敬している人、自分から見て成功している人の生きざまを知ることですね。それが、一番の教材だと思っています。例えば、京セラの稲森和夫さんの本などはよく読みます。皆が苦しいとき、どうして前向きに考えて、解決策を見つけることができるのか。そういうことに興味があるんです。本を読むときに特に注目するのは、何を食べて、どんな車に乗っていて、子供が何人いてというようなバックグランドを知ることです。


何かのノウハウを知るというよりも、すべての基本となる物事の本質を学ぶということでしょうか。


その人の考え方を知りたいんです。世の中には、あらゆる情報が溢れています。でも、情報って知っているだけは役に立たないんですよ。その情報をどう捉えて、考えて、結果につなげていくかという部分に興味があります。


確かに、たくさんのノウハウを知っていても、肝心の判断が間違っていればうまくいきませんからね。


少し話がずれるんですが、高校のときに学園祭で、銀河鉄道999のパネルを作って、煙突から煙を出そうという話になったんです。そのとき、化学が好きなクラスメイトが、それならこれとこれを混ぜればいいよといって、パパッと煙を出したんですよ。私は彼よりもテストはできたけど、そんなことは全然思いつかなかった。彼は優等生ではないけれど、本質を理解している。本当の知識って、こういうことだと思いますね。

■ 怪しげなコンサルタントが多すぎる


非常によくわかります。私は統計的とかマクロ的な数値をあまり信用していません。バブル崩壊もリーマンショックも、世界のトップクラスの大学をで出たような秀才たちが経済の舵取りに失敗したり、極端に自分の利益を追求したことが主な要因です。我々銀行の現場の行員は散々、そういう人たちの失敗の後処理をさせられました。ですから、数字だけを見て動いている人というのは、私にとってはむしろ反面教師です。


岡元さんがいうと、説得力がありますね。


きつい言い方になりますが、IQが高い人ほど、逃げ足が速い。問題が起きても他人事と捉えていて、いつの間にか逃げています。


どんな業界でも同じです。トップが信念を持って、損をしてでも顧客を守る行動をとれる会社が残ります。ちょっと器用な会社がレバレッジを利かして、広告をバンバン出せば、一時的には伸びます。でも、長くは残りませんよ。不動産投資の世界にも、その手の人たちが少なからずいて、コンサルタントと名乗っているけれど、どうなのかなと思います。


本当ですね。怪しげなコンサルタントが多すぎます。


前に健美家のコラムでも書きましたが、相談者からお金をもらいながら、彼らに物件を紹介して、不動産業者からバックをもらっているような人が少なからずいます。相談者も少し考えればカラクリがわかるはずなのに、丸投げした方が自分も楽だから、知ろうとしません。でも、人任せにしてうまくいくはずがないんです。

※過去コラム「悪質なコンサルタントにだまされる人たち」


もっと、自分で経験することが大切ですよね。そうしないと、色々なところで利益を抜かれて、自分のところにお金が残らなくなってしまいます。


仲間の物件を見せてもらったり、他の投資家と情報交換をしたりして、実践の中で学ぶ方が得るものは本当にたくさんあります。成功の形は人それぞれで、やり方だって千差万別なのに、「 どうすれば成功できますか? 」なんて聞いている人はダメでしょうね。


それはよくわかります。赤井さんは不動産投資の本も読まれますか?


最初の頃はかなり読み見ました。ここ数年はもう、ノウハウが出尽くしていますから、本を読んでも学ぶことは少ないですね。特に最近は、経済合理性を優先する人が書いた本が多い気がします。お金の先に何があるかが大切なのに、お金を稼ぐことそのものが目的になってしまっている。それも、最近の本が面白くない理由かもしれません。

■ 金利がちょっと上がったらアウトという人


赤井さんのような方がコンサルタントをやれば、失敗をする人は減るんじゃないですか?


私はコンサルタントはやりません。困っている人がいれば助けてあげたいと思いますが、そこでお金をもらおうとは思わないですね。大家の勉強会に行くと、色々な講師がいて、その中には口先だけの人もいます。私は言葉には責任があると思っているので、中途半端なことを言いたくないんです。その人自身が考え抜くのが一番いいと思います。


でも、先に成功している投資家を参考にすることは大切ですよね。


それはいいと思います。ただ、「 Aさんみたいになりたいんです 」という人が、Aさんがどうやってお金を稼いでいるのかを理解していないことが多くて、そこは心配です。例えば、大家という肩書で活動していても、実際はセミナー代やコンサル料が収入の柱という人もいるわけです。


そうですね。ブログ等を見ると羽振りがいいように見えるけれど、実際は大丈夫なんだろうか・・・というような人も少なくありませんよね。


この人、金利がちょっと上がったらアウトだろうなとか、子供がいないからやっていられるんだろうなとか、たくさんいますよ。マジメに働いている人なら、物件を買うことは、そんなに難しくないんです。積算評価以下の物件をローンで買っていくやり方なら、短期間で家賃年収何千万円に到達することもできます。でも、それで成功したとはいえないでしょう。


厳しい話ですが、その通りだと思います。

■ ○○式といったやり方をそのままマネしたってダメ


積算価値が販売価格より高くて有利なことは、融資がつくということだけ。それなのに、いまだに積算価値が高い物件をそれ以下で買えると良い物件であると勘違いしている人が多いのに驚きます。


銀行は自分たちで不動産を鑑定する力がないので、積算価値を基準に融資をしていますが、もともとは相続税をかけるためにお役所が決めた価値ですからね。


役所や銀行からみた価値でなく、「 実勢の価値 」を常に認識することはリスク管理として非常に重要です。○○式といったやり方をそのままマネしたってダメですよ。


確かに。フルローンで買ったのはいいけれど、その後が大変という投資家は多いですね。そのあたりは私も危惧しています。


実際に、セミリタイヤしたけれど、1年も経たずに再就職した人や、ブログやメルマガがある日突然ストップして、この業界から姿を消した人も少なくありません。どんな仕事も同じ。すべて人任せで、ラクをして、成果を出し続けられるはずがないんです。すごく当たり前のことなのに、それがわからない人は後で苦労すると思います。



○ 全4回のテーマ
第1回、【 家賃6千万円でセミリタイヤした俺たちの日常 】
第2回、【 シェアハウスの行方と競売、税金の話 】
第3回、【 怪しげなコンサルタントが多すぎる 】
最終回、【 年収が低いなら低いなりのやり方がある 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元さんのコラム
岡元さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

□ 経歴

2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

2009年10月
不動産収入が年間6,000万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

□ 所有物件

築35年RCマンション
1LDK×4戸、2K×8戸

築20年RCマンション
1R×10戸

築13年鉄骨マンション
2LDK×6戸、2DK×6戸

築5年木造アパート
1R×5戸、2DK×2戸

登記上築52年(実態は新築同様)
木造戸建  2LDK×1戸

区分所有マンション 2LDK×1戸

築古戸建て2戸

合計11棟45戸、駐車場12台、バイクガレージ26台
家賃年収約6,000万円

□ 著書

岡元さん本
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

■ 赤井誠さん

赤井さん

赤井さんのコラム
赤井さんのブログ

□ 経歴

196X年 横浜生まれ

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。知識ゼロからはじめて10棟65室の大家になる。年間家賃収入は約6,000万円。

2013年8月
27年間勤めた会社をセミリタイヤし、専業大家に。

□ 所有物件

2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸

2008年
横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×8戸

2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

2010年
横浜市アパート 利回り13%
1K×8戸

2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

2011年
横浜市マンション 利回り15% 
1K×10戸,1LDK×1戸

2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

2012年
杉並区区分マンション 利回り16%

2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台

2013年
横浜市戸建て 利回り14%
1LDK

合計10棟65戸、駐車場30台
家賃年収約6,000万円

□ 著書

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

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