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年収が低いなら低いなりのやり方がある〜赤井誠×岡元公夫対談(4)〜

大家対談/岡元公夫×赤井誠さん_画像


27年間勤めた会社を去年、セミリタイヤされたばかりの赤井誠さんと、5年前に銀行員を辞め、現在は大家兼コンサルタント業を行う岡元公夫さんの対談の最終回。「 ダメな人の共通点 」「 キャピタル狙いで物件を買うことのリスク 」「 家賃収入としあわせの関係 」など、数多くの投資家の相談を受けてきたお二人ならではの、成功へのヒントがたくさん詰まった対談となりました。


■ 年収が低いなら低いなりのやり方がある


不動産投資で成功する人は、どんな人だと思いますか?


できない理由を人のせいにしている人はダメでしょう。年収が低い、時間がないというのは言い訳ですよ。年収が低いなら低いなりのやり方があります。あの人はオレと違っていい会社に勤めているからできるんだと言っているような人は論外です。


そうはいっても、私や赤井さんはやはり、恵まれていたと思いますよ。会社も大手ですし、学校を出れば正社員として就職することができた時代ですから。


そうですね。ただ、どんな時代にも、自分で切り開いていく道はあるはずです。うちの会社でも、地方の大学の出身者が東大出のエリートよりも稼いでいる例はいくらでもありました。中学・高校時代はゲーム漬けで、大学では合コンばっかりしていた人が、あの人はいいよね、というのはおかしいですよ。


まあ、確かにそうですね。私も「 自分もバブル時代に不動産投資を始めていたら、一儲けできたのに 」なんていう人に会うと、「 あの頃、リゾートマンションを5,000万円で買って、50万円で売る派目になった人の苦労を君は知っているのか 」といいたくなります。


私は1960年代生まれですが、1980年に生まれても、去年生まれても、ちゃんとやれる自信があります。大切なのは時代じゃなくて、その人の生き方・考え方。それがわからない人は、どんな業界でも難しいのではないでしょうか。

■ 5年前に海外のプレビルド物件を買った人たちの今後


自分の頭を使おうとせず、簡単に稼ごうという考えではダメということですよね。


全部とは言いませんが、キャピタル狙いで海外不動産を物色している人たちには、そういう人が多い印象です。数年前に私の行ったセミナーでは、怪しい話に申し込みが殺到していましたよ。ひとまず全体の20%をローンで支払えばOKで、残りは完成後でいいという話だったので、安く見えたのかもしれません。


当時とは市況も変わりましたが、その人たちはどうなると思いますか?


そのマンションの周囲に、最先端の設備を入れた別のマンションが建てられていますから、当初想定していた価格では売れないでしょう。完成時のキャピタル狙いで買った人の中には、残りの80%を支払えずに投売りする人もいると思います。


業者の売り方も、当時とは変わってきましたよね。


確かに、完成時にキャピタルで儲かるという話はもうあまりしていませんね。インカムゲインも見込めるといっています。でも、現地の人から見ればかなり高価な物件ですから、本当に借りる人がいるのかはリスクがあると思います。自分がその国が好きで自己使用するなら、いいと思いますが。

■ 値上がりを見込んで投資することの危険性


私は海外の投資家の方と話をする機会が多いので、現地の情報は入って来やすい方だと思います。彼らの話によると、例えばマレーシアの物件で人気のあるものは、現地の華僑が一人でワンフロアやそれ以上を買っているんです。ということは、日本人向けに区分になって売られるのは出がらしの可能性もあります。


当然でしょうね。それに、私の参加したセミナーでは、「 こんなことしか説明しないの? 」というレベルの話しかしておらず、それで文句も出ないんです。何もわからない人たちが、いい話だけを信じて買っているわけですから、都内の新築のワンルーム投資と何が違うのかと思いましたよ。


わからないことに手を出すのは危険ですよね。実は最近、外国人投資家たちから、リニアモーターカーの駅ができる相模原や橋本の物件を欲しいといわれることが多いんです。でも、私は正直、あのエリアの発展は厳しいと思っているので、すすめないようにしています。


新幹線の新横浜駅ができるときも、地主たちがこぞってビルを建てました。でも、ふたを開けてみればそんなところにオフィスを設ける会社はなかった。だって、都心まですぐなんですから。こういう例を見ると、値上がりを見込んで投資することがいかに危ないかがわかります。

■ お金をかけて派手に遊ぶのをカッコいいとは思わない


大家になると、サラリーマンの頃より派手になる人も少なくありません。赤井さんは100万円する腕時計や、六本木ヒルズでの食事には興味はないんですか?


ないですね。海が好きなのでクルーザーがあれば楽しいなと思いますが、ハワイに行けば20ドルぐらいでヨットに乗せてもらえます。一流レストランの料理をFACEBOOKにアップしていいねをもらうより、一緒に牛丼を食べても喜んでくれる奥さんといる方が私にはハッピー。ただ、そういうことが好きな人を否定しようとは思いません。それぞれの価値観の中で生きていけばいいんじゃないですか?


昔から、そういう考え方ですか?


私は子供のころに父親が障がい者になり、裕福とはいえない家庭に育ったので、大きい家に住みたいとか、そういう気持ちはありました。でも、お金をかけて派手に遊ぶのをカッコいいとは思わなかったです。CMではありませんが、「 モノより思い出 」が大事。子供が5才のとき、休暇をとって30泊31日で山陽地方と九州地方をキャンプで旅したんです。25才になった息子が今でもそのことを覚えていると言っていて、感動しました。


いい話です。しあわせの基準が自分の中にあるか、周りからスゴイといわれることにあるかで、お金の使い方が違ってくるのかもしれませんね。


この間、フィリピンに行ったときにマッサージを頼んだら、2時間500円くらいで、若い女性が一生懸命やってくれました。その中の彼女の取り分を聞いたら、200円以下だというんです。それで、「 どうしてその仕事をしているのか 」と聞いたら、「 ノーチョイス 」。つまり、他に選択肢なんてないというんですよ。


彼女たちに比べたら、日本人は恵まれていますよね。


貧しい国の人たちから見たら、私たちはものすごいお金持ちで、幸せな人に見えるはずです。それなのに、ストレスを抱えて、忙しい忙しいって生きている日本人ってなんなんだろうと思いました。

■ すごい家賃収入があるのに、グチばかり言っている人


私もそれはよく考えます。すごい家賃収入があるのに、夫婦仲が悪かったり、グチばかり言っている人もいます。自分にとっての幸せってなんだろう、と考えて、そうなるために行動することは資産とかに関係なく、大切なことですよね。


私は好きなDIYを楽しみたくて、不動産投資を始めました。それで利益が出て、家族が楽しく暮らせればいうことはありません。妻は「 もうこれ以上のお金はいらない 」と言っていますし、規模の拡大が第一ではないので、今は借金を減らす方向です。自己資本率は半分ですが、まだ安心できないと思っています。


赤井さんは大胆に見えて、非常に堅実なんですね。不動産投資は色々な意味で人生にインパクトを与えるものだからこそ、「 何のためにやるのか 」という基本を忘れてはいけませんね。


あとは人のことを気にしすぎないことですね。自分が楽しく大家業ができて、入居者さんに喜んでもらって、たまに気の合う仲間と楽しく泡会ができれば十分ですよ。岡元さんとも、もう数えきれないくらい飲みましたよね。これからもよろしくお願いします。


こちらこそ。赤井さん、これからも皆の「 親分 」として、私たちを引っ張っていってくださいね( 笑 )



赤井誠さんと岡元公夫さんの対談は、今回が最終回です。来月の大家対談にも、人気投資家のお二人が登場します。お楽しみに。

○ 全4回のテーマ
第1回、【 家賃6千万円でセミリタイヤした俺たちの日常 】
第2回、【 シェアハウスの行方と競売、税金の話 】
第3回、【 怪しげなコンサルタントが多すぎる 】
最終回、【 年収が低いなら低いなりのやり方がある 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元さんのコラム
岡元さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

□ 経歴

2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

2009年10月
不動産収入が年間6,000万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

□ 所有物件

築35年RCマンション
1LDK×4戸、2K×8戸

築20年RCマンション
1R×10戸

築13年鉄骨マンション
2LDK×6戸、2DK×6戸

築5年木造アパート
1R×5戸、2DK×2戸

登記上築52年(実態は新築同様)
木造戸建  2LDK×1戸

区分所有マンション 2LDK×1戸

築古戸建て2戸

合計11棟45戸、駐車場12台、バイクガレージ26台
家賃年収約6,000万円

□ 著書

岡元さん本
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

■ 赤井誠さん

赤井さん

赤井さんのコラム
赤井さんのブログ

□ 経歴

196X年 横浜生まれ

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。知識ゼロからはじめて10棟65室の大家になる。年間家賃収入は約6,000万円。

2013年8月
27年間勤めた会社をセミリタイヤし、専業大家に。

□ 所有物件

2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸

2008年
横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×8戸

2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

2010年
横浜市アパート 利回り13%
1K×8戸

2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

2011年
横浜市マンション 利回り15% 
1K×10戸,1LDK×1戸

2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

2012年
杉並区区分マンション 利回り16%

2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台

2013年
横浜市戸建て 利回り14%
1LDK

合計10棟65戸、駐車場30台
家賃年収約6,000万円

□ 著書

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

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