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大家界のマザーテレサの楽しみは弟子と行く「変態ツアー」【新春対談】

大家対談/四戸きみ子×加藤ひろゆきさん_画像


昨日の第一回に続き、加藤ひろゆきさんと四戸きみ子さんの対談をお送りします。「 大家界のマザーテレサ 」と呼ばれている四戸さんはなぜ、そのようなニックネームを付けられたのか? お弟子さんたちと行く「 変態ツアー 」の中味とは? その他、リフォームや融資に関する考え方や、満室経営のコツについてもうかがいました。




■ 大型マンションの近くの物件は埋まりやすい


2棟目以降の物件について教えて下さい。1棟目でアパートを買って以降、ずっとアパートを買われているんですよね。


そうです。物件を探すときの基準は、ファミリータイプの中古アパートで、利回り15%以上。好きなのは、土地が広くて道路側が駐車場になっている物件です。規模は6戸以上を選んでいます。2戸でも4戸でもやることは同じなので、そこそこの規模で効率よく収入を増やしたいという考えです。


札幌はプレイヤーが多いですし、アパートを買うには競争が激しいのでは? ワタクシは戸建てや更地が好きですが、それは買うときの競争が激しくないという理由もあるんです。


確かに、競争は激しいですね。値段も上がってきているので、少しエリアを広げて、千歳と恵庭にも2LDK×6戸のアパートを買いました。利回りは両方とも16%くらいです。「 遠いけど、大丈夫? 」なんてきかれることがありますが、遠くないですよ。千歳も恵庭も車でビュンと走っていって、リフォームしています。


なるほど。四戸さんはフットワークが軽いのがすごいですよ。ワタクシも最初の頃、遠方に物件を持っていましたが、徐々にエリアを狭めて、今は近所の物件を買っています。でも、回っているものは売らなくてもよかったと思うこともあります。売ったからといって、次にいい物件が買えるとも限らないですから。ところで、立地で気にしているところはありますか?


大きなマンションの近くにあるアパートはいいですね。大型マンションはそもそも利便性のいい場所にしか建たないし、マンションに住んでいる人が、自分の子どもや孫を呼び寄せるので、近くの物件は埋まりやすいんです。8室中4室が空室のアパートを買ったときも、近くにマンションができた途端に次々と埋まりました。


四戸さんの物件は入居率が高いですよね。築古アパートにもかかわらず、満室経営できる秘訣はなんでしょうか。


答えはシンプルで、3万円の部屋なら、4万円の部屋を作る。4万円の部屋なら、5万円の部屋を作るんです。私はリフォームの際は、キッチン等の設備も変えますし、建物全体にも手を入れます。最初の頃は、買ってすぐに1年分の家賃相当をかけて外壁と屋根を直していました。その方が建物のもちも、見栄えもよくなるからです。



住む人が、「 この値段でこの部屋なら安い 」と思ってくれれば決まるし、出ていきません。中には、購入当初2、5万円だったのに、今は3、8万円という部屋もあります。ただ、そんなに高い家賃はつけません。何人か見て決めてくれて、満室が続くくらいが丁度いいと思っています。


■ 借金はがんばれば返せる金額だけ


10棟というと、全部あわせるとかなりの金額ですよね。借金に抵抗はなかったですか?


10棟のうち、半分が現金買いで、それ以外は日本政策金融公庫とO信金さんでローンを組んでいます。融資を受けた金額は全部で7,400万円です。ただ、日本政策金融公庫の借入れは返済期間が短かったので、今はO信金さんに借り換えをして、1本にまとめています。


O信金さんというのは、不動産投資への融資に積極的な信用金庫ですよね。築古の木造アパートでも長く借りられると聞きました。どなたかの紹介ですか?


そうです。O信金さんとお付き合いのある大家さんに紹介してもらいました。自分でも金融機関をまわっていたのですが、やはり、紹介があると話が早いです。O信金さんに借り替えられたおかげで、返済期間が20年になり、返済比率がグンと下がりました。これでラクになりましたよ。

私の物件の中では、2011年に買った札幌市内の3,680万円のアパートが一番大きいんですが、金額だけ見ると、このアパートの家賃収入だけで毎月の返済分の全てを賄えます。中には、主婦が借金までしなくても、という意見もあると思いますが、私は「 欲しいなら買うべき 」だという考えです。もちろん、変な物件を買ってはいけませんが。


四戸さん、なかなか攻めますね。アグレッシブです。公庫は田舎でも借りやすいのでいいですよね。ワタクシも少し、借りています。




私は公庫さんから、2棟まとめて融資を受けたことがあります。1つ借りたら、次の借入れまで1年はあけなければダメとかいう人がいますが、担当者次第なので、最初から諦めない方がいいですね。あと、借金で心がけているのは、「 がんばれば返せるくらいの金額に納める 」ということ。そうすれば、枕を高くして眠れます。


■ ニックネームは大家界のマザーテレサ


四戸さんは、「 大家界のマザーテレサ 」と呼ばれているそうですね。不動産投資を勉強したいという人に、物件の買い方を教えて、いい物件を紹介してあげて、リフォームを見てあげて、入居付けまで面倒をみるんですから、本当に女神様ですよ。


ははは。確かに、たくさんの若い方のお手伝いをしています。「 この物件、買ってもいいと思いますか? 」とメールをもらったときは、一緒に現地に行きますし、買えた場合には契約や決済までついていくこともあります。若い人の面倒を見てあげるのが好きなんです。

教えるときに気をつけているのは、「 やってあげない 」ということ。特にリフォームは自分でやりたくなるので、グッと我慢しています( 笑 )。皆さん、加藤さんのセミナーで知り合った方ですよ。去年の忘年会にも、40人近い方が集まってくれました。




すごい人気ですね。それにしても、なんだか、申し訳ありませんね。ワタクシのセミナーからどんどん人を送り込んでしまって( 笑 )。お弟子さんの物件を手伝いに、旭川や岩見沢まで行くこともあるそうですね。


はい。みんな、若くてお金がないから、安い物件を求めてどんどん範囲が広がっています( 笑 )。今年の秋は旭川に随分と通いました。でも、札幌から車で3時間くらいなので、日帰りできますし、若い人とワイワイ言ってリフォームするのは楽しいですね。

いつも、誰かが物件を買ったり、空室ができたりすると、みんなで集まって直すんですが、サラリーマンの方も、土日や夜遅い時間に来てくれますよ。見ていると、よく動いている人が不動産投資でも成功しています。中には、セミリタイアした人や、もうすぐセミリタイアという人もいます。ここだけの話、みんなイケメンなので、教えがいがあるんです( 笑 )。




四戸さんも、なかなかの遊び人ですね( 笑 )。ところで、聞いた話ですが、四戸さんはどんなに手伝ってあげても、お金は一円も受け取らないそうですね。今日も、ワタクシの事務所にお菓子やジュースをたくさん差し入れてくれて、本当にありがとうございます。


いえいえ、お金をもらわないのは、当然ですよ。私は好きで面倒を見ているんですから。よく、仲間が集まって、誰かの物件を見に行くんですが、そのイベントを「 変態ツアー 」と読んで、皆で笑っているんです。DIY好きの変わった人が集まって、リフォームやらお金儲けの話をするの。面白いでしょ( 笑 )。


八戸さんのお弟子さんたちは幸せですね。ところで、読者の方へのお年玉として、四戸さんが使ってよかったリフォームの部材を教えてください。


1位は、ハピオカラーというメーカーの「 琥珀色 」のペンキです。汚れた木の上に塗るとすごくキレイになるんですが、色ムラが出にくいので、失敗しても目立ちません。



2位は粉末のワイドマジックリン。水に溶いて、雑巾につけて拭くと、油汚れもクロスの汚れもキレイに落ちます。3位は発泡塩ビでできたプラ板。お風呂の壁もキッチンの壁も、穴の開いたところも全部、キレイに直ります。火の当たらないところなら、どこでも使えますよ。




編集後記
リフォームやお弟子さんの話を本当に楽しそうに語ってくれる四戸さん。「 大家にならなければ、何をしていましたか? 」と聞くと、「 普通のオバチャンです。今とは違い、お金の不安も感じていたと思います。本当にアパートを買ってよかった 」とおっしゃっていました。四戸さんにとって、大家業は遅れてきた天職なのですね。対談は明日も続きます。お楽しみに。


○ 全3回のテーマ
第1回【 地方のパート主婦が家賃3300万円の大家になれた理由 】
第2回【 大家界のマザーテレサの楽しみは弟子たちと行く「 変態ツアー 」 】
最終回【 買えていない人に足りないのは「 強い気持ち 」 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 四戸きみ子(しのへきみこ)さん

八戸さん

四戸きみ子さんのブログ

□1952年
北海道斜里町生まれ。
高校卒業後、札幌で就職・結婚。

子育てのかたわら、一日に複数の仕事をかけもちし、貯金を増やす。
器用で何でもこなすが大成もせず、近所のおばさんに「器用貧乏」と言われる。

□2007年
加藤ひろゆきさんの『ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営』を読み、衝撃を受ける。

□12月
1棟目のアパートを購入
2DK×4戸(1,030万円)

□2008年5月
2棟目のアパートを購入
2LDK×3戸+1LDK×3戸(3,000万円)

□10月
3棟目のアパート購入
2LDK×4戸+1LDK×4戸(1,550万円)

□2009年2月
4棟目のアパートを購入
2LDK×10戸(1,630万円)

□2010年10月
5棟目、6棟目のアパートを購入
2LDK×6戸(1,630万円)
2LDK×6戸(1,600万円)

□2011年7月
7棟目のアパートを購入 2LDK×8戸(3,680万円)

□2013年8月
8棟目のアパートを購入
2LDK×8戸(3,200万円)

□12月
9棟目のアパートを購入
2LDK×6戸(1,600万円)

□2014年8月
10棟目のアパートを購入
2LDK×6戸(1,350万円)

□2016年現在
10棟68室を所有
家賃年収約3,300万円

弱点だった「器用貧乏」を生かせる大家の仕事に出会えてよかったと実感する毎日。

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に
  • 「ベンツは20万円で買え!」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「300万円で大家になって 地方でブラブラ暮らす法」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「借金ナシではじめる 激安アパート経営」
  • (ぱる出版)
  • 「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」
  • (ぱる出版)
  • 「田舎で大家になってシンプルに暮らす101の方法」
  • (ぱる出版)
  • 「知られざる坂井三郎」
  • 一部寄稿(学研)

    ・メールアドレス
    cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
    ・楽天ブログ
    http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
    ・HP
    http://cf101.chu.jp/

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