• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

15,134アクセス

CF1千万円を低リスクで築く物件の買い方

大家対談/レッド吉田×赤井誠さん_画像


赤井誠さんとレッド吉田さんの対談の第1回目。2011年に都内に建てたアパートを去年、売却したレッドさん。借入額が激減し、手元資金も増えたことから、次の物件を物色中ですが、なかなかコレというものに出会えません。そんなレッドさんに、「 キャッシュフロー1,000万円が入る体制を低リスクで築く 」ために赤井さんが提案したのはどんな手法なのか? 具体的かつ実践的な内容に注目です。


■ 1棟目を売却して、次に何を買えばいいか迷っています


赤井さんとは、健美家のパーティでお会いすることはあっても、きちんとお話するのは初めてですよね。今日はよろしくお願いします。それにしても赤井さん、真っ黒ですね。


ああ、昨日ハワイから帰ってきたばかりなんですよ。




いいな〜。成功者のにおいがプンプンしますけど、今、家賃収入はどれくらいあるんですか?


8,000万円くらいですね。まあ、急に増えたのではなく、12年前に始めてコツコツ増やしてきた結果です。ところでレッドさん、1棟目のアパートを売却されたんですね。今後の作戦はあるんですか?


そうなんです。東京都内の城南地区に、4年前に建てたアパートを去年、売却しました。色々なところで売り時だと聞いたので、売りに出してみたところ、いい方に買っていただけました。

ここだけの話ですけど、アパートってやり方を間違わなければ、手堅く儲けられるなっていうのが僕の感想です。それで、1棟目のアパートを売却したのと、2棟目のリフォームのキャッシュフローで少しお金ができたので、これをどう使えばいいか、今考え中なんです。



レッドさんは、物件に通ってDIYをしたり、自分で営業に回ったりはしないタイプの大家さんですよね。


そうですね。そのあたりのことは管理会社さんにお任せしてきましたし、これからもそうなると思います。


なるほど。いつまでにいくらほしいとか、具体的な目標の金額はありますか?


うーん、いくらとは決めていなくて、多ければ多いほどいいです!


そうですか。でも、その前に、何があっても家賃で1,000万円くらい確実に入る体制を作るといいですよ。サラリーマンもそうですけど、お金のために働くという意識がなくなると、本業でも冒険できるようになります。


よし! まずはそこを目指します。そのためには、何から始めたらいいですかね〜。

■ 3〜4年でキャッシュフローが1,000万円になる買い方


1,000万円単位のお金があるなら、ある程度のレバレッジをかけて、1億円くらいの新築アパートを利回り8%くらいで買うのがいいと思います。頭金は2割あるといいですね。1億の物件で頭金を2割入れれば、返済比率は5割以下になります。経験上、残債利回りが10%あると無理のない感じで運営できます。

その規模だと年間400万円くらい残るので、2年で800万円。ここに200万円を足して、また物件を買い増せば、その次の年からは年間800万円貯まります。このやり方で物件を増やせば、3〜4年でキャッシュフローは1,000万円になりますよ。




そうやってシミュレーションすると、1,000万円のキャッシュフローがすごく現実的に感じます。やっぱり、ある程度の頭金を入れることは大切なんですか?



本の影響なのか、フルローンにこだわる人が多いですが、借り入れが多ければ当然、返済比率が上がります。中には見ていて心配な人も多いですね。


そう考えると、いきなり大きな金額をフルローンで借りるというのはけっこうなリスクがありますね。


手元に余裕資金があるなら、また話は別ですが、貯金がなくて全額借金というのはリスキーです。大きな修繕が発生すれば、数百万単位でお金が出て行くこともあります。無理をして買って、今の生活がきつくなったら本末転倒ですよ。例えば、父親が不動産投資で失敗してしまって、子供たちが塾にも行けないというのは、絶対に避けたいですよね。


避けたいです。うちは子供が5人いて、末っ子は5才。まだまだお金がかかりますから。それにしても、末っ子が0才のときに一棟目の土地を買ったので、もう不動産投資を始めて5年になるのか〜。ここまで無事に来れてよかったです。


子供の成長って早いですよね。うちは息子たちが小学生のときに週に二日、野球の応援に行っていたんですが、今思えばそれも一時でした。仕事も不動産も時間をかけようと思えばいくらでもかけられますが、今はお子さんたちとの時間を大事にした方がいいですよ。


肝に銘じます。赤井さんのお子さんはおいくつですか?


男の子が2人で、二人とも成人しています。この間、息子が「 昔キャンプに行ったのがいい思い出なんだよね 」とポロッと言ったことがあって、「 一生懸命やってよかったな 」と思いました。僕にとって一番大事なところはそこ。その大切なものを脅かすくらいなら、不動産投資をやる意味がないですよ。


確かにそうですよね。

■ バランスがいいのは「 一等地のちょっと外れ 」に新築を建てる手法


ただ、不動産投資は株等に比べて税金が高いし、効率を考えると、ある程度レバレッジを利かせることは重要です。そういう意味でも、まとまったお金ができたら、5倍くらいのレバレッジをかけて、一等地のちょっと外くらいの場所に新築を持つのがバランスがいいですよ。渋谷まで少し時間がかかる急行の止まらない田園都市線の駅なんて、ねらい目ですね。


地方から来て、次は東京のちょっと外れを攻めて、最後に一等地なんですね。僕は反対から始めた珍しいパターンですね( 笑 )。


そうかもしれません( 笑 )。僕もいずれは、東京の城南エリアに物件を持ちたいと思っています。でも、まず横浜から買っているのは、多摩川を渡ると路線価がドカンと下がるから。でも、家賃はそれほど下がらない。その歪みがポイントです。


僕は最初に一等地のアパートをフルローンで買ったので、返済比率が高くなって、きついときもありました。城南地区の新築なんて、お金もち向けの投資法なのに、初心者がフルローンでやるのは無謀だったかもしれません・・・。

でも、1棟目から自分で物件を建てるという貴重な経験ができましたし、金融機関やお世話になった方々には本当に感謝しています。幸い、マイナスにならずに売却できましたが、それも立地の良さが大きかったのかなと思っています。





そうですよ。一等地は埋まりやすいし、土地の価格が下がりにくいという強みがあります。ただ、一等地の物件は持っている間にお金が残りにくいから、次に進めなくなってしまうんです。買い続けるには、順番を間違えてはいけません

僕は今、家賃収入が8,000万円以上あって、4,000万円〜5,000万円は残ります。もう子供が独立したのになぜ、お金を貯めるかというと、無理なく一等地の物件を買えるようになるためです。ある程度、手残りがあって、もう増やさなくてもいいというフェーズに入ったら、そちらに進むつもりです。

■ 全員が渋谷区や世田谷区に住めるわけじゃない


そうかあ。僕はいったん仕切り直して、余裕ができたらまた挑戦したいですね。少し話は変わりますが、僕は最初の物件も2棟目のシェアハウスも、立地と管理会社さんのおかげで入居付けには苦労しませんでした。一等地から外れるとなると、満室経営ができるかなという心配があるんですが。


やり方次第です。全員が渋谷区や世田谷区に住めるわけじゃない。一等地じゃなくても、そこに住みたい人は必ずいます。ただ、神奈川の場合、広いので場所を間違えるとマズイ。横浜では東京寄りの東側の方が安全だと思います。東横線沿線や、品川から横浜くらいの京浜線も家賃が高いですよ。


駅からの距離はどうですか?


息子たちを見ていると、10分も歩きませんから、10分以内は絶対ですね。そのあたりはけっこうシビアに見ています。中古のアパートやマンションは厳しいですが、戸建てや土地なら今でもぼちぼち見つかりますよ。


編集後記
1棟目に建てたアパートを売却し、次のステップに進もうとするレッドさん。家賃年収8,000万円、海外旅行行き放題、そして家庭円満の赤井さんの生き方とアドバイスに、大いに刺激を受けたようです。次回は赤井さんが様々な経験を通して得た教訓などをおききします。お楽しみに。


○ 全4回のテーマ
第1回【 低リスクでCF1,000万円を作る物件の買い方 】
第2回【 12年の大家歴で一番大変だったのはどんな物件? 】
第3回【 中古が高い今、面白いのは新築とボロ物件の再生 】
最終回【 利回り25%の駐車場より利回り8%の新築アパート 】


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ レッド吉田さん

レッド吉田

レッド吉田さんのブログ
レッド吉田の子育てパラダイス!

レッド吉田の大好き!メジャーリーグベースボール

1965年生まれ 京都府出身
お笑いコンビTIMのツッコミ担当。
5人の子供の父親。


□ 経歴

2010年12月
世田谷区内の駅徒歩5分の場所に54坪の土地を購入

2011年秋
8戸のロフトつきアパートが完成

2013年
世田谷区内に借地、再建築不可のボロ戸建てを購入
女性専用シェアハウスとして再生する

2015年
2011年に建てたアパートを売却

2016年
次にどんな物件を買えばいいのか思案中・・・

■ 赤井誠さん(あかいまこと)

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
10棟65室、駐車場30台の大家

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。
2013年に退社し専業大家となる。

□ 所有物件一覧

2005年
福岡市アパート
1DK×10戸
2008年売却済み

2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

2008年
横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×8戸

2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

2010年
横浜市アパート 利回り13%
1K×8戸

2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

2011年
横浜市マンション 利回り15% 
1K×10戸,1LDK×1戸

2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

2012年
杉並区区分マンション 利回り16%

2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台

2013年
横浜市戸建て 利回り14%
1LDK

2015年
10棟65室(常に変動アリ)

家賃年収約8,000万円。手残りは4,000万円〜5,000万円

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


□ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

ページの
トップへ