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12年の大家歴で一番大変だった物件は?

大家対談/レッド吉田×赤井誠さん_画像


赤井誠さんとレッド吉田さんの対談の第2回目。家賃年収8,000万円の赤井さんの投資手法に興味津々のレッドさん。不動産投資を始めたときの資金は? なぜ地方物件を全て売却したのか? 3棟目から規模を拡大したのはどうして? これまでに一番大変だった物件は? など、様々な疑問をぶつけました。


■ 最初の資本は200万円。区分マンションが買えずアパートへ転向


赤井さんは、いつから不動産投資を始めたんですか?


2005年です。『 ビッグトゥモロー 』という雑誌で区分マンション投資の記事を読んで、次の日には不動産屋を尋ねていました。その頃はマイホームなどにお金を使ったあとだったので、手持ちの資金は200万円。それで、関東の区分マンションを探したのですが、なぜか売り止めが続いたりして、結局、地方の中古アパートを買いました。


最初から、今のような関東の大きな物件をやられていたわけではないんですね。


そうなんです。僕はDIYが大好きで、不動産投資も趣味のDIYを生かしながらお金が増えれば嬉しいな、くらいの気持ちでした。会社もやめるつもりはまったくなかった。でも、性格的にやると決めたらとことんやる方ですし、やり始めたら面白くて、この規模まできました。


最初はどんな物件を買われたんですか?


2005年に福岡、2006年に仙台の中古アパートを買いました。価格は両方とも2300万円で、利回りは17%と15%です。でも、もう売却したので、今は地方には持っていません。3棟目に1億6,000万円の横浜の中古RCマンションを買って、それ以来、関東ばかりです。




今ではありえない利回りですね。そう考えると、いつから始めるかってすごく重要ですよね。僕も5年前に始めたときは緊張しましたが、今思えば悪くないタイミングだったのかもしれません。


確かに、いつ始めるかは重要です。でも、そこは運の要素も大きいじゃないですか。だから、「 いつ始めても、失敗しないやり方 」を選ぶことが大事ですよね。コツコツと続けていれば、市況が変わってドカンと増やせるチャンスがきます。


ああ、僕もドカンと増やしたいなあ。ところで赤井さんは、最初の頃は地方の高利回り物件を買って、お金を貯めながら、だんだんと都会に向かったわけですね。3棟目は急に金額が大きくなっていますが、何か理由があるんですか?


1棟目と2棟目で、不動産投資のやり方がわかり、資金もできたので、本格的にやってみたくなったんです。この物件はRC造で、利回りは11%。融資が30年引けたので、キャッシュフローがかなり出ました。それで、2〜3年間はキャッシュをひたすら貯めて、4棟目以降の資金にしました。


アパートで作ったお金で、次のアパートを買ったんですね。入った家賃を使わずに、ひたすら貯めたというところが大事なんでしょうね。僕も家賃には手をつけないで、貯金しています。


不動産を持つと、余計なものを買わずに物件にお金を回したいと思うようになりませんか? 500万円の車を買うなら500万円のアパートを買ってその家賃6万円を使った方がいいというか。ただ、僕はその6万円も貯めちゃうタイプなんですよ。それで、数年で一気に資産を増やせました。

■ 地方から撤退したのは「 地元の投資家 」が優秀だったから


はー。それで、元手200万円から始めて、今は毎年8,000万円ですか。すごいなあ。これまでたくさん物件を買われたと思います。中でも、この物件は大変だったというものはありましたか?


最初に買った福岡の中古アパートですね。1DK×10戸のシングル向けでしたが、広告料を3カ月出して埋めても、6カ月で出ちゃうから残らない。当時は週末にリフォームやら営業やらで、しょっちゅう福岡まで通っていました。手残りがほとんどないのに、給湯器が続けて故障したときは冷や汗をかきました。

逆に、仙台はいい管理会社に恵まれて、すぐに満室になりました。初期費用を下げた「 5万円パック 」がききましたね。当時はPOPを貼ったり、DIYリフォームをしたりする大家が珍しかったので、「 オーナーが変わって物件がステキになった 」と女性入居者に言われて、喜んだこともあります。


そういう言葉って、張り合いが出ますよね。それにしても、大変だった福岡を売ったのはわかりますが、うまくいっていた仙台の物件を売ったのはどうしてですか?


ブログを通じて地方の大家さんと会うようになり、優秀な方が多いな〜と。やる気なら負けない自信はありましたが、それだけで地元の人に勝つのはラクではないと思ったんです。次第に、「 年間400万円の家賃のために、何回も通うのは効率が悪い 」と考えるようになりました。遠隔地でうまくいっている人もいますが、僕の場合は続かなかったですね。


特に赤井さんは当時、サラリーマンと兼業でしたから、時間を作るのは大変だったんじゃないですか?




40代のときは体力がありましたし、不動産そのものが面白かったので、そんなに大変という記憶はないんです。ただ、時間が惜しかったので、家での晩酌やテレビをだらだら見ることはやめて、その代わりに物件を検索したり、ブログを書いたりする時間にあてました。


さすがですね。でも、わかる気がします。物件を探すのって楽しいですよね。我が家では妻も僕以上に熱心にネットを見たりしています。

■ 芸人が大ブレイクするのは宝くじに当たるようなもの


レッドさんは、本業の方はどうですか? 芸能人の方はいきなり旬が来て1億円入ったりするでしょう。それは僕らにはないものだから、すごいですよね。


ありがたいことに、仕事の方は順調ですが、来年の保証がないので、常に不安はあります。自慢じゃないですけど、一度も大ブレイクしてないですし( 笑 )。


いやいや、大ブレイクしてすぐに消える人より、ずっと出続けているレッドさんの方がすごいと思います。


ブレイクって、計算じゃできなくて、ある意味、宝くじに当たるようなものなんですよ。僕は今、22年目なんですが、あと10年芸能界にいられれば、勝ちなのかなと思っています。




もう勝ちでしょう。本業はやめないんですよね?


はい。不動産投資でうまくいっても、今の仕事はずっと続けていくつもりです。仕事はすごく楽しいので、それは恵まれているなあと思います。


レッドさんは、自分の名前を入居者募集に使ったりしないんですか?


ないですね〜。僕はシェアハウスにも1回も行ったことはないんです。すべて管理会社さんに任せているので。


せっかく有名人なんだから、それをウリにしたら少し高くても人が集まると思うな〜。


うーん、すべての人がいいと思ってはくれないと思うんですよ。不動産というと、いまだにバブル時代に損失を出した千昌男さんのイメージがあって、怪しく感じる人もいるみたいです。それで、何か問題が起きて、ワイドショーが来たりしたら、色々な人に迷惑がかかりってしまいますから。諸刃の剣というか・・・。


確かに、うまくいっている人の足を引っ張る人って必ずいますからね。僕も昔は色々なことをオープンにしていましたが、段々と書けることが減ってきました。でも、なんだかもったいないな〜。それがレッドさんの付加価値だと思うから、名前を使えば、利回りが1%くらい上がるんじゃないですか?


え? そうですか!? 僕も将来的には、芸人が集まるシェアハウスとか、自分ならではの物件は造りたいと思っているんです。ただ、若手芸人って貧乏だから、すぐに滞納されてしまいそうです( 笑 )。

編集後記
「 いつ不動産投資を始めるかは、運もある。だからこそ、いつ始めても失敗しないやり方を選ぶことが大事 」という赤井さんの言葉に成功者の真髄を感じました。次回は、「 今の市況で失敗しにくい投資 」についてお話いただきます。お楽しみに。


○ 全4回のテーマ
第1回【 低リスクでCF1,000万円を作る物件の買い方 】
第2回【 12年の大家歴で一番大変だったのはどんな物件? 】
第3回【 中古が高い今、面白いのは新築とボロ物件の再生 】
最終回【 利回り25%の駐車場より利回り8%の新築アパート 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ レッド吉田さん

レッド吉田

レッド吉田さんのブログ
レッド吉田の子育てパラダイス!

レッド吉田の大好き!メジャーリーグベースボール

1965年生まれ 京都府出身
お笑いコンビTIMのツッコミ担当。
5人の子供の父親。


□ 経歴

2010年12月
世田谷区内の駅徒歩5分の場所に54坪の土地を購入

2011年秋
8戸のロフトつきアパートが完成

2013年
世田谷区内に借地、再建築不可のボロ戸建てを購入
女性専用シェアハウスとして再生する

2015年
2011年に建てたアパートを売却

2016年
次にどんな物件を買えばいいのか思案中・・・

■ 赤井誠さん(あかいまこと)

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
10棟65室、駐車場30台の大家

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。
2013年に退社し専業大家となる。

□ 所有物件一覧

2005年
福岡市アパート
1DK×10戸
2008年売却済み

2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

2008年
横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×8戸

2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

2010年
横浜市アパート 利回り13%
1K×8戸

2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

2011年
横浜市マンション 利回り15% 
1K×10戸,1LDK×1戸

2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

2012年
杉並区区分マンション 利回り16%

2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台

2013年
横浜市戸建て 利回り14%
1LDK

2015年
10棟65室(常に変動アリ)

家賃年収約8,000万円。手残りは4,000万円〜5,000万円

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


□ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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