• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

12,276アクセス

中古が高い今、面白いのは新築とボロ物件の再生

大家対談/レッド吉田×赤井誠さん_画像


赤井誠さんとレッド吉田さんの対談の第3回目。中古物件の価格が上がっている中で狙い目なのはどんな物件? シェアハウス運営で工夫していること、プロパンガスを使わない本当の理由など、それぞれの経験を踏まえた本音トークが続きます・・・。


■ 利回り25%で勝手に回っている仏のようなシェアハウス


赤井さん、最近は新築ばかりやられていますよね。それはどうしてですか?


中古の価格が上がってきたので、それなら少し利回りは下がるけど新築を建てた方がいいと思ったんです。建ててみるとすぐに埋まるし、管理もラクなので、だんだんと新築が増えました。ただ、新築も値上がりしてきたので、利回りの出るボロいものも買っています。

例えば、520万円で買った築50年の物件は、1,200万円で直して、利回り20%。神奈川県鶴見の古いアパートも、工事にお金がかかりましたが、最終利回りが17%くらいあります。手間はかかりますが、そういうものも面白いですよ。


なるほど。ボロい物件を見て、ものになるかならないかは、どこで見分けるんですか?


一番は立地。あとは、構造がしっかりしているか。築50年の家は入るとかゆくなるような状態でしたが、造りが丈夫で形もよかった。もともとは上下40平米ずつの2世帯で入口が真ん中にあるタイプでしたが、20平米でバストイレ別の家賃相場が「 6・5万円 」だというので、真ん中で分けて1K×4戸にしました。

謄本を見たら「 共同住宅 」になっていたのもプラスでしたね。構造は変えられないので、それ以外の変わる部分をどう活用するかがポイントです。この物件も外壁にサイディングを貼って、屋根をガルバニウムで補修したら見違えました。僕はあれこれと考えるのが好きなので、こういうのはまったく苦になりません。



そういえば、レッドさんもリフォームした物件を持っていますよね?


2棟目のシェアハウスですね。この物件は借地&再建築不可だったので都内の城南地区にもかかわらず、1,000万円で買えました。購入後に1,000万円かけてリフォームして、今は14%くらいで回っています。もとは大きめの戸建てで今、6人の女性が住んでいます。最初に現金で買って、リフォーム代を政策金融公庫から借りました。


その場所で14%ならいいですね。僕も地元でシェアハウスをやっていますよ。1,000万円で買った土地に古家が乗っていて、廊下から居室に入れる間取りだったので、6部屋のシェアハウスとして再生したんです。リフォームは自分で直したので、70万円ですみました。

このシェアハウスは女子限定で、男性で入っていいのはオーナーの僕だけ( 笑 )。派遣のOLさん、お弁当屋の店員さん、劇団員さん、外国人の方など、様々な職業の入居者がいます。あと、うちは共有部分はキッチンと食卓と水周りだけで、リビングはありません。交流が多いとトラブルになりやすいときいて、あえてそうしています。


なるほど。シェアハウスに住む人がみんな交流好きかというと、そんなことないですよね。家賃を抑えるために住んでいる人もいるでしょうし。


そうなんですよ。テレビは各部屋にありますし、入居者どうしが顔を合わせる機会は少ないと思います。この物件の家賃収入は月30万円で年間360万円。管理費の2割を引いても、手残りベースで利回りが25%あります。勝手に回っている仏( ほとけ )のような物件です。

■ ピークを過ぎた( ? )シェアハウスの活用法


いいですね〜。僕もシェアハウスをやってみたら、普通にやるよりも儲かるとわかったので、同じようなものをまたやるのもいいかなと思っているんです。


少し手間がかかってもいいなら、そういう手法もアリだと思いますよ。あと今、高収益の手法というと他には民泊向けの物件があります。そろそろ法的な面もクリアされそうなので、検討するのもいいかもしれません。ただ、いざ始めようとしても、融資がネックになるでしょう。銀行は保守的ですから。


わかります。僕は京都出身で、地元の友人が不動産会社の社長なんです。その彼がゲストハウスを運営していて、あと4−5年はいけるからお前もやったらどうだ、と土地を紹介されたんですよ。正々堂々とやりたいので、銀行に正直に言ったところ、融資NGでした。

一棟目を最初に借りたスルガさんにも相談したんですが、まったくダメ。2年で借り換えをしたので敵対視されてしまったのかもしれません。もう一生、スルガさんからは借りられないのかなあ・・・( 涙 )。



いやいや、相手も商売ですから、いい物件を持っていけばまた貸してくれると思いますよ。


そうですかねえ。ところで、シェアハウスのブームのピークは去ったような話も聞きます。まだイケると思いますか?




場所次第だと思います。あと、先ほどの話とかぶりますが、民泊が法律的にOKになったら、シェアハウスをゲストハウスに転用すると面白くなりそうです。以前、ホテルを予約せずに海外に行って、Airbnbの部屋に次から次へと泊まってみたんです。色々なホストがいて、中にはかなり利益を上げていそうなお宅もありました。

■ アパートは「 入居者からお金を吸い上げるマシーン 」ではない


ところで、レッドさんは、自宅のローンはあと何年ですか? 今、都内の戸建ては価格が上がっているので、残債が少なければ、それを売ってお金を作るのも一つの方法ですよ。


あと6年で完済です。でも、ずっとこの家に住みたいんですよ。道路の突き当たりで近所の車しか入ってこないし、場所も気に入っているんです。


じゃあ、そのまま住み続けるべきですよ。それで幸せならその方がいい。「 お金基準 」でものを考えちゃいけません


いいこといいますね〜。この言葉、絶対に使ってもらいましょう( 笑 )。


ハハハ。でも本当に思うんですよ。お金ありきではないって。正しいことをやっていれば、必ずお金は増えるんです。相手からの感謝の気持ちとしてお金を受け取ることが大事。そこを間違えたらいけないと思います。例えば、プロパンガス会社と新たに契約を結ぶ代わりに、給湯器をつけてもらったり、キャッシュバックをもらったりする人がいますよね。




ああ、不動産投資の本にもよく出ていますよね。プロパンガス会社さんを切り替えて、お礼にサービスをしてもらいましょうって。


でも、そのお金は入居者のガス代に乗せられて、入居者が都市ガスの1・5倍とかそれ以上のガス代を払うはめになるんですよ。そんなのはノウハウじゃないでしょう。自分の物件を「 入居者から金を吸い上げるマシーン 」だと思っているオーナーは平気でそれをやるけれど、僕はやりません。


なるほど。本当にそうですね。


もちろん、コストを抑えることは大切です。でも、入居者満足を削ることは、自分の首を絞めることになります。うちは逆に、電球はすべてLED、ガスは都市ガスにして、「 電気代もガス代も安いですよ 」と言っています。LEDは高価ですが、エコですし、必要経費だと思っています。


うーん、すごく勉強になります。入居者さんって、ガス代や電気代を気にされるものですか?


すごく気にします。今の若い人は正社員ではない人も多いし、すごくお金の面ではシビアです。僕はこれから、デザイナーズよりも省エネ物件がうけると思っているんです。それも時代ですね。


編集後記
アパートは「 入居者から金を吸い上げるマシーン 」ではない、という赤井さんの話にはしびれました。オーナーとして利益を上げながらも、入居者さんの幸せに貢献する、そんな赤井さんの姿勢に大きく成功する秘訣があるのかもしれません。レッドさんも感銘を受けた様子でした。次回はいよいよ最終回。お楽しみに。


○ 全4回のテーマ
第1回【 低リスクでCF1,000万円を作る物件の買い方 】
第2回【 12年の大家歴で一番大変だったのはどんな物件? 】
第3回【 中古が高い今、面白いのは新築とボロ物件の再生 】
最終回【 利回り25%の駐車場より利回り8%の新築アパート 】


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ レッド吉田さん

レッド吉田

レッド吉田さんのブログ
レッド吉田の子育てパラダイス!

レッド吉田の大好き!メジャーリーグベースボール

1965年生まれ 京都府出身
お笑いコンビTIMのツッコミ担当。
5人の子供の父親。


□ 経歴

2010年12月
世田谷区内の駅徒歩5分の場所に54坪の土地を購入

2011年秋
8戸のロフトつきアパートが完成

2013年
世田谷区内に借地、再建築不可のボロ戸建てを購入
女性専用シェアハウスとして再生する

2015年
2011年に建てたアパートを売却

2016年
次にどんな物件を買えばいいのか思案中・・・

■ 赤井誠さん(あかいまこと)

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
10棟65室、駐車場30台の大家

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。
2013年に退社し専業大家となる。

□ 所有物件一覧

2005年
福岡市アパート
1DK×10戸
2008年売却済み

2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

2008年
横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×8戸

2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

2010年
横浜市アパート 利回り13%
1K×8戸

2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

2011年
横浜市マンション 利回り15% 
1K×10戸,1LDK×1戸

2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

2012年
杉並区区分マンション 利回り16%

2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台

2013年
横浜市戸建て 利回り14%
1LDK

2015年
10棟65室(常に変動アリ)

家賃年収約8,000万円。手残りは4,000万円〜5,000万円

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


□ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

ページの
トップへ