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利回り25%の駐車場より利回り8%の新築アパート

大家対談/レッド吉田×赤井誠さん_画像


赤井誠さんとレッド吉田さんの対談最終回。物件を売却する時の基準は? なぜ高利回りの駐車場を売却したの? 充分な資産とキャッシュフローを手にした先で望むものとは? レッドさんの質問はまだまだ続きます。


■ 「 1億円の現金 」ができるまでハワイ物件を買うのは早い?


赤井さんは、ハワイの物件でAirbnbをやられているんですよね。どんな物件ですか?


60平米で価格は4000万円弱くらい。表面利回りで12%弱です。1泊15,000円で、ほぼ満室なので、月に約40万円の収入です。ただ、管理費や光熱費、現地の税理士代などを入れると、実利は5%くらいですね。日本法人の支店としてハワイに法人を作ったんですが、それにも手間とお金がかかりました。


ハワイが好きというのはもちろんだと思いますが、一番の目的はなんですか?




減価償却です。4,000万円の物件で償却期間が10年なら、1年に400万円償却がとれます。それと、ハワイは土地が限られているので、新しいものが建たず、価格が落ちにくいんです。ただ、やっぱり贅沢品ですよ。相談されたときは、「 1億円現金ができたら買ったら? 」と答えています。


ワオ、1億円ですか。


日本で普通にサラリーマンをしていたら、現金で1億円を持つことは難しいと思います。ただ、不動産投資ではやるべきことをやっていけば、できない話ではありません。それと、これはロバート・キヨサキの本にも書いてあるんですが、お金や情報って、お金のあるところに集まってくるんですよ。そのフェーズに入ると、加速度的にお金が増えていきます。

例えば、銀行で金利が一番低いのは、一番お金を持っている人ですよね。僕は今、0、5%以下ですが、まだ高いと思っています。物件情報だって、すぐに買える人のところに集まってきます。クレジットカードもたくさん使うので、マイルでタダで海外に行ける。浮いたお金でいい部屋に泊まると、安い部屋にはない色々なサービスを受けられる。そこまでいかにして辿りつくかですね。

■ 長く続けるには、ストックとフローのバランスが大事


いいな〜。僕もそこを目指します。ところで赤井さんは、アパートやマンション以外はやらないんですか?


以前、表面利回りで25%ある駐車場を持っていたんですが、3年で倍の価格で売却しました。利回り12・5%でも問い合わせが殺到していましたよ。駐車場の売り物件って少ないんですよね。


そんな人気物件をどうして売ったんですか?


中古の機械式駐車場なので、メンテナンス費用がかかりますし、もしも何かの事故やトラブルが起きたら大きなお金がかかるという心配もありました。あと、金融機関からの評価が出にくいので、次の融資がつきにくくなるんですよ。トータルで見たら、利回り8%のアパートの方が固いと思いました。


は〜。それはやってみた人にしかわからないですね。これは駐車場に限りませんが、物件を売却する時の基準ってありますか?


4年〜5年分の家賃が入るなら売ります。例えば年収400万円で手残りが300万円の物件で、売却益が1200万円以上あれば売りますね。そのお金を元に物件を買えば、もっと稼げるわけですから。

儲かっている人を見ると、物件をきっちり入れ替えています。持ち続けている限り、収入は今がピークで尻すぼみになっていく。長く続けていくためには、ストックとフローのバランスが大事だと思います。


やっぱり、入れ替えていくことが大事なんですね。僕も1棟目が無事に売れたので、そのお金を元に物件を増やしていきたいです。でも、今は物件価格が高くて、なかなかいい物件に出会えないんですよね。

■ 東南アジアを一周してわかったこと


そうですね。それでも、日本は世界で一番、不動産で稼げる国だと思いますよ。銀行から金利2〜3%でお金を借りて、利回り6%とか8%で回せる国なんて他にないですから。ハワイは金利5%台ですし、東南アジアはもっと高い。外国人にこの仕組みを話したら、「10億円借りて買いたい」と言いますよ。


確かに。空室というリスクはありますが、それも自分の工夫次第で改善していけますし。赤井さんは、東南アジアの物件は買わないんですか?


そんなことはないですよ。僕もチャンスがあればと思って、去年は東南アジアを回って、現地の不動産のことを随分と調べました。ただ、自分の中では、タイなどの一部の国をのぞいて、ほとんどはリスクが高すぎるという印象です。

新築コンドミニアムを買っている人の話をよく聞きますが、新築は減価償却が少ないですし、キャピタルゲインも簡単には取れないと思います。東南アジアは土地があるので、新しいものがどんどん建って、価格が下がりやすいんです。


でも、東南アジアは人口が増えていて、これから発展するという話をよく聞きます。




例えば、フィリピンは日本の戦後のように人が増えて、お金も集まっています。でも、それは海外からの資本です。日本は日本人が自分たちの手で何十年もかけて復興し、国全体が豊かになる過程で価値が増えていきました。でも、フィリピンは現地の人は置き去りの開発。人口が増えているからといって、国全体が発展していくとは限りません。


実際に現地に行って調べるというのが、赤井さんらしいですね。それにしても、もう息子さんも独立されたし、ハワイにも物件を買ったし、すべて手に入れた感じじゃないんですか?


いえいえ。ただ、あと何年で何億円! とかそういう気持ちはありませんね。目一杯借金をして家賃を増やしていけば、収入は増えます。でも、収入が増えてもできる贅沢って限られています。収入が増えると焼酎がドンペリになったり、1万円の時計が500万円になったりする人がいますよね。

でも、僕はそれって本当に人生に必要? と思ってしまうんです。毎食、豪華なものを食べても、病気になるリスクが増えるだけです。うちは手残りが500万円もあれば、妻と二人で充分楽しく生きていけます。いいものがあればやりたいですが、無理をするつもりはありません。

■ 次の目標は子供たちへの事業継承


僕はまだ子供が小さいので、どんどん稼いでいきたいですが( 笑 )、いつか赤井さんのようにゆとりをもって取り組めるようになりたいです。次の目標はありますか?


息子たちへの事業継承を無事に進めることです。少し前まで、やる気があるのかわからなくて、最後は全部を売ってお金に換えようと思っていたんですが、最近は手伝ってくれるようになりました。息子は2人いるので、法人を2つ作って、それぞれを将来的に代表にしていきたいといます。


それは楽しみですね。うちは長男がアメリカに留学すると言っています。お金がかかりますが、やりたいことを見つけてくれたみたいで、それはすごく良かったと思っています。


やりたいことがあるって、すばらしいですよ。よく思うんですが、80年前に生まれていたら、僕らも戦地に行ったわけです。今も飛行機で数時間で行ける場所に、爆弾を抱えて敵陣に突っ込む青年や、家族のために売られていく女の子がいます。

教育を受けられる、毎日の食事もある、命のキケンがない。それが当たり前の国って、世界的に見れば多くないんです。今の日本に生まれた我々は本当に幸運です。だから、やりたいことはやるべきです。これ以上、恵まれたスタートはありませんよ。




確かに、日本人は少し消極的なのかもしれません。目の前にこんなにチャンスがあるのに、石橋を叩いて渡らない人が多いですよね。元の基準が高すぎると、失うことを恐れてしまうのもかもしれません。


日本人が1億人、世界の人口が70億人だとしたら、僕らは70分の1のラッキーな人間です。保守的になりすぎる必要はありません。しっかりと考えてやれば、いくらでもチャンスをものにできます。


なんだかやる気がわいてきますね。僕も将来、ハワイに物件を一つくらい持ってもバチがあたらないかな〜。今日、赤井さんと話して勇気をもらいました。ありがとうございました。また、相談に乗ってくださいね。


いいですよ。ハワイにもぜひ遊びに来てください。楽しみに待っています。


編集後記
優良物件を持てても、それでゴールではなく、節税対策、資産の組み換え、事業継承と不動産投資は延々と続くのですね。だからこそ、面白く、やりがいがあるのかもしれません。息子さんたちの話をするとき、お二人の表情が柔らかくなるのが印象的でした。これで対談は最終回です。レッドさん、赤井さん、ありがとうございました。


○ 全4回のテーマ
第1回【 低リスクでCF1,000万円を作る物件の買い方 】
第2回【 12年の大家歴で一番大変だったのはどんな物件? 】
第3回【 中古が高い今、面白いのは新築とボロ物件の再生 】
最終回【 利回り25%の駐車場より利回り8%の新築アパート 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ レッド吉田さん

レッド吉田

レッド吉田さんのブログ
レッド吉田の子育てパラダイス!

レッド吉田の大好き!メジャーリーグベースボール

1965年生まれ 京都府出身
お笑いコンビTIMのツッコミ担当。
5人の子供の父親。


□ 経歴

2010年12月
世田谷区内の駅徒歩5分の場所に54坪の土地を購入

2011年秋
8戸のロフトつきアパートが完成

2013年
世田谷区内に借地、再建築不可のボロ戸建てを購入
女性専用シェアハウスとして再生する

2015年
2011年に建てたアパートを売却

2016年
次にどんな物件を買えばいいのか思案中・・・

■ 赤井誠さん(あかいまこと)

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
10棟65室、駐車場30台の大家

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。
2013年に退社し専業大家となる。

□ 所有物件一覧

2005年
福岡市アパート
1DK×10戸
2008年売却済み

2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

2008年
横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 利回り11%
1K+ロフト×8戸

2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

2010年
横浜市アパート 利回り13%
1K×8戸

2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

2011年
横浜市マンション 利回り15% 
1K×10戸,1LDK×1戸

2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

2012年
杉並区区分マンション 利回り16%

2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台

2013年
横浜市戸建て 利回り14%
1LDK

2015年
10棟65室(常に変動アリ)

家賃年収約8,000万円。手残りは4,000万円〜5,000万円

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


□ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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